Salkunhallinnan teorian perustavanlaatuinen periaate sisältää vaihtoehtoiset hyödykkeet osana hyvin hajautettua salkkua. Yksi suosituimmista vaihtoehtoisista sijoituksista savvy sijoittajille on kiinteistö. Niille, jotka haluavat suojata omiaan inflaatiota vastaan ​​ja nauttia vakaasta kassavirrasta, on olemassa kaksi ensisijaista menetelmää, joilla voidaan saada altistuminen suhteellisen vakaalle omaisuusluokalle: kiinteistösijoitusrahastoja (REITS) ja pääomasijoituksia (PERE) varoja. Tarkastelemme PERE-rahastojen luontoa ja historiaa, niiden etuja ja miten ne pinoavat REIT-yhtiöitä vastaan. (Lisätietoja: Miten sijoittaa yksityiseen pääomaan kiinteistöön ja pystyykö kiinteistösi vakauttaa salkkusi?)

Mikä on juuri Private Equity Real Estate Fund?

Wharton School of Business -yrityksen Zell / Lurie Real Estate Centerin tutkimuksen mukaan, tunnustellen tarve kerätä "sotasaali" pääomasta hankittujen rikollisten suljetun omaisuuden hankkimiseksi, ensimmäinen kerätty PERE-rahasto luotiin yritysmaailmassa Sam Zell 1980-luvulla. Vaikka tämä uraauurtava yritys nosti yhteensä 409 miljoonaa dollaria pääomaan, Preqin Researchin mukaan PERE-ala on noussut 742 miljardiin dollariin globaaleista varoista hallinnoitavaksi vuodesta 2014 alkaen.

Tämä suuri suosion kasvu merkitsee miljoonille dollarille hallinnointipalkkioita, koska PERE-yrityksiä hallinnoidaan aktiivisesti ja rahastonhoitajat (tai yleiset yhteistyökumppanit) ansaitsevat prosenttiosuuspalkkion perustuen kokonaispääomaa. PERE: n johtajat pyrkivät sijoittamaan sijoittajien (rajoitetun kumppanin tai LP: n) kanssa tavallisesti 3-10 prosentin omalla pääomalla ja eivät saa muodostaa lisävaroja, ennen kuin nykyiselle yritykselle sidottu pääoma on käytetty huomattavasti .

PERE-yritysten sijoittajat ovat yleensä institutionaalisia (eläkerahastot, rahastot, rahastot jne.) Tai korkean nettotulon omaiset. Nämä sijoittajat yhdistävät osuutensa suljetuissa "sokeissa altaissa", jotta ne voidaan ottaa käyttöön yleisen kumppanin harkinnan mukaan useissa kiinteistöihin liittyvissä investoinneissa, jotka vaihtelevat riskien ja tuottojen välillä ja kestävät yleensä kolmesta kahdeksaan vuotta. Potentiaaliset investointistrategiat, joita PERE-yritys voi harjoittaa ovat:

• Perusstrategiat, jotka harjoittavat hyvin monipuolisia, matalan riskin / tuoton perinteisiä omaisuusluokkia (toimistotilaa, vähittäismyyntiä, teollisuutta ja moniperheyksiköitä) vakiintuneissa paikoissa. Perusstrategiat työllistävät vain vähän velkaa, ja pyrkivät tarjoamaan tasaisen rahavirran LP-levyille.
• Core-Plus -strategiat käyttävät kohtuullista määrää vipuvaikutusta, ja ne ovat yleensä kohtuullisempia riskiin ja paluuta.Core-plus-varat voivat sijaita vähemmän vakiintuneissa paikoissa, ja ne voivat vaatia jonkinlaista lisäarvoa.
• Value-Add strategiat tarjoavat kohtuullisen korkean riskin ja palaavat, ja niillä on suurempi vipu kuin ydin tai ydin-plus. Arvonlisästrategialla pyritään lisäämään arvoa hankittujen omaisuuserien toiminnan, jälleenvuokran tai uudelleen kehittämisen kautta.
• Opportunistiset strategiat ovat korkean riskin omaavia, korkean tuoton strategioita, jotka kohdistavat huonosti hoidetut, tyhjät tai vanhentuneet varat. Nämä strategiat työllistävät erittäin suurta vipuvaikutusta, ja ne voivat liittyä koko yritysten hankintaan tai omaisuuserien salkkuihin tai vaatia täydellisiä kehityshankkeita.
• Mezzanine Lending / Distressed Debt ovat strategioita, joita yritykset, jotka ovat tyytyväisiä omaavansa kohde-etuuteen lainanottajan laiminlyönnin vuoksi, koska strategiassa mukana olevien yritysten lainat ovat aggressiivisempia kuin perinteiset lainanantajat.
• Rahastot ovat rahastoja, jotka sijoittavat kolmannen osapuolen hallinnoimiin PERE-yrityksiin ja tarjoavat monipuolisen sijoitusratkaisun pienemmille sijoittajille, jotka haluavat käyttää suurempia, yksinoikeudellisia yrityksiä.

