Asunnon hankkiminen asuntolainoilla on luultavasti suurin rahoitustili, johon pääset. Pankki tai kiinnitysluotonantaja rahoittaa yleensä 80% kodin hinnasta ja maksaa sen takaisin - korolla - tietyllä ajanjaksolla. Kun vertaat luotonantajia, hintoja ja vaihtoehtoja, on hyvä ymmärtää, kuinka korko kertyy joka kuukausi ja maksetaan.

Kuukausittaisen asuntolainan maksaminen lasketaan

Yksinkertaisesti sanottuna, kuukausittain maksat osan pääomasta (lainaamasi summan) ja kuukausi kertyneet korot. Lainanantajasi käyttää lyhennyskaavaa, jolla luodaan maksuaikataulu, joka jakaa kunkin maksun pääoman ja koron maksamiseen. Lainan pituus tai elämä määrää myös, kuinka paljon maksaa kuukausittain.

Maksujen purkaminen useamman vuoden ajan (enintään 30) johtaa yleensä kuukausittaisten maksujen pienenemiseen. Mitä kauemmin maksaat asuntolainastasi, sitä korkeammat kodin ostokustannukset ovat korkeammat, koska maksat korkoa pidemmäksi ajaksi. Katso itsellesi, miten asuntolainasi ehtojen muuttaminen voi muuttaa kotisi kustannuksia käyttämällä Investopedian kiinnityslaskin.

Lainan alussa päämiestä maksetaan hitaasti, koska suurin osa maksuista kohdistuu koron maksamiseen. Lainan loppuun mennessä hyvin vähän maksua sovelletaan kiinnostuksen kohteeksi, ja suurin osa siitä koituu maksamaan pääomaa alaspäin. Online-tilassa voit käyttää poistolaskuria saadaksesi ymmärtää, kuinka korko on kalliimpaa lainan alussa.

Ehtojen oppiminen: Kiinteä korko vs. säädettävä arvo

Pankit ja lainanantajat tarjoavat ensisijaisesti kahdenlaisia ​​lainoja:

Kiinteäkorko: korko ei muutu.

Säädettävä taso: korko muuttuu määritetyissä olosuhteissa. Joskus kutsutaan vaihtuvakorkoiseksi tai hybridilainaksi.

Näin nämä toimivat asuntolainauksessa:

Kiinteäkorkoiset asuntolainat: Kuukausimaksu pysyy ennallaan tämän lainan voimassaolon ajan. Korko on lukittu eikä muutu. Lainojen takaisinmaksuaika on 30 vuotta; Yleensä on myös lyhyempiä kestoja 10, 15 ja 20 vuotta. Lyhyemmillä lainoilla on suurempia kuukausittaisia ​​maksuja, joita kompensoidaan alhaisemmilla koroilla ja alhaisemmilla kokonaiskustannuksilla.

Esimerkki: Kiinteäkorkoiset 200 000 dollarin kiinnitykset 30 vuoden ajan (360 kuukausimaksut) 4,4 prosentin vuotuisella korolla on kuukausittainen maksu noin 1 013 dollaria. (Verot, vakuutukset , escrow ovat ylimääräisiä ja eivät sisälly tähän lukuon.) Vuotuinen korko on jaettu kuukausittaiseen korkoon seuraavasti: vuotuinen korko eli 4,5 prosenttia jaettuna 12: lla on kuukausikorko 0.375%. Joka kuukausi maksaa 0, 375% korkoa summasta, jonka todellisuudessa velkaa talossa.

Ensimmäinen maksu, joka on $ 1, 013 (1 360), koskee 750 dollaria korkoa kohti ja 263 dollaria kohti päämiehen. Toinen kuukausimaksu, koska päämies on hieman pienempi, kertyy hieman vähemmän kiinnostusta ja hieman enemmän pääomasta maksetaan. Maksulla 359 suurin osa kuukausimaksuista kohdistetaan päämieheksi.

Säädettävä korko (ARM): Koska korkoa ei ole lukittu, tämän tyyppisen lainan kuukausimaksu muuttuu lainan keston ajan. Suurin osa ARMsistä on raja tai yläraja siitä, kuinka paljon korko voi vaihdella ja kuinka usein korkoa voidaan muuttaa. Kun korko menee ylös tai alas, lainanantaja laskee uudelleen kuukausittaisen maksusi, jotta teet samanlaisia ​​maksuja, kunnes seuraava koronkorotus tapahtuu. Kun korot nousevat, niin maksaa kuukausittain; Jokainen maksu koskee korkoa ja pääomaa samalla tavalla kuin kiinteäkorkoinen kiinnitys, tietyn määrän vuosia. Rahoittajat tarjoavat usein alhaisempia korkoja ARM: n ensimmäisten vuosien aikana, mutta sitten hinnat muuttuvat usein - niin usein kuin kerran vuodessa.

ARM: n alkuperäinen korko on huomattavasti alhaisempi kuin kiinteäkorkoinen kiinnitys.

* ARM-laitteet voivat olla houkuttelevia, jos aiot asua kotona vain muutaman vuoden ajan.

