Sijoituksiin liittyvästä omaisuudesta saadut tuotot ovat historiallisesti korkeita, mikä viittaa kiinteistöjen vuokrauksen kasvavaan tuloon. Mutta ennen investoimalla kiinteistöjen vuokraukseen, miten arvioidaan kiinteistöjen vuokrausta?

Täällä esitämme korkean tason joitain tapoja arvosttaa vuokra-omaisuutta. ( ) OPINNÄYTETYÖ:

Kiinteistösijoitusten tutkiminen

Myynnin vertailua koskeva lähestymistapa

Myynnin vertailu lähestymistapa (SCA) on yksi tunnistettavissa muotoja arvostetaan asuinkiinteistöjä. Tämä lähestymistapa on yksinkertaisesti samanlaisten asuntojen vertailu, jotka ovat myyneet tai vuokranneet tietyn ajanjakson aikana. Useimmat sijoittajat haluavat nähdä SCA: n merkittävän aikataulun keräämään mahdolliset kehittymässä olevat trendit.

SCA vetoaa attribuutteihin suhteellisen hinnan arvon määrittämiseksi. Hinta per neliöjalka on yleinen ja helposti ymmärrettävä metriikka, jota kaikki sijoittajat voivat käyttää määrittämään, mistä kiinteistöstä

pitäisi arvostaa.

Jos 2 000 neliöjalkainen kaupunkitalo vuokrataan $ 1 / neliöjalalle, sijoittajat voivat kohtuullisesti odottaa samanlaisia ​​vuokratuloja saman alueen vastaavien vuokrien perusteella. Muista, että SCA on jokseenkin yleinen; eli jokaisella kodilla on ainutlaatuisuus, joka ei aina ole mitattavissa. Ostajilla ja myyjillä on ainutlaatuinen maku ja erot. SCA: n tarkoituksena on olla perusviiva tai kohtuullinen mielipide eikä kiinteistöjen täydellinen ennustaja tai arvostusväline.

Sijoittajille on tärkeää myös käyttää sertifioitua arvioijaa tai kiinteistönvälittäjää, kun hän pyytää vertailevaa markkina-analyysiä. Tämä heikentää vilpillisten arvioiden riskiä, ​​joka laajentui vuoden 2007 kiinteistökriisin aikana.

Capital Asset Pricing Model Pääomahyödykkeiden hinnoittelumalli (CAPM) on kokonaisvaltaisempi kiinteistöjen arvonmääritysväline. CAPM tuo esiin riskien ja mahdollisuuksien kustannusten käsitteet, kun se koskee kiinteistöinvestointeja. Tämä malli tarkastelee vuokrista saatavasta tulosta saatavaa sijoitetun pääoman tuottoprosenttia (ROI) ja vertaa sitä muihin sijoituksiin, joilla ei ole riskiä, ​​kuten Yhdysvaltain valtiolainoihin tai vaihtoehtoisiin kiinteistösijoituksiin kuten kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT).

Lyhyesti sanottuna, jos

odotettu

palauttaa riskittömän tai taatun sijoituksen, ylittää potentiaalisen sijoitetun pääoman tuoton vuokratuotoista, sillä ei yksinkertaisesti ole järkevää ottaa vuokra-omaisuuden riskiä. Riskin osalta CAPM pitää luontaisia ​​riskejä vuokraamaan kiinteistöjä. Esimerkiksi kaikki vuokra-ominaisuudet eivät ole samat. Kiinteistön sijainti ja ikä ovat keskeisiä näkökohtia. Vanhojen kiinteistöjen vuokraus tarkoittaa, että vuokranantajat todennäköisesti aiheuttavat korkeampia ylläpitokuluja.Korkea rikosalueella vuokrattava kiinteistö todennäköisesti vaatii enemmän turvaohjeita kuin vuokraus aidatulla alueella. Tämä malli viittaa siihen, että nämä "riskit" otetaan huomioon, ennen kuin otat huomioon investointisi tai määrität vuokra-hinnoittelurakenteen. (CAPM auttaa sinua määrittämään, mihin palautukseen ansaitset rahan asettamisesta vaaraan.) Lisätietoja:

Capital Asset Pricing Model: yleiskatsaus.

