Sijoittaminen tuloja tuottaviin kiinteistöihin liittyy markkinatietoihin ja subjektiivisuuteen. Yksi tärkeimmistä oletuksista, jotka kiinteistösijoittajan on tehtävä kiinteistöjen arvon arvioinnissa, on valita sopiva pääomittamisaste, joka on vaadittu kiinteän omaisuuden tuottoaste ilman arvonnousua tai arvon alenemista.

Yksinkertaisesti sanottuna, on nopeus, jota sovelletaan nettotuototuloon kiinteistön nykyarvon määrittämiseksi.

TUTORIAL TUTORIAL

Kiinteistösijoitusten tutkiminen

Laskeminen käyttöasteella

Esimerkiksi jos kiinteistö, jonka odotetaan tuottavan nettomääräistä liikevaihtoa (NOI) seuraavien kymmenen vuoden aikana diskontattuna 14 prosentin suuruisella aktivoinnilla, omaisuuden markkina-arvo määritetään olevan 1 000 000 dollaria. 14 = 7, 142, 857, jossa nettotuotot jaetaan kokonaisarvoprosentilla markkina-arvo.

Markkina-arvo 7, 142, 857 edustaa paljon, jos kiinteistö myy 6 dollaria. 5 miljoonaa ja se olisi huono sopimus, jos myyntihinta on 8 miljoonaa dollaria.

Aktivointikurssin määrittäminen on yksi tulonmuodostusominaisuuden arvostuksen tärkeimmistä muuttujista. Sijoittajia voi käyttää useita tapoja löytää sopiva aktivointikurssi.

Market-Extraction Method

Tällä menetelmällä oletetaan, että vertailukelpoisilla tulonmuodostusominaisuuksilla on nykyinen helposti saatavilla oleva nettotuloslaskelma ja myyntihintatiedot. Markkinoiden erottamismenetelmän etuna on se, että pääomitusaste tekee suorien tulojen aktivoinnin merkityksellisemmäksi.

Pääoman määräytymisen määrittäminen on suhteellisen yksinkertaista tässä. Oletetaan, että sijoittaja harkitsee ostamista parkkipaikalle, jonka odotetaan tuottavan 500 000 dollaria nettotuototuotosta. Alueella on olemassa kolme olemassa olevaa, vertailukelpoista tuloa tuottavaa pysäköintialueita.

1. Parkkipaikalla 1 on liiketulos 250 000 dollaria ja myyntihinta 3 miljoonaa dollaria. Tässä tapauksessa aktivointikurssi on: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Parkkipaikalla 2 on nettotuotot 400 000 dollaria ja myyntihinta 3 dollaria. 95 miljoonaa. Aktivointikurssi on: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkkipaikalla 3 on nettotulot 185 000 dollaria ja myyntihinta 2 miljoonaa dollaria. Aktivointikurssi on: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Näiden kolmen vertailukelpoisen ominaisuuden (8,33, 10,13 ja 9,25%) laskennallisten verojen perusteella 9,4 prosentin kokonaissijoitussumma olisi kohtuullinen markkina-arvo. Sijoittaja voi pääomansiirtonopeuden avulla määrittää omaisuuden markkina-arvon. Parkkipaikan investointimahdollisuus arvioidaan 500 000 dollarin arvosta.094 = $ 5, 319, 149.

Rakentamismenetelmä

Rakentamismenetelmä on hiukan monimutkaisempi kuin markkinoiden erottamismenetelmä. Aktivointiaste saavutetaan yhdistämällä korkotaso, likviditeettitaso (jolla ei ole likviditeettiä kiinteistöjen luonteen vuoksi), takaisinperintäpalkkio ja riskin taso.

Kun otetaan huomioon 4 prosentin korko, 1,5 prosentin likviditeettiaste, 1,5 prosentin takaisinperintäpalkkio ja 2,5 prosentin riskitaso, osakesidonnaisen pääoman summa: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Jos liiketulos oli 200 000 dollaria, kiinteistön markkina-arvo olisi: 200 000 dollaria. 115 = $ 1, 739, 130.

Tämä laskelma on selkeästi suoraviivaista. Monimutkaisuus on arvioida tarkkoja arvioita pääomakannan yksittäisille komponenteille, mikä voi olla haastavaa. Rakentamismenetelmän etuna on, että se yrittää määritellä ja mitata tarkasti diskonttokoron yksittäisiä osia.

Investointitapa

Investointikaava edellyttää kolmen menetelmän edistyneimpiä laskelmia. Aktivointikurssi lasketaan yksilöllisten korkoarvojen perusteella sellaisten kiinteistöjen osalta, jotka käyttävät sekä velka- että pääomarahoitusta. Investointikauden menetelmän etuna on se, että se on sopivin investointitavoite rahoitetuille kiinteistösijoituksille.

Ensimmäinen vaihe on laskea uppoamisen rahastokertoimen. Tämä on prosenttimäärä, joka on varattava jokaiselle jaksolle tietyn summan määrittämiseksi tulevaisuudessa. Oletetaan, että kiinteistö, jonka liiketulos on 950.000 dollaria, rahoitetaan 50%, käyttämällä 7%: n korkoa veloitetaan 15 vuoden aikana. Loput maksoidaan omalla pääomalla vaaditulla 10%: n tuotolla. Uppoamisrahasto lasketaan seuraavasti:
Korko / 12 kuukautta ^{{[1 + (korko / 12 kuukautta)]} Vuosien x 12 kuukautta

} - 1

Yhdistämällä numerot saamme:
. 07/12 ^{{[1 + (. 07/12)]} 15x12

} - 1

Tämä lasketaan arvoon. 003154 kuukaudessa. Vuosittain tämä prosenttiosuus:. 003154 x 12 kuukautta = 0. 0378. Velan, johon lainanantaja on maksettava, on yhtä suuri kuin tämä laskeva rahastokertoimen korko. Tässä esimerkissä tämä nopeus on:. 07 +. 0378 = 10. 78%, tai. 1078.

Tällöin painotettu keskikurssi tai kokonaiskapasiteetti käyttäen velan 50 prosentin painoa ja oman pääoman painosta 50 prosenttia on: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Tämän seurauksena kiinteistön markkina-arvo olisi 950 000 dollaria. 1039 = 9, 143, 407.

Pohja

Nämä menetelmät on suunniteltu erityisesti tuloja tuottaville ominaisuuksille, kuten asunto-, liike- ja teollisuusominaisuuksille. On huomattava, että nämä menetelmät eivät ole sopivia omistajien käytössä oleviin ominaisuuksiin. Tulojen tuottavan omaisuuden arvot voivat johtaa virheellisiin arvioihin ja epäonnistuneisiin investointeihin. Asianmukaisen pääomakannan valitseminen lisää arvioinnin tarkkuutta ja siten myös kykyä valita hyviä tuloja tuottavia kiinteistöinvestointeja. Yksinkertaiset keinot sijoittaa kiinteistöihin ja Keskeiset syyt sijoittaa kiinteistöihin Lisätietoja kiinteistösijoituksista , .)