Asuntolainojen verovähennyskelpoisuus on tuttu hyöty talon omistajille, mutta se ei ole ainoa verotukseen liittyvä asia, jota asunnon on tiedettävä. Jotkut suurimmista haasteista omistaa kotiin tulevat muodossa verosäännöksiä, jotka liittyvät pisteitä ja kustannuksia perusteella. Onneksi vähän tietoa menee pitkälle puhdistukseen mysteereistä. Tässä artikkelissa annamme sinulle asuntoluottopisteiden alhaisemmat hinnat ja näytämme, kuinka ne vaikuttavat kodin arvoon, kustannusperusteeseen ja viime kädessä verovelvollisuuttasi.

Pisteiden alku

Pisteet ovat erityisiä maksuja, jotka lainanottaja maksaa asuntolainan ottamiseksi. Koska pisteitä pidetään ennakkomaksuna, lainanottaja voi käyttää niitä vähennyksinä. Asuntolainojen osalta on kuitenkin helppo ymmärtää, voiko homebuyer ottaa täyden verovähennyksen pisteistä, jotka yleensä ovat 1-3% lainan arvosta. Yleensä, koska pisteitä on ennakkomaksua, sinun on vähennettävä ne kiinnityksen aikana. Sisäinen tulovirasto (IRS) toteaa kuitenkin, että pisteet ovat vähennyskelpoisia todellisen maksuvuoden aikana, kunhan seuraavat vaatimukset täyttyvät:

- Laina takaa ensisijainen asuinpaikkasi (suurin asuinsijaasi)

- Maksupisteet on alueellasi vakiintunut käytäntö

- Maksetut summat olivat korkeintaan kuin maantieteellisellä alueella yleisesti veloitettu summa

- Käytät rahallista laskentamenetelmää, joka tarkoittaa, että ilmoitat tulot vuodelta, jona saat sen ja vähennät kulut maksamasi vuoden aikana

< ! - 3 ->

- Pisteitä ei maksettu sellaisista eristä, jotka yleensä ilmoitetaan erikseen selvityslomakkeessa, kuten arviointimaksut, tarkastuspalkkiot, palkkiot, lakimuutokset tai kiinteistövero

ennen tai ainakin sulkemista, jotka olivat vähintään yhtä paljon kuin maksamasi pistemäärät eivät laskuttaneet myyjän maksamia pisteitä, etkä ole lainannut lainasi lainanantajalta tai kiinnitysvälittäjältä maksamaan pisteitä

- käytit lainaasi ostaa tai rakentaa ensisijainen asuinpaikkasi

- Pisteet laskettiin prosenttiosuutena asuntolainan pääomasta, ja summa on selvästi ilmoitettu selvitysilmoituksessasi

Joissakin olosuhteissa pisteitä on vähennettävä lainata. Esimerkiksi 30 vuoden lainan pistemäärä vähennetään 1/30 vuodessa. Tähän luokkaan kuuluviin kohtiin kuuluvat maksetut:

- toisen asunnon kiinnitys;

- lainan uudelleenrahoittaminen (ellei lainaa käytetä parantamaan ensisijaista asumistasi), johon sisältyy jälleenrahoituksen saaneita pisteitä alhaisemman koron saamiseksi;

- koti-pääomalainalla, jota ei ole tarkoitettu ostaa, rakentaa tai parantaa ensisijaista asumistasi. Jos osalla lainaa käytetään ensisijaisen asuinpaikan ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen, vastaavaa pistemäärää voidaan vähentää sen vuoden aikana, jona pisteitä maksetaan.

Jos laina maksetaan takaisin ajoissa, kaikki jäljellä olevat asiat voidaan vähentää välittömästi. Lisäksi sinun on pidettävä mielessä, että tammikuussa saamasi IRS-lomake 1098 sisältää luettelon vähimmäisomistuksesta, jonka olet maksanut kiinnityksellesi, mutta joka ei pidä kirjaa jaksotetuista pisteistä. Muista sisällyttää asianmukainen selitys mahdollisista vähennetyistä pisteistä, kun lähetät veroilmoituksesi. Jos myyjä on maksanut pisteitä, ostaja voi vähentää heidät verotettavakseen, mutta hänen on vähennettävä kodin kustannusperustaa vastaavalla summalla. Saat kattavan yleiskuvan IRS-pisteistä osoitteesta viimeisimmästä raportista.

