Kun olet ostamassa asuntoa kiinnityksen, jälleenrahoituksen nykyisen kiinnityksen tai myymällä kotiin kenelle tahansa muulle kuin rahakohtaiselle ostajalle, kotiarvostelu on keskeinen osa kauppaa. Olitpa ostaja, omistaja tai myyjä, haluat ymmärtää, miten arviointimenetelmä toimii ja miten arvioija määrittää kodin arvon.

(Lisätietoja kotitalouden ostamisesta: Ensimmäisen kodin hankkiminen: Vaiheittainen oppitunti )

Mikä on kotiarviointi?

Arviointi on puolueeton ammatillinen mielipide kodin arvosta. Arviointeja käytetään lähes aina osto- ja myyntitapahtumiin, joita käytetään usein jälleenrahoitusoperaatioissa. Osto- ja myyntitapahtumissa arvioidaan, onko kodin sopimushinta asianmukaista, kun otetaan huomioon kodin kunto, sijainti ja ominaisuudet. Jälleenrahoituksessa se vakuuttaa lainanantajalle, että se ei luovuta lainanottajalle enemmän rahaa kuin kotona on.

Rahoittajat haluavat varmistaa, etteivät asunnon omistajat ole ylivoimainen omaisuutta varten, koska koti toimii kiinnityksen vakuudeksi. Jos lainanottajan pitäisi olla kiinnitettävissä asuntolainaan ja sulkeutumaan, lainanantaja maksaa takaisin lainat, jotka hän lainasi myymällä kotiin. Arviointi auttaa pankkia suojautumaan luotonsaami- seen enempää kuin se voisi joutua toipumaan tässä pahimmassa tapauksessa.

Huomaa: Jos harkitset jälleenrahoitusta, on hyödyllistä tutkia korkoja käyttämällä kiinnityslaskin.

Arviointiprosessi ja miten arvot ovat määritetyt

Koska arvioinnilla suojellaan ensisijaisesti lainanantajan etuja, lainanantaja yleensä määrittelee arvioinnin. Arviointilaitoksen, ammatillisten kiinteistöjen arvioijien yhdistyksen, pätevän arvioijan pitäisi olla lisensoitu tai sertifioitu (vaaditaan kaikissa 50 valtiossa) ja tuntea paikalliset alueet. Liittovaltion määräyksissä todetaan, että arvioijan on oltava puolueeton eikä sillä ole suoraa tai epäsuoraa etua. Fannie Mae edellyttää, että arvioijat todistavat, että heillä on kokemusta samanlaisten ominaisuuksien arvioinnista samalla maantieteellisellä alueella.

Omaisuuden arvostusarvoon vaikuttaa viimeaikaisten vastaavien kohteiden myynti ja nykyiset markkinatrendit. Kodin mukavuudet, makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärä, pohjapiirustustoiminta ja neliömaalaus ovat myös keskeisiä tekijöitä kodin arvon arvioinnissa. Arvioijan on tehtävä täydellinen silmämääräinen tarkastus sisä- ja ulkotiloihin ja huomata kaikki olosuhteet, jotka vaikuttavat haitallisesti kiinteistön arvoon, kuten tarvittavat korjaukset.

Tyypillisesti arvioijat käyttävät Fannie Maen Uniform Residential Appraisal -raporttia yhden perheen asunnoissa. Raportissa pyydetään arvioijaa kuvaamaan omaisuuden, naapuruston ja läheisen vertailukelpoisen myynnin sisustus- ja ulkoasua.Arvioija antaa sitten analyysin ja johtopäätökset kiinteistöarvosta hänen havaintoihinsa perustuen.

Raportissa on oltava katukartta, jossa esitetään arvioitu omaisuus ja vertailukelpoinen myynti; ulkoisen rakennuksen luonnos; selvitys siitä, miten neliömaalaus laskettiin; valokuvat kotona etu-, taka- ja katukuva; jokaisen vertailukelpoisen omaisuuden etupuolella olevat valokuvat; ja kaikki muut tiedot, kuten markkinoiden myyntitiedot, julkiset maarekisterit ja julkiset verotiedot, joita arvioija käyttää kiinteistön käyvän markkina-arvon määrittämiseen. Arviointi maksaa useita satoja dollareita, ja yleensä lainanottaja maksaa tämän maksun.

