Kysymys siitä, onko ostaminen ja myyminen vai ostaminen ja haltija paras sijoituskiinteistöstrategia, ei ole oikea vastaus. Pikemminkin päätös valita yksi menetelmä toisensa yli olisi oltava osa selkeää strategiaa, joka ottaa huomioon sijoittajan yleiset investointitavoitteet sekä nykyisten markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet. Tässä artikkelissa käsitellään jokaista sijoitusstrategian etuja ja haittoja. Lue selvää, mikä strategia syrjäyttää muut markkinat, joihin sijoitat.

Miksi sijoittaa kiinteistöihin?

Asuinkiinteistöomistus on yhä kasvava kiinnostus vähittäisinvestoinneista monista seuraavista syistä:

• Kiinteistö tarjoaa ennustettavampia tuottoja kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat.
• Kiinteistöt tarjoavat inflaatiosuojauksen, koska vuokra-hinnat ja investointikassavirta yleensä nousevat vähintään yhtä paljon kuin inflaatiovauhti.
• Kiinteistöt tarjoavat erinomaisen paikan pääomaaikoina, jolloin sijoittajat eivät ole varuillaan osakkeen ja joukkovelkakirjamarkkinoiden näkymistä tai kun sijoittajat odottavat, että osakkeiden ja joukkovelkakirjojen pitkän aikavälin tuotot ovat riittämättömiä.
• Kiinteistösijoituksessa syntyvä pääoma on erinomainen perusta muiden sijoitusmahdollisuuksien rahoittamiseksi. Sen sijaan, että lainaaminen pääoman saamiseksi päästäisiin muihin ajoneuvoihin (toisin sanoen ostamaan varastoja marginaaleilla), sijoittajat voivat lainata omaa pääomaansa rahoittamaan muita hankkeita. Suhteellinen lainanotto suhteessa kiinteistöinvestointeihin yhdistettynä kiinnityskoron vähennyskelpoisuuteen tekee tästä vaihtoehdosta halvemman menetelmän rahoittaa muita mahdollisuuksia sijoittajille, jotka ovat mukavampia ottamaan ylimääräisen taloudellisen riskin.
• Sen lisäksi, että kassavirtaa annetaan omistajille ajankohtana, jolloin asuinkiinteistöä vuokrataan, sitä voidaan käyttää myös asuinpaikkana tai muuhun tarkoitukseen kausina, jolloin se ei tuota rahavirtoja. (Haluatko oppia lisää?) Lue: Sijoittaminen kiinteistöihin .)

Markkinatekijöiden vaikutus

Jotta selostettaisiin käännöksen tai pätöksen vaikutuksia, on ymmärrettävä kullekin transaktiostrategialle ominaiset ongelmat. Verrattuna varastoihin ja joukkovelkakirjalainoihin kiinteistö on suhteellisen tehottomampi markkinatilanteelle ja sille on tyypillistä alhainen kauppatilavuus ja markkinatiedot, jotka eivät ole kovin avoimia. Vaikeudet löytää kiinteistöomaisuuden mahdollisuuksia yhdistettynä epäjohdonmukaisiin kiinteistö- ja markkinatietoihin tekevät kiinteistökaupasta vaikeampaa ja kalliimpaa kuin varastot ja joukkovelkakirjat. (Lue lisää: Viisi asiaa Jokaisen kiinteistösijoittajan tulisi tietää .)

Kaksi muuta kysymystä, jotka voivat johtaa sijoittajiin valitsemaan yhden taktiikan toiselle, liittyvät arvonmääritysmenetelmiin ja pääomaan, joka on välttämätöntä sijoittaa tähän omaisuusluokkaan.Asuinkiinteistöä arvostetaan arviointimenetelmällä eikä jatkuvalla kaupankäynnillä, mikä johtaa sijoitustoiminnan tuottoihin, jotka ovat ennakoitavampia ja vähemmän volatiileja kuin osakkeiden ja joukkolainojen tuotot. Koska kiinteistöjen kysyntään vaikuttavat pitkän aikavälin talouskehitys, kuten väestönkasvu, työpaikat ja yleinen talous, kiinteistö on pidentänyt korkeita ja matalia arvoja ja kauppojen määriä. Kiinteistömarkkinat ovat pitkään kasvussa, kun kysyntä ja kaudet ovat kasvaneet, kun sijoittajat "tekevät heinää aurinkoisena, kun taas aurinko paistaa", kun taas alasmarkkinat näyttävät vähäisiltä kaupankäynteiltä. Sijoittajat menettävät paperitappioita markkinoiden elpymiseen asti, ja he voivat jälleen kerran ymmärtää voittoja.

