Elokuussa 2015 U.:ssä myydyn uuden kodin keskimääräinen myyntihinta oli 353 400 dollaria; olemassa oleville kodeille keskimäärin 271 600 dollaria. Olipa kyseessä uusi tai olemassa oleva koti, se on todennäköisesti suurin yksittäinen investointi, jonka olet koskaan tehnyt - ja tarvitset todennäköisesti asuntolainan, jotta se tapahtuisi.

Joissakin kaupungeissa tietenkin myyntihinnat ovat paljon korkeammat kuin tämä. Tänä kesänä San Franciscossa keskimääräinen myyntihinta (yleensä keskimääräistä alhaisempi) oli yli miljoona, kiinteistöjen verkkosivustojen Zillow ja Paragon Real Estate Group mukaan. Monet asunnot Uuden kaupungin kaupunkien metroalueiden tyyrisillä asuinalueilla ovat nyt myös seitsemän ulottuvuuden alueella.

Koska monilla kiinnelainoilla on suuntaviivoja, jotka rajoittavat, kuinka paljon voit lainata, tarvittavan kiinnityksen koko vaikuttaa niihin valintoihin, joita sinulla on. Asuntojen hintojen nousu on pakottanut enemmän ostajia poissa perinteisistä "vaatimustenmukaisista" kiinnityksistä (ks. Jäljempänä) ja jumbo-kiinnityksiin, jotka saattavat tulla korkeampiin korkoihin ja muihin vaatimuksiin. Seuraavassa on joitain vaihtoehtoja, jos olet iso-raha-asuntolainan markkinoilla.

Asuntolainojen vaatimustenmukaisuus

Liittovaltion asuntorahoitusvirasto vahvistaa vuosittain enintään vuoden 2008 asuntolainan ja talouden elvytyslain mukaisesti määrätyt lainaehdot, Association (Fannie Mae) ja Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Suurin osa U.S. -yrityksistä, jotka täyttävät lainat, on rajattu 417 000 dollaria perheyrityksiin. Tietyissä korkeatasoisissa asuntomarkkinoilla - kuten Alaskassa, Havaijilla ja U.S. Virginsaarilla - rajat voivat olla jopa 721, 050 dollaria, vaikka useimmilla korkean hintaluokan alueilla on 625 ja 500 dollarin laina.

Jos asuntolainasi on näiden rajoissa, saatat saada asianmukaisen kiinnityksen. Näitä lainoja tukevat valtiolliset ja lähes valtion virastot, kuten Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA), Fannie Mae ja Freddie Mac. Lainojen koon lisäksi vastaavanlaisten kiinnelainojen on vastattava muita linjauksia, jotka vaikuttavat luottotietoihin ja historiaan, velka / tulo-suhde ja laina-arvo-suhde. Lainojen lainaukset ovat usein parempia kuin korottomat lainat, koska monet luotonantajat pitävät niitä vähemmän riskialttiina sijoituksina ja ne voidaan helposti ostaa ja myydä toissijaisilla kiinnitysmarkkinoilla.

Jumbo-kiinnitykset

Lainojen ylittävät lainat luokitellaan sopimattomiksi tai jumbo-asuntolainoiksi. Koska nämä lainat eivät ole lainojen mukaisia, Fannie Mae tai Freddie Mac eivät tue niitä. Tämän seurauksena lainanantajat ottavat enemmän riskejä näistä lainoista ja niillä voi olla tiukemmat luottotarpeet.Koska lainanantajat ovat vähemmän vakuuttuneita siitä, että he voivat jälleenmyydä kiinnityksen jälkimarkkinoilla, he voivat tasoittaa rahoitusriskiään veloittamalla korkeamman koron.

Muutama vuosi sitten lainanantajat olisivat vaatineet 30%: n tai useamman maksun; Ennakkomaksun suhde kiinnitysarvoon on kuitenkin lieventynyt. Jotkut suuret lainanantajat ovat tarjoutuneet jumbo kiinnityksiä niin vähän kuin 10% tai 15% alas. Jos haluat lisätietoja, katso Pikaopas Jumbo-kiinnityksiin ja Jumbo vs. perinteiset kiinnitykset: miten he eroavat toisistaan.

