Kaikki tiedostavat sijoitetun pääoman tuottoprosentin (ROI) merkityksen - se on suosittu ja monipuolinen työkalu, jotta voidaan selvittää, miten oma salkkusi toimii. Jos sinulla on vuokra-asunto, on tärkeää tietää, miten laskea sijoitetun pääoman tuottoprosentti, jotta voit määrittää sen tehokkuuden sijoitukseksi.

Valitettavasti, koska ROI-laskutoimituksia voidaan helposti manipuloida - ja tietyt muuttujat voidaan sisällyttää tai jättää pois laskutapahtumassa laskettaessa - mielekäs ROI voi olla haaste, varsinkin kun sijoittajilla on mahdollisuus maksaa käteistä tai ottaa kiinnitys kiinteistöön. Tässä tarkastellaan kahta perusesimerkkiä asuntovuokra-asuntojen sijoitetun pääoman tuoton laskemiseksi.

Quick Refresher

Sijoitetun pääoman tuotto on toimenpide, jolla arvioidaan ja arvioidaan sijoituksen suorituskykyä tai vertaillaan useita eri sijoituksia. ROI-arvon laskemiseksi sijoituksen nettotulos jaetaan sijoitetun rahamäärän perusteella ja tulokset ilmaistaan ​​prosentteina tai suhteena.

Esimerkiksi jos ostat ABC-sarjan $ 1 000 ja myydät sen kaksi vuotta myöhemmin $ 1 600: lla, voitto olisi 600 dollaria ($ 1 600 - $ 1 000). Varastossa oleva sijoitetun pääoman tuotto olisi 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Katso lisätietoja kohdasta FYI ROI: Opas laskea sijoitetun pääoman tuotto .)

Käteismaksut

Jos ostat kiinteistön suoraan, sen ROI-arvon laskeminen on melko helppoa. Oleta, että maksat käteistä 100 000 dollarin vuokra-asunnosta. Maksat myös $ 1 000 sulkemiskustannuksissa, plus 9 000 dollaria uudistamiseen, tehden kokonaissijoitustasi kiinteistössä 110 000 dollaria.

Nopea eteenpäin vuosi. Olet kerännyt 800 dollaria vuokrasta joka kuukausi, ja siksi olet saanut 9 600 dollaria vuodessa. Realistisen sijoitetun pääoman tuottoprosentti vähentää tästä kassavirrasta 167 dollaria kuukaudessa (2 004 dollaria vuodessa), joka kattaa verot ja vakuutukset (kaksi kulutusta, joita et voi välttää). Tämä antaa sinulle vuosittain tuoton 7, 596 dollaria.

Kiinteistön ROI-arvon laskemiseksi jakaa vuotuinen tuotto ($ 7, 596) alunperin tehdyllä kokonaissivustolla (110 000 dollaria). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 tai 6. 9%. Sijoitetun pääoman tuotto on 6,9%.

Rahoitetut tapahtumat

Rahoitettujen tapahtumien ROI-arvon laskeminen on hieman monimutkaisempaa. Oletetaan, että olet ostanut saman $ 100 000 omaisuuden kuin edellä, mutta maksat käteismaksun sijasta otat asuntolainan, joka maksaa 20% ennakkomaksun. Kustannuksesi ovat $ 20 000 käsirahaa (100 000 dollarin myyntihinta x 20%). $ 2, 500 sulkemisen kustannuksista (ne ovat korkeammat asuntolainan vuoksi) ja samat 9 000 dollaria uudistamiseen. Sinulla on yhteensä $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Lisäksi asuntolainaan liittyy jatkuvia kuluja. Oletetaan, että otit 30 vuoden lainan kiinteällä 4 prosentin korolla.Lainamainoksessa 80 000 (100 000 dollarin myyntihinta miinus 20 000 euron ennakkomaksulla) kuukausittainen pääoma ja koronmaksu olivat 381 dollaria. 93. Lisäämme saman 167 dollarin kuukausi verojen ja vakuutusten kattamiseen, jolloin kuukausittainen kokonaissumma on 548 dollaria. 93. Huom: Hyvän työkalun laskettaessa yhteen asuntolainan kokonaiskustannuksia on seuraavanlainen kiinnityslaskin.

Nyt otamme vuokran huomioon. Olettaen, että vuokralainen maksaa 800 dollaria kuukaudessa, sinulla on 251 dollarin kassavirta. 07 kuukausittain (800 dollaria vuokra - 548 dollaria. 93 asuntolainan maksu). Jälleen kerran eteenpäin eteenpäin. Kerroin 251 dollaria. 07: n 12: ssä määritetään nettovuokratuotosi tai palautuksesi: 251 dollaria. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Seuraavaksi jaa vuosittainen kassavirta alkuperäisen tasoriskin (ennakkomaksun, sulkemiskustannusten ja remodelingin) avulla sijoitetun pääoman tuottoprosentin määrittämiseksi. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Joten ROI on 9. 5%.

Jotkut sijoittajat lisäävät omaa pääomaa yhtälöön (muista, että omaa pääomaa ei ole rahana käsirahaa, jota voit käyttää; Saadaksesi oman pääoman määrän, tarkista asuntolainojen lyhennysohjelmasi selvittääksesi, kuinka paljon kiinnitysmaksusi menivät alaspäin maksettavaksi (mikä kertyy pääomaa). Tämä on pääomaa, joka voidaan lisätä rahavirtaan. Esimerkissämme lainojen lyhennyssuunnitelma osoittaa, että ensimmäisestä 12 kuukaudesta maksetaan 1 800 euroa. Joten $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 vuosittainen tulo + $ 1, 408. 84 oma pääoma) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Tulos: 14% ROI.

Bottom Line

Edellä esitetyt esimerkit ovat luonnollisesti varsin yksinkertaisia. Niihin ei sisälly lisäkustannuksia, jotka vuokrausomistus saattaa aiheuttaa, kuten korjaus- / ylläpitokustannukset, jotka olisi sisällytettävä laskelmiin - ja siten vaikuttavat todellisen sijoitetun pääoman tuottoprosenttiin. (Katso lisätietoja kohdasta Kiinteistöjen sijoituskiinteistöjen arvo ).

He kuitenkin pyrkivät osoittamaan, että sijoitetun pääoman tuottoprosentti muuttuu riippuen siitä, maksatko rahaa tai rahoitat kiinteistön hankkimista. Pääsääntöisesti sitä, mitä pienempiä käteisvaroja sijoitat kiinteistöomistukseen ja mitä enemmän asuntolainaa, sitä suurempi on ROI. Sitä vastoin sitä, mitä enemmän rahaa teet kauppaan ja mitä vähemmän lainat, sitä vähemmän oman sijoitetun pääoman tuotto (mutta sitä suurempi on nettotulos).

Riippumatta investoinneista, joita käytät ROI-arvon laskemiseen, on tärkeää käyttää samaa lähestymistapaa kaikkiin investointeihin tarkkojen vertailujen säilyttämiseksi. Jos esimerkiksi lisäät osuuden yhden omaisuuden arvioinnissa, sinun on sisällytettävä se laskemalla sijoitetun pääoman tuottoprosentti muiden kiinteistöjen osalta, jos sinulla on niitä, jotta saat tarkan vertailun.