Mikä on tämä salaperäinen "sulkeminen", kuulet aina kiinteistönvälittäjät, jotka viittaavat kun olet ostoksilla taloa? Sulkeminen tapahtuu, kun allekirjoitat paperit, jotka tekevät talon sinun. Mutta ennen kuin tämä maaginen (ja usein stressaava) päivä saapuu, on pitkä luettelo asioista. Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä voit odottaa sulkemisprosessin aikana heti, kun tarjosi on hyväksytty siihen hetkeen saakka, kun saat avaimet uuteen kotiisi. (Jos haluat tietää, mitä asioita voi mennä pieleen prosessin aikana, lue 10 esteitä sulkemiseen uudesta kotikentästä. )

1. Avoin Escrow

Escrow on tili, jonka kolmannen osapuolen hallussa on kahden osapuolen puolesta tapahtumassa. Koska kotimyynnin loppuunsaattaminen on niin monta asiaa, paras tapa estää myyjä tai ostaja saamasta huijausta on, että neutraali kolmas osapuoli pitää kaiken transaktioon liittyvät rahat ja asiakirjat, kunnes kaikki on ratkaistu. (Jos et ole vielä toimittanut ostosopimusta, lue 10 vinkkejä kohtuulliseen hintaan kotiin .)

2. Tee osastonhaku ja hankkia vakuutusturvavakuutus

Otsikkohaku- ja omistusvakuutukset tarjoavat mielenrauhaa ja laillisen suojan niin, että kun ostat kiinteää omaisuutta, kukaan muu ei voi yrittää vaatia sitä myöhemmin, olkoon se kieltäytynyt sukulaiselta joka jätettiin pois tahdosta tai veronkevijästä, joka ei maksa (tai ei luultavasti ole). Otsikkopäällikkö suorittaa otsikkohakun varmistaakseen, että otsikossa ei ole pilviä (kolmansien osapuolten väitteet omaisuudesta, joka saattaa kyseenalaistaa tai mitätöidä omistuksesi). Jos on, nämä ongelmat on ratkaistava ennen kuin omaisuus tulee sinun. (Lisätietoja on kohdassa 10 Hurmia sulkemalla uudesta kotikuvasta .)

3. Etsi asiamies

Tämä on vapaaehtoinen askel, jos haluat saada ammatillisen oikeudellisen lausunnon sulkemisasiakirjoista. Jopa useimmat hyvin koulutetut ihmiset eivät voi täysin ymmärtää sulkemisasiakirjojaan; kokenut kiinteistönvälittäjä ei vain ymmärrä niitä vaan myös tietää, mistä etsiä mahdollisia ongelmia paperityöstään. (Lue lisätietoja kohdasta Kiinteistöasiamiehen käyttämisen edut .)

4. Hanki etukäteen hyväksytty kiinnitys

Kun etukäteen hyväksyttyä kiinnitystä ei vaadita sulkemaan kauppaa, se voi auttaa sinua sulkemaan sopimuksen nopeammin kuin ennalta hyväksyttyjä signaaleja myyjälle, että sinulla on vahva taloudellinen tuki. Sen sijaan etukäteen hyväksytty voi antaa sinulle enemmän neuvotteluvoimaa neuvoteltaessa myyjän kanssa. Toinen tärkeä etu ennakkoedellytyksenä on se, että tietyt lainanantajat tarjoavat sinulle koronlukua, mikä tarkoittaa, että voit varmistaa koron eikä olla markkinoiden armo, jos korot nousevat ennen kuin suljet sopimuksen.