* Harkitse, kuinka usein korko sopeutuu. Esimerkki: 5/1 vuoden ARM: ssä on kiinteä korko viiden vuoden ajan, ja sitten joka vuosi korko säätyy jäljellä olevaksi laina-ajaksi.

* ARM määrittelee, kuinka korkotaso määritetään - ne voidaan yhdistää eri rahoitusindekseihin, kuten yhden vuoden U.S. Treasury -laskuihin. Pyydä taloudellista suunnittelijaa neuvoa ARM: n valinnasta vakain koron kanssa.

Esimerkki: A $ 200, 000 5/1 säädettävissä oleva kiinnitys 30 vuoden ajan (360 kuukausimaksut) alkaa vuosittain 4 prosentin vuosikorolla viiden vuoden ajan, saa vaihtaa. 25% vuosittain. Tämän ARM: n korko on 12%. Maksusuoritus kuukausina 1-60 on 955 dollaria kukin. Maksu 61: stä 72: een on 980 dollaria. Maksu 73: stä 84: een on $ 1, 005. (Verot, vakuutukset, talletukset ovat ylimääräisiä ja eivät sisälly näihin lukuihin.) Voit laskea kulut verkossa ARM: lle.

Kiinnostuksen kohteena olevat lainat, tavallinen ja Jumbo

Kolmas vaihtoehto - yleensä varattu varakkaille kotiinkuljettajille tai sääntöjenvastaisille tuloille - on kiinnostuksen kohteena oleva kiinnitys. Kuten nimestä käy ilmi, tämäntyyppinen laina antaa sinulle mahdollisuuden maksaa vain korot ensimmäisten vuosien ajan, ja se on houkutteleva ensimmäisille asunnon omistajille alhaisten maksujen vuoksi alemman ansaintivuoden aikana. Se voi myös olla oikea valinta, jos olette omistat kodin suhteellisen lyhyeksi aikaa ja aikovat myydä ennen suuremman maksun alkamista.

Jumbo-asuntolaina on tavallisesti summa, joka on 424, 100 dollaria kaikissa valtioissa lukuun ottamatta Havaijia ja Alaskaa, missä se on korkeampi.Lisäksi tietyt liittovaltion määrittelemät korkeatasoiset asuntomarkkinat, kuten New York City, Los Angeles ja koko San Jose-San Francisco-Oaklandin alue, ovat lainaa 636, 150 dollaria.

saatavilla, vaikkakin tavallisesti supervarakkaille. Strukturoitu ARM: n tavoin, vain korkoaika kestää kymmenen vuotta. Sen jälkeen korko säätyy vuosittain, ja maksut menevät maksun maksamiseen. Maksut voivat nousta huomattavasti tuolloin. (Saatat olla kiinnostunut 5 riskialttiiden kiinnitystuotojen välttämiseksi.)

Muita huomioitavia asioita

* Escrow ja muut maksut. Sinun on budjetoitava muita kohteita, jotka merkittävästi lisäävät kuukausittaisen kiinnitysmaksun määrää, kuten verot, vakuutukset ja vartiointikulut. Nämä kustannukset eivät ole kiinteät ja voivat vaihdella. Lainanantajan on eriteltävä lisäkustannukset osana kiinnityslipua.

* Pitäisikö kuukausittain maksaa hieman ylimääräistä? Teoriassa maksaa hieman ylimääräinen kuukausittain pääoman vähentämiseen on yksi tapa omistaa kotiasi nopeammin. Rahoitusalan ammattilaiset suosittelevat, että maksamatta olevat velat, kuten luottokorteista tai opintolainoista, maksetaan ensin, säästötilit ovat hyvin rahoitettuja ja harkitsevat kuukausittain ylimääräistä korvausta.

* Korko on verovähennys. Jos annat vähennykset vuotuisesta veroilmoituksestasi, IRS: n avulla voit vähentää asuntolainakorot; valtion palautusta varten vähennys vaihtelee. Tarkastele verovirkailijoita tarkempia sääntöjä koskevien erityisten neuvojen suhteen. Monille asunnon omistajille tämä asuntolainojen vähennys on yksi suurimmista arvonalentumisista, joita he voivat koskaan hyödyntää.

Bottom Line

Kansallinen politiikka suosii kodin ostajia verokoodin kautta, ja monille perheille oikea kotivakuutus on paras tapa, jolla he voivat rakentaa omaisuutta eläkkeelle siirtymispesään. Jos et voi pidättäytyä käteisrahoitusrahoituksesta, 30 vuoden ikäinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolainasi maksetut koti maksaa kokonaan sen jälkeen, kun olet saavuttanut normaalin eläkkeelle siirtymisajan, jolloin saat edullisen asuinpaikan kun tulosi kaventuvat. Vuoden 2008 taloudellisen kaatumisen jälkeen tapahtuneesta myllerryksestä ja asuntokuplan myöhemmästä romahduksesta huolimatta asunnon omistaminen on asia, jota kannattaa harkita pitkän aikavälin taloussuunnittelussa.

Tutki tätä aihetta vielä 5 salaisuutesi, joita et tiennyt asuntolainoista ja Asuntolainan maksamisen edut.