Verrata kiinteistöinvestointien suhteellisen korkeaa kustannustasoa sijoitusstrategioihin vertailemalla 200 000 euron sijoituksen osakkeisiin ja vastaavan kiinteistöinvestointeihin. Suurta osakepääoman ottamista varten sijoittaja voi välittömästi myydä osan sijoituksesta saadakseen voiton ja pitää sen tasapainossa dollarin keskikurssiin, odottaa tulevia mahdollisia voittoja tai ottaa pitkän aikavälin aseman kyseisessä teollisuudessa tai yrityksessä. 200 000 dollarin asema kiinteistössä voisi olla mikä tahansa yhden perheen kotiin verrattuna muutamiin pieniin kiinteistöihin. Lukuun ottamatta arvopaperistettuja kiinteistösijoituksia, kuten kiinteistösijoitusrahastoja (REIT), yksi asuinkiinteistöjen omistamiseen liittyvä ongelma on se, että sitä ei ole helppo jakaa. Muiden investointityyppien, kuten kantojen, kanssa, jos sijoittaja epämiellyttää tiettyä altistumista, hän voi "irtisanoa" altistumisen johdannaisilla tai myymällä osuuden sijoituksesta. Kiinteistöjen avulla ainoa todellinen tapa vähentää altistumista on myydä kiinteistöjen kumppanuuksia, mikä voi johtaa valvontaan, oikeudellisiin ja hallinnollisiin kysymyksiin.

Flippingin etuja ja haittoja

Kiinteistöinvestointien kääntämisen ilmeisin etu on kyky välittömästi realisoida voitot ja saada pääoma sidottu mahdollisimman vähäiseksi. Toisin kuin osakemarkkinat, jotka voivat kääntyä päivän keskelle, kiinteistömarkkinat ennustetaan entistä helpommin ja voivat tuottaa pitempiaikaisia ​​ajanjaksoja, jotka korvaavat sijoittajia ominaisuuksien kääntämisestä. Tässä mielessä kääntymisominaisuuksia voidaan pitää vähemmän riskialttiina sijoitusstrategiana, koska niiden tarkoituksena on pitää pääomaa vaarassa vähäisenä ajankohtana ja koska sillä ei ole kiinteistöjen hallussapitoon liittyviä hallinta- ja leasingvaatimuksia.

Useimmille sijoittajille käämitysominaisuuksia on pidettävä enemmän taktisena strategiana kuin pitkän aikavälin sijoitusstrategiassa. Koska transaktiokustannukset ovat erittäin suuret sekä osto- että myyntisivulla, ne voivat vaikuttaa merkittävästi voittoihin. Kiinteistöinvestointien osto- / myyntitapahtumia voidaan käyttää kahteen päätyyppiin. Ensimmäinen on asuntoja tai huoneistoja, jotka voidaan ostaa nykyisen markkina-arvon alapuolelle, koska ne ovat taloudellisissa vaikeuksissa. Toinen on "fixer", ominaisuus, jolla on rakenteellinen tai suunnittelukysymys, joka voidaan voittaa luomaan arvoa.

Ahdistuneisiin ominaisuuksiin keskittyvät sijoittajat tekevät niin tunnistamalla asunnon omistajat, jotka eivät enää pysty hallitsemaan tai ylläpitämään ominaisuuksiaan tai etsimällä ominaisuuksia, jotka ovat ylilaskijoilleen ja jotka ovat vaarassa joutua oletusarvoihin. Ne, jotka mieluummin kiinnittävät toisiaan, muuttavat tai parantavat kiinteistöä niin, että se toimii paremmin kodin omistajille tai on tehokkaampi asunnon vuokralaisille. Käyttämällä tätä taktiikkaa, kiinnittäjän ostaja luottaa investoivaan pääomaan arvon kasvattamiseksi sen sijaan, että vain ostavat omaisuutta alhaisella tasolla sijoitusten tuoton korkean tuoton aikaansaamiseksi. Tietenkin on myös mahdollista yhdistää nämä kaksi strategiaa, kun käännetään ominaisuuksia, ja monet sijoittajat tekevät juuri niin.

Kiertävät ominaisuudet voivat kuitenkin aiheuttaa vero- ja kustannusongelmia, joita ei ole pitkäaikaisten investointien kanssa. Kääntyminen johtaa yleensä tulojen vaihteluihin, jotka voivat luoda kassavirta- ja veronhallintaongelmia. Myös näiden mahdollisuuksien löytäminen voi olla vaikeaa pitkällä aikavälillä, mikä tekee strategiasta paremmin sopivaksi niille, jotka haluavat hyödyntää lyhyemmän aikavälin mahdollisuuksia kiinteistömarkkinoilla. (Jos haluat lisätietoja kääntämisestä, lue viisi virhettä, jotka tekevät talosta flopin kääntämisen).

Holdingin hyvät ja huonot puolet

Tunnettu tosiasia, että kiinteistöjen ostaminen ja pitäminen on resepti suuren rikkauden kasvattamiseksi. Useimmat "vanhat rahat" Yhdysvalloissa ja ulkomailla kertyivät maanomistuksen kautta. Maaseudun hintojen laskujaksojen jälkeen maan arvot ovat lähes aina nousseet takaisin pitkällä tähtäimellä, koska maa on rajallinen.