5. Neuvottelevat sulkemiskustannuksista

Escrow-yrityksen ei voida odottaa tarjoavan palvelujaan maksutta, tietenkin, mutta monet alan yritykset käyttävät kuluttajien tietämättömyyttä ja lisäävät niiden alhaisimmat rivit lataamalla roskapalkkioita. Vaikka jotain keskustelua siitä, mitä pidetään roskaa maksu, palkkiot varoa ovat hallinnolliset palkkiot, sovelluksen tarkastelu palkkiot, arvioinnin tarkastelun palkkiot, liitännäis palkkiot, sähköposti maksut, käsittelymaksut ja selvitysmaksut. Jos olet valmis puhua ja seisomaan maassa, voit yleensä saada roskapalkkioita poistettu tai ainakin vähennetty. Jopa laillisten sulkemispalveluiden maksut voidaan täyttää. (Lisätietoja Varokaa "Junk" asuntolaina .)

6. Suorita kotitarkastus

Kotitarkastusta ei tarvita, mutta sinun olisi tyhmää olla tekemättä. Jos kotiin kohdistuu vakava ongelma tarkastuksen aikana, sinulla on mahdollisuus peruuttaa sopimus tai pyytää myyjää korjata se tai maksaa siitä, että se on kiinteä (kunhan ostotarjouksesi sisälsi kodin -vaatimusten varalta). (Lisätietoja aiheesta Tarvitsetko kotitarkastuksen? )

7. Täytä Pest Inspection

Tuholaistorjunta on erillinen kotitarkastuksesta, ja siihen kuuluu asiantuntija, joka varmistaa, ettei kotona ole puuta tuhoavia hyönteisiä (termiittejä tai puusepänmuotoja). Et halua ostaa taloa, jolla on termite-ongelma, sillä jopa pieni ongelma voi levitä ja tulla erittäin tuhoisaksi ja kalliiksi korjata. Puun tuhoamiset tuholaiset voidaan poistaa, mutta haluat varmistaa, että ongelma voidaan ratkaista kohtuulliseen hintaan (tai kustannukselle, jonka myyjä haluaa ja pystyy maksamaan) ennen kuin ostat kodin. Itse asiassa, jos havaitaan jokin tuholaisen ongelma, jopa pieni, asuntovakuuttaja vaatii sen kiinnittämisen ennen kuin voit sulkea.

8. Renegotiate Tarjous

Vaikka ostotarjouksesi on jo hyväksytty, jos tarkastuksissa ilmenee ongelmia, sinun kannattaa neuvotella kotiin ostohinnasta vastatakseen tarvittavista korjaustöistä. Voit myös pitää ostohinnan samana, mutta yritä saada myyjä maksamaan korjaukset. ( Getting What You Want .)

Jos ostosopimuksessa todetaan, että olet ostanut kiinteistön "sellaisena kuin se on", sinulla ei ole paljon turvautumista pyydä korjauksia tai hinnanalennusta, mutta voit silti pyytää. Voit myös palata takaisin ilman rangaistusta, jos huomattava ongelma havaitaan, että myyjä ei voi tai ei korjaa sitä.

9. Lukitse korkosi

Jos et ole jo aiemmin, sinun täytyy lukita korkosi. Hyvä lainanantaja seuraa korkotasoja tiukasti sinulle ja kertoo, kun hinnat ovat alhaalla, jotta voit lukita sitten. Voit myös katsoa korkoja itse verkossa käyttämällä lainanantajan verkkosivuilla tai työkalulla kuten Investopedian asuntolaskurilla.

On tärkeää huomata, että koska korot ovat arvaamattomia ja vaihtelevat useita kertoja päivässä, sinun ei pidä ajaa itseäsi hulluksi yrittäen lyödä pohjaan pohjaan.Olla tyytyväinen nopeuteen, jonka mielestäsi on kohtuullista ottaen huomioon nykyiset markkinaolosuhteet ja että sinulla on mukavasti varaa. Muista myös, että hinnat vaihtelevat luottopisteiden, maantieteellisen alueen ja saadun lainan tyypin mukaan, joten et välttämättä pysty saamaan mainoksia parhaimpia hintoja. (Katso tarkemmin Kuinka asuntolainastasi on? )

