Sijoitus kiinteistöihin on edelleen yksi parhaista tavoista rakentaa varoja ja vähentää veroja. Edut sisältävät kyvyn periä tulon tuottavan omaisuuden kustannukset poistoilla, käyttää 1031 vaihtoa siirtääkseen kiinteistösijoituksista saadut voitot ja lainata kiinteistöomaisuutta lisäinvestointeja tai muita tarkoituksia varten. Lisäksi asunnon omistajat voivat hyötyä henkilökohtaisesta oleskelusta vapauttamisesta, joka suojaa henkilökohtaisen asumisen myynnistä saatuja voittoja myyntivoitoveroista sekä kiinnityskoron vähennyksestä. Lue, onko yksi tai näiden strategioiden yhdistelmä sopiva sinulle. (Lisätietoja on kohdassa Sijoitus kiinteistöalalla .)

->

OPINNÄYTETYÖ: Kiinteistösijoitusten tutkiminen

Poistot
Voit periä tuloja tuottavan vuokra-asunnon kustannukset vuotuisilla verovähennyksillä, joita kutsutaan poistoiksi. Sisäinen tulotunnus määrittelee poiston vähennyksen järkevänä syynä uupumiseen tai kulumiseen, mukaan lukien järkevä korvaus vanhentumiselle.

Kiinteistösijoittajat käyttävät yleensä poistosuunnitelmaa, jota kutsutaan modifioiduksi nopeutetuksi kustannusjärjes- telmäksi (MACRS), jossa asuinkiinteistöjen ja rakenteellisten parannusten poistot ovat yli 27,5 vuotta, kun taas laitteet ja muut kalustot poistetaan 15 vuodessa. Poistot ovat usein sijoituskiinteistöjen nettotappioita, vaikka omaisuus todella tuottaa positiivisen kassavirran. Tämä menetys sekä kulut, kuten apuohjelmat ja vakuutukset, on ilmoitettu E-lomakkeella, liittovaltion tuloveroilmoituksella 1040 ja vähennetään tavallisista tuloista.

1031 vaihtoa
Internal Revenue Codein 1031 §: n mukainen 1031-vaihto, jonka mukaan sijoittajat voivat lykätä veroja myymällä yhden sijoituskiinteistön ja käyttämään omaa pääomaa ostamaan tai suurempi arvo. Tämä vaihto tulee tapahtua tietyn ajan kuluessa. Vaikka 1031-pörssi voi laajasti sisältää erilaisia ​​kiinteistöjä, suurin osa liiketoimista liittyy kiinteistöihin. (Lisätietoja tämän tyyppisestä vaihto-osasta on kohdassa Smart Real Estate -transaktiot .)

Kiinteistöasetukset
1031-vaihdon onnistumisen varmistamiseksi ominaisuuksien on täytettävä seuraavat vaatimukset:

• Uusien ominaisuuksien yhteenlasketun arvon on oltava vähintään tai suurempi kuin luovuttamattomat ominaisuudet.
• Kaupan sisältämien ominaisuuksien on oltava samankaltaisia, joten kiinteää omaisuutta ei voida vaihtaa jonkin muun tyyppisen omaisuuden, kuten kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) kautta. (Lisätietoja REIT: stä on REIT -verotuksen perusteet. )
• Vaihdettuja kiinteistöjä on pidettävä "liiketoiminnassa tai kaupallisessa tarkoituksessa" (investointi).

Kaikkia tapahtumasta saatavaa käteistä tai omaisuutta, jota ei pidetä samankaltaisiksi omaisuuksiksi, katsotaan alkuriksi ja verotetaan. Cash boot sisältää paitsi rahaa, mutta myös fyysistä omaisuutta, kuten lippuja. Asuntolaina viittaa kaikkiin transaktioon saavutettuihin velan vähennyksiin. Tällöin korvaavan omaisuuden kanssa veloitetun velan määrä on yhtä suuri tai suurempi kuin lunastetun velan arvo, kun luovutettu omaisuus myydään. . Sijoittajasäännöt

Sijoittajan on käytettävä pätevää välittäjää. Pätevä välittäjä on asiamies, joka helpottaa 1031-pörssiprosessia, lähinnä pitämällä luovutetun omaisuuden nettotuottoa ennen kuin ne sijoitetaan uudelleen korvaavaan omaisuuteen. Vain pätevä välittäjä voi pitää näitä varoja vaihdon aikana. Pörssiyhdyshenkilöiden liitto kertoo pätevän välittäjän roolin 1031-pörssiprosessissa.
Sijoittajalle on asetettu kaksi määräaikaa:

Viisikymmentäviisi päivää luopuneen omaisuuden myynnin jälkeen hänen on toimitettava kirjallinen luettelo pätevästä korvaavasta omaisuudesta pätevälle osapuolelle, yleensä välittäjälle. On myös useita sääntöjä, jotka rajoittavat tunnistettavien ominaisuuksien määrää.