Osto ja myynti: Läheisempi tarkasteluperiaate

Kustannusperuste, joka on verotuksellisen omaisuuden alkuperäinen arvo, on usein viimeinen asia useimpien ostajien mielessä, kun he ostavat uuden kodin. Vaikka et ehkä ajattele sitä, menetelmä, jolla olet hankkinut kiinteistön ja mitä teet sen kanssa hankinnan jälkeen, vaikuttavat määräytymisperusteiden määrittämiseen ja viime kädessä voittoon, josta minkä tahansa veron on lopultakin maksettava.

Verotus

Jos omistat ja asut kotona (ensisijainen asuinpaikka) vähintään kaksi viiden vuoden ajan ennen sen myyntiä, sinun ei tarvitse maksaa mitään veroa verovelvollisen avustuksen ansiosta Vuoden 1997 laki. Ennen 7.5.1997 asunnon omistajat velvoitettiin maksamaan myyntivoiton vero kotitalouden myyntivoitoista, ellei tuottoa käytetä kalliimman ensisijaisen asunnon hankkimiseen kahden vuoden kuluessa tai asunnonomistaja oli ainakin 55-vuotiaita ja väitti kerran vuodessa vapautettavan verovapautuksen jopa 125 000 dollaria myyntivoitosta.

Tänään yksi henkilö ei maksa veroa enimmillään 250 000 dollarin pääomatuottojen myyntivoitoista, ja aviopuolisot eivät maksa veroa jopa 500 000 dollaria, jos olet asunut kotona ilman mitään alle kaksi vuotta viiden vuoden aikana ennen myyntiä. Jos myyt kotitalouden ennen vuotta 1997 ja siirrät voiton uudeksi ensisijaiseksi asuinpaikaksi, sinun on sisällytettävä rollover-voiton määrä laskettaessa veropohjaa. Erityisissä olosuhteissa, kuten terveydentilan heikkenemisen, työllisyyden tai avioeron muuttuessa, kahden vuoden vaatimus luopuu, ja verovapautus perustuu kodin kuukausien määrään. Esimerkiksi jos myyjä asui kotona 12 kuukautta, kotona asuvien kuukausien määrä jaetaan 24: llä (kuukausien määrä kahdessa vuodessa). Tulos on 0. 5, mikä oikeuttaa asunnon omistajalle 50%: n verovapautuksen kaikista myyntivoitoista, jotka syntyvät kiinteistön myynnistä. Pakollisesta uudelleensijoittamisesta johtuva sotilashenkilöstö on vapautettu kahden vuoden säännöstä.

Vaikka 250 000 euron arvoiset myyntivoitot (500 000 dollaria aviopareille) saattavat tuntua merkittävältä vapautukselta, joka kiihdyttää asuntomarkkinoita monilla maan mailla viimeisen vuosikymmenen aikana, ovat aiheuttaneet jopa vaatimattomien asuntojen arvostamisen merkittävästi ajan myötä . Koska et koskaan tiedä, mitä tulevaisuus tuo paikallisille kiinteistömarkkinoillesi, on tärkeää seurata kustannusperustaasi ja ymmärtää, mikä mahdollinen verovastuu syntyy, kun myyt.

Peruslaskenta

Jotta voit selvittää kotisi kustannusperustan, sinun on lisättävä kotiin maksetun pääoman korotuksen kustannukset kotiin maksetusta hinnasta. Pääomanparannukset määritellään yleensä sellaiseksi, joka lisää omaisuuden arvoa ja sen elinajanodotetta. Tällaisiin parannuksiin voisi kuulua keittiön laajentaminen, uima-altaan asentaminen tai ylimääräisen makuuhuoneen lisääminen. Seuraavaksi sinun on vähennettävä myyjän maksamien pisteiden, poistot ja tappiot.

Esimerkki: Kustannusperusteen laskeminen Kotimyyntihinta: 300 000 dollaria Myyjän maksama pistemäärä: - 6 000 dollaria Uima-allas: 20 000 dollaria Oikaistu kustannusperuste: 314 000 dollari < Bottom Line

Vaikka asuntolainojen hinnoissa oli suuri osuma vuonna 2007 tapahtuneessa asuntoluottokriisissä, jos historia jatkuu toistuvasti samoilla tavoilla kuin aiemmat asuntomallit, monet asunnon omistajat arvostavat kotiensa arvoa pitkällä aikavälillä. Samoin kertoimet ovat hyviä, että myyntivoiton verolainsäädäntö muuttuu vielä kerran. Koska kukaan ei voi sanoa varmasti, millainen tulevaisuus tuo, on parasta olla täysin ymmärtäväsi kodin arvosta, perusta ja verovelvollisuudesta aina. Jonain päivänä, kun tarvitset tietoa, sinun on ilo saada se käden ulottuvilla.