FHA Jumbo Loans

FHA tarjoaa kiinnitysvakuutuksia FHA: n hyväksymien lainanantajien lainoille (FHA ei itse asiassa tee lainaa). FHA-lainojen raja-arvot vaihtelevat asumistyypin ja valtion ja maakunnan mukaan, missä kiinteistö sijaitsee. Useimmilla U.S. -alueilla lainan raja on 271 dollaria, 050 yhden perheen asunnosta; kuitenkin eräillä korkean kustannustason markkinoilla FHA-lainat voivat nousta jopa $ 721, 050.

FHA-lainat voivat olla hyvä vaihtoehto, jos sinulla on pienempi ennakkomaksu ja / tai alempi luottopiste. Etumaksut voivat olla niin alhaiset kuin 3. 0% kodin ostohinnasta - mutta sinun on maksettava kiinnitysvakuutuksesta, jos laske alle 20% (voit laskea vakuutuksen, kun laina-arvo suhde laskee alle 80%).

Super Jumbo Loans

Super jumbot koskevat tyypillisesti asuntolainoja, jotka vaihtelevat $ 2 miljoonasta 20 miljoonaan dollariin - ja ylöspäin. Vaikka näyttää siltä, ​​että lainanantajat pitäisivät superjumboja super riskirahoituksina, monet lainanantajat pitävät niitä hyvänä mahdollisuutena. Pohjois-Amerikan investointirahoituspäällikkö Mike McPartlandin mukaan Citi Private Bankissa super-jumbo-lainanottajat ovat usein luoneet suhteita pankkeihin - usein yksityispankkiin, joka tarjoaa useita varainhoitopalveluja. "On todennäköistä, että tiedämme asiakkaan," sanoo McPartland. "Tiedämme, mistä olemme mukavasti etenemässä kyseiselle asiakkaalle. "

Yksi asia, joka lisää luotonantajan luottamusta, on se, että useimmat suuren nettovarallisuuden lainanottajat valitse lainata - he eivät tarvitse tarvita . Koska korkotaso on suhteellisen alhainen, nämä lainanottajat arvostavat, että he voivat nauttia suuremmasta tuotosta pitävänsä rahat sijoitettuna - samalla kun vältetään myyntivoiton verot kasvavan hyödykkeen myynnistä. Jos korot nousevat, he voivat siirtää rahaa maksaakseen tai maksaakseen lainan tai vaihtaa toiseen lainarakenteeseen.

Monet lainanantajat vaativat suuria alennuksia, lähinnä siksi, että kalliita, ylellisiä koteja joskus arvioidaan vähemmän kuin heidän ostohintaansa. Jotkut lainanantajat antavat lainanottajille luvan osuutensa sijoitussalkustaan ​​rahojen sijasta: Jos lainanottaja laiminlyö asuntolainojen maksamisen, lainanantaja voi myydä varat.

Bottom Line

Jumbo-kiinnitysten määrä oli noin 93 miljardia dollaria vuoden 2015 toisella neljänneksellä, 33% suurempi kuin ensimmäisellä neljänneksellä, kertoo Inside Mortgage Finance. Hallitukselle myönnetyt hybridilainat kasvoivat myös: kokonaismäärä oli noin 34 dollaria. 2 miljardia ensimmäisen ja toisen vuosineljänneksen välillä - yli kaksi kertaa enemmän kuin vuotta aiemmin.

Jos asuntolainasi on yli miljoona dollaria, on tärkeää huomata, että et saa täysi verohelpotus asuntolainojen korolle. IRS asettaa miljoonan dollarin lainan koon korkki; lainoja, jotka ylittävät tämän määrän, on vapautettu verovähennyksestä. Tämä tarkoittaa sitä, että voit vähentää kiinnostuksen ensimmäisestä miljoonasta dollarista. Jos otat jumbo-kiinnityksen 1 dollariin. 5 miljoonaa, joka kertyy 67 000 dollarin korkoon ensimmäisen vuoden aikana, voit vain ottaa vähennyksen noin 44 000 dollaria - korko ensimmäisestä miljoonasta miljoonasta asuntolainasta.