10. Poista varasuunnitelmat

Jos kiinteistönvälittäjäsi auttoi sinua tekemään hyvän ostotarjouksen, tarjouksesi tulee olla riippuvainen useista asioista:

• Rahoituksen saaminen korkoa korkeammaksi kuin tietyn prosenttiosuuden, jolla on varaa
• Kotitarkastus ei paljasta mitään suuria ongelmia kodin kanssa
• myyjä paljastaa kokonaan kaikki tunnetut ongelmat kotiin
• tuholaistorjunta ei paljasta suuria tartuntoja tai vahinkoa kotiin
• myyjä täyttää kaikki sovitut korjaukset

Nämä vaaratilanteet on usein poistettava kirjallisesti tietyn päivämäärän (niin kutsuttu aktiivinen hyväksyntä), joka olisi pitänyt mainita ostotarjouksessasi, jotta sopimus suljettaisiin. Joissakin ostosopimuksissa varautumiset hyväksytään passiivisesti (tunnetaan myös rakentavana hyväksynnänä), jos et vastusta niitä heidän määräaikojensa mukaisesti.

11. Rahoitustarkastus

Olet todennäköisesti tallentanut ankaran rahan, kun allekirjoitit ostosopimuksen. Tämän rahan tarkoituksena on antaa myyjälle tietää, että olette vakavasti tai vakavasti ostotavoitteestasi. Loppujen lopuksi myyjä aikoo ottaa kiinteistön pois markkinoilta, jotta voit ostaa sen. Jos palaat ulos, ankaran rahan maksaa myyjälle korvaukseksi. Jos myyjä takaa, rahat palautetaan sinulle.

Ostoksen loppuun saattamiseksi sinun on talletettava lisävaroja talletukseen. Alkuperäinen varteenotettava talletus on yleensä maksettu ennakkomaksusta; sinun on annettava loput ennakkomaksusta ja maksettava sulkemiskustannuksesi (ellei myyjä ole suostunut maksamaan niitä).

12. Viimeinen läpimurto

Yksi viimeisistä vaiheista, ennen kuin allekirjoitat sulkemispapereidesi, olisi käydä läpi omaisuus viimeisen kerran. Haluat varmistaa, että mitään vahinkoa ei ole tapahtunut eikä mitään ostettua ostamista ole poistettu. (Ennen kuin olet siirtynyt sisään, muista lukea 7 älykästä askelta jokaisen uuden asunnon omistajan tulisi ottaa .)

13. Kirjaa paperit

On selvää, että yksi kriittisimmistä sulkeutumisvaiheista on allekirjoittaa paperityöt. On todennäköisesti vähintään 100 sivua. Vaikka ihmiset saattavat tuntea painostusta ihmisiltä, ​​jotka odottavat sinua allekirjoittamaan paperisi, kuten notaarin ja kiinnitysluotonantajan, lue huolellisesti kaikki sivut - hienolla painolla on suuri vaikutus talouteen ja elämäänne tulevina vuosina .

Varmista erityisesti, että korko on oikea ja että etukäteismaksua ei ole. Yleisemmin verrata sulkemiskustannuksiasi prosessin alussa annettuun vilpittömään arvioon ja heität sopivaksi kaikki maksut, jotka ovat poissa yli 10%.

Bottom Line

Se saattaa tuntua, että sulkemisprosessi on paljon työtä, mutta ehkä pahin osa on odotus. Suurin osa ajasta vain istuu kädet, odottamassa jonkun toisen osallistuvan tapahtumaan tulla läpi. Joten löydät jotain miellyttävää miettiä aikaa ja häiritä sinua odottamassa, ja tuntea olosi turvalliseksi tietää, että olet tehnyt tutkimuksesi ja osaa tehdä sulkemisprosessin sujuvan.

Jos tämä on ensimmäinen kerta, kun olet ostanut kodin, muista lukea 10 huonoin First-Time Homebuyer virheitä ja First Time Homebuyer -opasta .