Kun asuntomarkkinat alkoivat horjua vuonna 2007, näytti siltä, ​​että alhaiset alennusmaksut olivat ohi. Mutta yllättäen, vain muutaman vuoden kuluttua, jopa alle keskimäärin luottoasiakkaat voivat usein ostaa talon, jossa on paljon vähemmän kuin 20% etukäteen.

Kuluttajilla oli jo muutamia valintoja, vaikka säästötili oli hieman vähäinen. FHA-kiinnitykset, jotka vaativat vain 3,5 prosenttia alhaisemmiksi, saivat suosiohinnan. Ja niille, jotka pätevöityneet, VA-asuntolainat antoivat ostajat rahoittamaan kotinsa täyden hinnan.

Nykyään on myös helpompaa saada perinteistä lainaa, jolla on alhainen ennakkomaksu. Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka hankkivat suurimman osan kiinnityksistä U.S.-lainanantajilta, ilmoittivat hiljattain alentavan vähimmäiskorvaustaan ​​5 prosentista 3 prosenttiin. Näin he avasivat pankkien mahdollisuuden kilpailla käteisvaroille asuvien ostajien kanssa.

Vaikka on edelleen mahdollista ostaa kotona hyvin vähän alas, onko se hyvä ajatus kuluttajille on toinen kysymys. Onko järkevää rakentaa säästösi ja odottamaan kotiin ostoksia, kunnes voit ottaa enemmän rahaa sulkemiseen? Ja kuinka paljon säästääsi sijoittaisit asuntoon? Seuraavassa on joitain tekijöitä, jotka on otettava huomioon.

Alaraja: Korkeammat pitkäkestoiset kulut

Ehkäpä aluksi matalakorkoisilla lainoilla ensimmäinen asia on se, että muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta ne maksaisivat enemmän pitkällä juosta. Koska olet rahoittamassa enemmän kotihinnasta, korot ovat lainan käyttöiän aikana huomattavasti korkeammat.

Jos esimerkiksi ostat $ 200 000 kotona 5%: n alennuksen 20%: n sijasta, maksaa noin 35 000 dollaria enemmän kiinnostuneena 30 vuoden lainan aikana. On selvää, että maksat myös enemmän lainan pääoman kattamiseksi.

Kun otetaan huomioon, kuinka uskomattoman alhaiset nykyiset korot ovat, tämä yksin ei ehkä estä sinua ostamaan kotiin ennemmin kuin myöhemmin. Suurempi huolenaihe on lisätä kulut asuntolainan vakuutusmaksut sinun yleensä on haarukka yli, jos ostat talon tai huoneisto alle 20% alas. Näiden maksujen tarkoituksena on kattaa lainanantajan menetykset, jos olet lainanottajan oletus.

Kiinnitysvakuutukseen on olemassa kaksi perustyyppiä. Jos otat FHA-lainan, yksityiset luotonantajat tarjoavat varoja kotiasi ostoon ja hallitus toimii vakuutuksenantajasi. Jos koti on vähemmän kuin 625 000 dollaria, vuotuinen kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) on tällä hetkellä 0. 80% tai 0. 85%, riippuen rahoitetusta määrästä. Sinun on myös maksettava ennakkomaksu, joka on vain hieman yli 3 000 dollaria 180 000 dollarin lainaan.

Jos saat tavanomaisen kiinnityksen, maksat sen nimenomaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen tai PMI: n.Tyypillisesti se maksaa missä tahansa 0,3-3% ja 1,15% vuodessa, vaikka tässä tapauksessa ei ole etukäteismaksua. ) Ennakkomaksun kompromissi

Onko asuntolainavakuuden merkitys sinä olet odota, kunnes voit laskea koko 20% kodin kustannuksista? Ei välttämättä.

Aluksi, joissakin palkitsevissa kaupungeissa odottaminen ei ole aina realistista. Jos asut osassa maata, jossa jopa vaatimattomat asunnot maksoivat 400 000 dollaria, sinun pitäisi joutua maksamaan 80 000 dollaria ennen markkinoille tuloa. Ja jos asutte alueella, jossa osto on halvempaa kuin vuokraaminen, voi olla ylimääräinen pettymys pysyä sivussa, kunnes olet tallentanut tarpeeksi välttääksesi kiinnitysvakuutuksen.