Hyödyt Sijoittaminen PEREs

Kuten aiemmin mainittiin, PERE-varat ovat yleensä saatavilla vain institutionaalisille sijoittajille ja korkean nettotuloksen omaaville henkilöille. Yleisön jäsenet voivat kuitenkin saada altistumisen PEREsille julkisen kaupankäynnin kohteena olevien pääomasijoitusrahastojen kautta, kuten Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33) 03 + 0 43% Highstock 4: n kanssa. 2. 6 ) ja Carlyle Group LP (CG), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC 31, 11-0 58% CGCarlyle Group LP22, 25-1. 33% Luotu Highstockilla 4. 2. 6 ). PERE-rahastot tarjoavat aktiivisen hallinnoinnin ansiosta mahdollisuuksia osaaville johtoryhmille etsimään ja kääntämään heikosti kehittyviä ominaisuuksia ja luomaan sijoittajien rikkautta suorittamalla lisäarvoa koskevia aloitteita. Lisäksi PERE-rahastojen yksityinen luonne antaa johtoryhmille entistä enemmän suoraa panosta päivittäisten asioiden hoitamisessa ilman, että on syytä huolehtia julkisten osakemarkkinoiden ominaispiirteistä ja virtauksista. Lisäksi tämä yksityinen luonne antaa hallinnoijalle joustavuuden erilaisten strategioiden, kuten jakamalla tai yhdistämällä eri kiinteistöjä ja myymällä, rahoittamalla tai vuokraamalla nykyisen kiinteistösalkun millä tahansa kriteerillä (maantiede, tyyppi jne.) PEREs vs. REITs

PERE: n suorituskykyä verrataan usein niiden julkisesti käyttämiin vastaaviin: REIT: iin. Jotkut sijoittajat ovat halukkaita luopumaan potentiaalisista alfa-lähteistä, jotka tulevat PERE: n aktiiviseen johtamiseen, paitsi REIT: n avoimuus, likviditeetti ja vastuu julkisilla markkinoilla. Kiinteistösijoittajien kansallisten yhdistysten (NAREIT) vuoden 2010 tutkimuksessa verrattiin 17 viiden vuoden tietoja USA: n REIT-markkinoista ja pääomasijoitusrahastoista ja todettiin, että julkiset REIT-palvelut ylittivät ydin, lisäarvon ja opportunististen varojen täysi markkinakehitys.Tutkimuksessa todettiin kuitenkin myös, että syklin bull-markkinatilanteissa (huippukohdasta) opportunistiset rahastot pyrkivät parantamaan REITS-järjestelmää vuositasolla, mikä johtuu lyhyemmästä ruuhka-ajanjaksosta (vaikka ydin ja lisäarvopaperit jatkuivat viiveellä).

Alla olevassa kuvassa 1 esitetään PERE-varojen ja REIT: n nettotuottoja vuosien 1989/1990 - 2007/2008 välisenä aikana.

Premium " />

Lisäksi päinvastoin kuin ajatus siitä, että REIT-yritykset kokivat suurempia tuottoja ja lyhyen aikavälin volatiliteetin, sijoittajat ja eläkkeet Euroopassa vuonna 2009 todettiin, että kun PERE: n tuotot olivat" tasaantuneet "ja arvioitiin päivittäinen kaltainen varasto, yksityisten kiinteistöjen ja REIT: ien välinen korrelaatio havaittiin huomattavasti korkeammaksi ja kasvoi ajan myötä. Ratkaisu? Sisällytä molemmat omaisuusluokat, jotta luodaan tehokkaampi raja kaikilla riski-paluuperspektiivillä (kuvio B) .

Kuvio B korostaa riskiasutettujen tuottojen kasvua, kun REITit ja PEREs ovat molemmat lisättyihin salkkuihin. (Lisätietoja: Miten Diversify REITs.)

Asset Management: Julkinen ja yksityinen kiinteistö: " Lähde: BNY Mellon Varainhoito

Bottom Line

Sijoittajille, jotka haluavat monipuolistaa kiinteistösijoituksia, pääomarahastot ovat hyvä tapa saada altistuminen tämä omaisuusluokka. Vaikka ei ole niin likainen tai läpinäkyvä kuin REITS, PERE-rahastot, joiden kokeneen ja todistetun johtoryhmän hallinnoimat kurinalaisella ja kohdennetulla investointistrategialla, ilman vipuvaikutusta, voivat tarjota suuren riskiasennetun tuoton.