) Tulonlähde Tulojen lähestymistapa keskittyy mitä potentiaaliset tulot vuokratuotteelle saadaan suhteessa alkuperäiseen investointiin. Tulo lähestymistapaa käytetään usein kaupallisten kiinteistöjen sijoittamiseen.

Tuloihin perustuva lähestymistapa perustuu sijoituksen vuotuisen aktivoinnin määrään. Tämä korko on bruttovuokraton kertoimen ennustettu vuosittainen tulo jaettuna kiinteän omaisuuden nykyisellä arvolla. Joten jos toimistorakennus maksaa 120 000 dollaria ostaa ja odotettavissa olevat kuukausitulot vuokrista on 1 200 dollaria, odotettavissa oleva vuotuinen aktivointikurssi on

(1200 * 12 kuukautta) / 120, 000 = 12%

Tämä on hyvin yksinkertaistettu malli, jossa on muutamia oletuksia. Asuntolainojen korkokulut ovat todennäköisempää. Myös tulevat vuokratulot voivat olla vähemmän tai arvokkaampia viiden vuoden kuluttua kuin nykyään.

Monet sijoittajat tuntevat rahan nykyarvon. Tätä kiinteän omaisuuden käsitettä kutsutaan myös diskontattuun kassavirtaan. Saadut dollarit tulevat inflaatiovaikutukselle ja deflaatioriskeille, ja ne esitetään alennetuin ehdoin.

)

Kustannuslähestymistapa Kiinteistöjen arvostuksen kustannuslähtökohtana todetaan, että omaisuus on vain sen arvoinen, jota voidaan kohtuudella käyttää. Arvioidaan summalla maa-arvo ja parannusten arvon aleneminen. Tämän koulun arvioijat usein kannattavat "korkeinta ja parasta" käyttöä tiivistämään kustannuslähtöisyys kiinteistöön. Sitä käytetään usein perustana tyhjien alueiden arvoon.

Esimerkiksi jos olet asuntoyrittäjä, joka haluaa ostaa kolme hehtaaria maata karkealla alueella muunnettavaksi osakehuoneistoiksi, kyseisen maan arvo perustuu tämän maan parhaaseen käyttöön. Jos maata ympäröi öljykenttiä ja lähin ihminen elää 20 mailin päässä, paras käyttö ja siksi suurin arvo kyseisestä kiinteistöstä ei muutu asuntoihin vaan mahdollisesti laajentaa porausoikeuksia öljyn löytämiseen.

Toinen paras käyttötarkoitus liittyy kiinteistöjen kaavoitukseen. Jos mahdollinen omaisuus ei ole kaavoitettu "asuinalueeksi", sen arvo pienenee, koska kehittäjällä on huomattavia kustannuksia resonedin saamiseksi. Sitä pidetään luotettavimpana, kun sitä käytetään uudemmissa rakenteissa ja vähemmän luotettavia vanhoja ominaisuuksia varten. Se on usein ainoa luotettava lähestymistapa, kun tarkastellaan erikoiskäyttöominaisuuksia. (

)

Bottom Line

Kiinteistösijoittaminen ei ole mielikuvitukseltaan viivästynyt.Viimeisen kaatumisen jälkeen asuntomarkkinat ovat kuitenkin muuttuneet dramaattisesti. Käämitys kodeissa, jotka rahoitetaan ilman rahaa alaspäin, on menneisyyden artefakti ja mahdollisesti kaatunut ikuisesti. Kiinteistöjen vuokraus voi kuitenkin olla kannattavaa, jos sijoittajat osaavat arvostaa kiinteistöjä. Vakavimmat sijoittajat tarkastelevat komponentteja kaikista näistä arvostusmenetelmistä ennen vuokra-päätöksen tekemistä. Näiden alustavien arvostuskonseptien oppimisen pitäisi olla askel oikeaan suuntaan palata kiinteistösijoituspeliin. Sitten, kun olet löytänyt omaisuuden, joka voi tuottaa sinulle edullisen tulotason, etsi uuden kiinteistön edullinen korko käyttämällä asuntolainanlaskinta. Käyttämällä tätä työkalua antavat myös konkreettisempia lukuja, jotka toimivat arvioitaessa mahdollisia vuokra-asuntoja.

(Katso lisää

5 Virheitä, jotka tekevät talosta floppiä.

)