Joillekin ihmisille paras vaihtoehto on löytää keskimmäinen maa minimipalkkion ja perinteisen 20 prosentin välillä. Esimerkiksi jos otat FHA-lainan ja laskee 10%, kiinnitysvakuutuksesi perutaan 11 vuoden kuluttua; muuten maksat sen edelleen koko lainan. Voitteko jälleenrahoittaa myöhemmin, jotta pääsen eroon vakuutuksesta? Varma. Mutta ei ole mitään takeita siitä, että korot ovat lähellä historiallisia alhaisempia hintoja.

Lisäksi kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) laskee, kun maksat suuremman ennakon. Kun otat esimerkiksi 15 vuoden asuntolainan, jos maksat 10% etukäteen, vuotuiset maksutapahtumat laskevat 0, 70%: sta 0, 45%: iin.

Vaikka tiedot ovat hieman erilainen PMI: n kanssa, sama logiikka koskee. Mitä suurempi alamaksu, sitä vähemmän maksat palkkioista. PMI: n etu on kuitenkin se, että voit peruuttaa sen, kun saavutat kotiasi 20%: n osuudella (katso

Miten päästä eroon yksityisistä kiinnelainoista ). Jos pankki pitää kiinnostuksensa kirjoissasi - eli se ei myy sitä Fannie Maelle tai Freddie Macille - se ei välttämättä vaadi vakuutusta lainkaan. Pankit kuitenkin veloittavat usein etukäteen maksua tai korkeampaa korkoa, jos valitset matalakorkoisen lainan, jonka avulla vähennät heidän olettamansa riskin. Jopa puolet prosenttiyksiköstä voi maksaa sinulle useita tuhansia dollareita yli 30 vuoden ajan. Kokonaisvaikutus on sama: kun laitat enemmän alas, voit lainata vähemmän.

"Underwater" -vaaratilan riski

Pieni vähimmäisvaatimus, kun ostat asunnon, on se, että sinulla on vähemmän suojaa, jos asuntomarkkinat putoavat. Vain 3% tai 4% alhaalla voit helposti löytää itsesi enemmän pankin takia kuin talosi kannattaa. Juuri näin tapahtui monille kodinomistajille viimeisimmän asuntomarkkinoiden romahtamisen aikana.

Jos menet "vedenalainen" kotonasi ja häviät yllättäen työpaikastasi, esimerkiksi sinulla ei ole enää mahdollisuutta lainata omaasi vastaan ​​maksamaan kuluja tai kykyä myydä kotiin maksamatta suuria rahamääriä lainanantajaa.

Vaikka et ole täysin suojattu, vaikka lasket 10% tai 15%, annat itsellesi paljon suuremman puskurin, jos kotihinnat kääntyvät huonompaan suuntaan.

Säästötyynyn pitäminen

Talon tallentaminen on tärkeä elämäntapa. Mutta kun keräät ennakkomaksut, varmista, ettet anna itsesi liian lyhyeksi rahaksi. Paitsi että on hyvä saada hätärahasto (mieluiten kuusi kuukautta elinkustannuksia), tarvitset myös varavaroja odottamattomiin kustannuksiin, jotka kotiin ostavat usein. Lisätietoja on kohdassa

Kuinka paljon käteistä pidän pankissa? Luo tiukka budjetti ennen kuin aloitat metsästyksen, joten tiedät, mitä sinulla on varaa käyttää. Tee, mitä voit kerätä kassavarannesi heti, kun pääset ratkaisemaan ja viimeistelemään maalaus ja korvaamalla matot ja kaapit. Muista myös, että ihmiset sanovat, että on hyvää asua talossa vähän ennen kuin teet kunnostustöitä, jotka eivät ole pakollisia ennen kuin siirryt.

Perusviiva

Voivatko alhaiset alalainat olla hyvä valinta joillekin asunnon? Ehdottomasti. Laske kuitenkin kiinnitysvakuutuksen pitkän aikavälin kustannukset tai korkeampi korko, jonka maksat sen varmistamiseksi, että se on sen arvoista. katso lisätietoja kohdasta

Kiinnitykset: kuinka paljon voit varautua? ja Yli 10 tavanomaista asuntoluottelua välttää .