• Lisäksi hänen on ostettava täyttävien korvaavien omaisuuserien yhteenlaskettu arvo 180 päivän kuluessa luovutetun omaisuuden myymisestä tai 180 päivän kuluttua kyseisen vuoden veroilmoituksen erääntymispäivästä riippuen siitä, kumpi tapahtuu ensin.
• 1031 Exchange, vaihe vaiheelta

Tyypillisessä kaupankäynnissä sijoittaja päättää myydä sijoituskiinteistön ja sijoittaa tuoton jostakin muusta omaisuudesta saadusta voitosta.
Tämän verotuksellisen tehokkuuden saavuttamiseksi sijoittaja tekee 1031-vaihtosopimuksen pätevän välittäjän kanssa ja asettaa alkuperäisen omaisuuden myytäväksi. Samalla sijoittaja alkaa etsiä korvaavia ominaisuuksia.

1. Päivämäärä, jona sijoittaja myy alkuperäisen omaisuuden (luovutettu omaisuus), nettotulot maksettujen kulujen jälkeen lähetetään erityiselle tilille, jonka valtuutettu välittäjä on laatinut.
2. Sijoittaja kirjautuu sitten tunnistamisjaksoon ja sillä on täsmälleen 45 päivää tuottaa luettelo pätevistä korvaavista ominaisuuksista ja 180 päivää aikaa vaihtaa korvaava omaisuus vaihtokauden aikana.
3. Luovutetun omaisuuden myynnistä kertyneen tuoton käyttäminen sijoittaja sulkee uuden sijoituskiinteistön tai kiinteistön.
4. Pätevä välittäjä vie nämä varat otsikon yhtiöön, erityinen tili suljetaan ja kauppa on valmis.
5. Lainaaminen Home Equity

Sijoittajat, jotka ovat rakentaneet huomattavaa omaa pääomaa joko henkilökohtaisessa koti- tai sijoituskiinteistössä, voivat yksinkertaisesti valita jälleenrahoittaa kiinteistöjään ja vetää oman pääoman lisäinvestointeihin, kodin parantamiseen tai muuhun tarkoitukseen.Säännökset vaihtelevat valtiosta toiseen.
Tyypillisessä skenaariossa lainanantaja lainaa 80% yhdistetystä lainasta arvoon tai 50% kiinteistön kohtuullisesta markkina-arvosta sen mukaan, kumpi on pienempi. Esimerkiksi 240 000 000 dollarin kiinteistössä, jossa on 100 000 dollarin laina, eniten lainanottaja voi ottaa otteen 92 000 dollaria (240 000 x 80% - 100 000 dollaria).

Lainanottokyky riippuu myös luotonottajan luottopisteistä, niiden nykyisestä velkaantumisasteesta ja velan / tuoton suhteesta. Vaikka tämä strategia on hieman riskialtis, niille, jotka pystyvät käsittelemään ylimääräisen velan, voi auttaa rakentamaan vaurautta joutumatta tekemään 1031-vaihtoa tai myyvät omaisuutta. (Lisätietoja kotitalouksien lainoista Lue

Kotitalouksien laina: mitä se on ja miten se toimii .) Myynnin verotuksen viivästyminen

Myyntivoitot verovelvollisen ensisijainen asuinpaikka on jätetty pois pääomatulojen verotuksesta enintään 500 000 dollariin aviopareille ja 250 000 dollaria yksittäisille henkilöille, jos veronmaksaja on asunut kotona kahden viimeisen viiden vuoden aikana. Lisäksi jos verovelvollisen ensisijaisen asuinpaikan myyntivoitot ovat suuremmat kuin nämä poissulkemiset, verovelvollinen voi myös sijoittaa kyseisen osan 1031: n vaihtoon.
Sijoittajat, jotka asuvat alueilla, joilla kodin arvot ovat arvokkaita, voivat käyttää kaupankäynnin strategiaa niin, että ne voivat rakentaa henkilökohtaista rikkauttaan ja minimoida verot samanaikaisesti.

) Asuntolainojen korotus Asunnon omistajat voivat vähentää niiden asuntolainojen osuuden, jotka johtuvat korkotuloja heidän veroilmoituksilleen. Nämä maksut ovat korkeammat kiinnelain alkuvuosina ja vähitellen vähenevät, kun kiinnitys maksetaan. (Lue lisää

Mortgage Interest Tax Deduction
.) Bottom Line Kiinteistöomistajalle on monia vaihtoehtoja, jotka haluavat myydä ja vähentää verovelvollisuutta.

1031-vaihto mahdollistaa myynnistä saadut tuotot uudelleen sijoitettavaksi samankaltaiseen omaisuuteen.
Kotitalouksien laina houkuttaa suoraan kiinteistön arvoon ja sitä voidaan käyttää useisiin tarkoituksiin.

• Päätoimipaikan myynti on oikeutettu erityiseen verokohteluun.
• Asuntolainan korko voidaan vähentää verotuksessa.
• Henkilökohtainen tilanne määrittää, mikä näistä vaihtoehdoista sopii sinulle, mutta jokin niistä auttaa sinua saamaan kaiken irti kiinteistösijoituksestasi.
• Aiheeseen liittyvää lukemista varten, katso

verolaskennan omistajille

.