Mitä kotiinpaluottajat tarvitsevat tietää

Kun olet ostamassa kotia ja olet sopimuksessa, arviointi on yksi sulkemisprosessin ensimmäisistä vaiheista. Jos arviointi on sopimushintaan nähden tai sitä korkeampi, liiketoimi etenee suunnitellusti. Jos arviointi on sopimushinnan alapuolella, se voi kuitenkin viivästyttää tai pilata kauppaa.

Voitot eivät ole sinä eikä myyjä halua, että tapahtuma putoaa. Ostajana sinulla on se etu, että alhainen arvio voi toimia neuvottelutavana vakuuttaa myyjä alentamaan hintaa, jotta tapahtuma voi edetä. Pankki ei lainata sinua tai muita mahdollisia ostajia enemmän kuin kotitalous kannattaa. Vaikka arvioinnit auttavat ostajia välttämään ylipainotusta kodeissa, myyjä voi tuntea, että alhainen arvio on virheellinen ja heitä haluttomasti alentamaan hintaa. Jos huono arvio on pysyvän sinun ja kodin oston välillä, tutustu toiseen lausuntoon toisen arvioinnin kautta. Arvioijat voivat tehdä virheitä tai saada epätäydellisiä tietoja.

Mitä kotisijoittajat tarvitsevat tietää

Myyjäksi alhaisen arvioinnin, jos se on tarkka, tarkoittaa, että sinun on alennettava kotiasi hintaa, jotta se voidaan myydä. Lainaajat eivät hyväksy lainoja, joiden arvo on enemmän kuin kotitalous, ja kaikkien käteismaksujen ostajalle, joka ei vaadi arviointia toimeksiannon täyttämisen edellytyksenä, ei todennäköisesti nouse korkeammalle myyntihinnalle. Kukaan ei halua overpay kotiin.

Valitettavasti viimeaikainen ahdistunut myynti lähialueella voi laskea kodin arviointia. Jos tunnet, että kotisi arvo on laskenut alaspäin lähellä sijaitsevien sulkemisten ja lyhyen myynnin myyntihinnoista, saatat pystyä vakuuttamaan arvioijan siitä, että kotisi kannattaa enemmän, jos se on huomattavasti paremmassa kunnossa kuin nämä ominaisuudet. Myyjien on myös tiedettävä, että liittovaltion suuntaviivat (joilla pyritään eliminoimaan talvikriisiin vaikuttaneet nousseet arvostusarvot) aiheuttavat joskus arviointeja oikeudenmukaisen markkina-arvon alle ja voivat tehdä alhaisista arvioinneista vaikeita haasteita.

Mitä jälleenrahoittajia tarvitsee tietää

Jos olet jälleenrahoittamassa perinteistä kiinnitystä, alhainen arvio voi estää sinua jälleenrahoittamasta kotiasi. Koti tarvitsee arvioida sen määrän tai sen yläpuolella, jonka haluat jälleenrahoittaa lainaasi hyväksyttäviksi. Kuitenkin, jos nykyinen asuntolasi on FHA-kiinnitys, voit jälleenrahoittaa ilman arviointia FHA Streamline -ohjelman kautta.FHA Streamline on erinomainen vaihtoehto vedenalaisille omistajille.

Bottom Line

Kun kaikki menee sujuvasti, kotiarviointi on vain yksi ruutu rasti ruutuun lainan sulkemisluettelossa. Kun arviointimäärä on odotettua alhaisempi, tapahtuma voi viivästyä tai jopa peruuttaa. Riippumatta siitä tilanteesta, jota kohtaat kodin osto-, myynti- tai uudelleenrahoituskokemuksen yhteydessä, perustiedot ymmärrystä siitä, miten arviointiprosessi toimii, voi toimia vain sinun hyväksi.