Pitkäaikaiseen kiinteistöomistukseen liittyy kuitenkin lukemattomia hallinto- ja oikeudellisia kysymyksiä, joita sijoittajien ja joukkovelkakirjojen sijoittajien ei koskaan tarvitse vastustaa. Kiinteistöomistus on hallintaintensiivinen pyrkimys, joka ei kuulu monien sijoittajien taitojen joukkoon.

Omien sijoittajien on kyettävä analysoimaan tietyt markkinat, tietyn yrityksen ja johdon kyky toteuttaa liiketoimintastrategiat. Pitkäaikainen kiinteistösijoittaja tarvitsee samoja taitoja, mutta hänellä on lisävastuu näiden liiketoimintaprosessien luomisesta ja toteuttamisesta. Monet sijoittajat, erityisesti ensimmäistä kertaa vuokratut kiinteistönomistajat, ovat huonosti valmistautuneita tai huonosti kykeneviä hoitamaan vuokra-omaisuuden hoitamiseen liittyviä tehtäviä. Laadukkaiden vuokralaisten löytäminen ja heidän tarpeidensa hoitaminen sekä kiinteistön ylläpidon ja ylläpidon varmistaminen voi olla stressaavaa ja aikaa vaativa yritys, mutta menestyksekäs omaisuuden hallinta on välttämätöntä investointien jatkuvien kassavirtojen turvaamiseksi. ja vinkkejä mahdolliselle vuokranantajalle .) Pitkäaikaisen kiinteistöomistuksen ominaispiirteet ovat hyvä, mutta jos lievennetään, sijoittaja hyvitetään hyvinkin olettaen heidät. Suurin osa näistä riskeistä, mukaan lukien kiinteistöjen osto- ja myyntitapahtumat, vaarantaa kiinteistön hyvinvoinnin, ja vuokralaisten löytämisen ja ylläpidon vaaraa pidetään epäonneettisina riskeinä tai sijoitusriskeinä, joita voidaan monipuolistaa, jos sopiva numero investointeja ostetaan hyvin valmistetusta salkusta.Useimpien sijoittajien ongelmana on se, että kiinteistö on niin pääomavaltainen, että tarvittava määrä hankkia riittävästi omaisuutta näiden riskien monipuolistamiseksi ei ole heidän kykyjensä ulkopuolella. (Tutustu henkilökohtaiseen riskinarviointiin:

Riskin määrittäminen ja riskipyramidi .) Strategian valitseminen

Jotta voisimme päättää, kimmoileeko ominaisuuksia vai pidämme niitä pitkällä aikavälillä on sopivin strategia, johon on vastattava muutamiin kriittisiin kysymyksiin. Sijoittajan on päätettävä, onko pääoman allokointi pysyvä vai ohimenevä ja onko se olennainen osa yleistä sijoitusstrategiaa tai keino palauttaa tuottoa. On myös määriteltävä, mikä riski ja tuotto on tarkoituksenmukainen tämän sijoitussalkkujen osuuteen ja onko sijoittajalla sopivaa suvaitsevaisuutta ja taitoa ottaa vastuun hallintovastuusta, joka liittyy joko investointityyppiin. Jos pääomaa ei ole saatavilla ostettavan monipuolisen salkun hankkimiseen, mahdollisen sijoittajan on oltava valmis ottamaan epäviralliseen riskiin mukaan lukien yksittäiset omaisuusriskit ja mahdollisen kiinteistöjen kysynnän puute, joko asunnon omistajat tai vuokralaiset. Päättäessään ottaa buy-and-sell-strategian, sijoittajan on myös määritettävä, onko hänellä taito löytää ahdistuneita myyntiominaisuuksia tai kiinnittäjiä. Tässä liiketoimintastrategiassa on tärkeää määrittää, voidaanko pääomaa kääntää riittävästi tietyn investointijakson aikana, jotta voitotettaisiin transaktiokustannukset sekä osto- että myyntisivulla, mukaan lukien välitys-, rahoitus- ja sulkemismaksut.

Bottom Line

Vaikka kyseisten kahden strategian valinta riippuu oman taloudellisen tilanteensa ja investointitavoitteidensa suhteen, pitkän aikavälin strategia on yleensä sopivampi niille, jotka käyttävät kiinteistöä olennaisena osana sijoitussalkut; kääntymisominaisuudet ovat tarkoituksenmukaisempia, kun kiinteistöä käytetään apuna tai paluuta parantavana taktiikkana. Sijoittajat, jotka haluavat kerätä rahaa ja saada tuloja kiinteistösijoituksistaan, tulisi harkita pitämällä kiinteistöä pitkällä aikavälillä käyttäen salkkuun sisällytettyä pääomaa rahoittamaan muita sijoitusmahdollisuuksia ja mahdollisesti myymään kiinteistöjä markkinoilta. Kiertävät ominaisuudet on taktiikka, joka soveltuu parhaiten ajanjaksoihin, jolloin osakepääoma- ja joukkovelkamarkkinoiden näkymät ovat alhaiset tai sijoittajat, jotka haluavat toteuttaa lyhytaikaisia ​​myyntivoittoja niin kauan kuin nykyiset markkinat sallivat.