Yksityinen kiinnelainvakuutus (PMI) on sellainen vakuutuslaji, joka suojaa lainanantajia riskeiltä, ​​että ostaja on oletusarvo ja työntää asuntolainan sulkemiseen. Se sallii myös ostajat, jotka eivät voi - tai eivät päätä - tekemään merkittävää ennakkomaksua hankkimaan kiinnitysrahoitusta kohtuuhintaan. Jos ostat talon ja laske alle 20%, lainanantaja luultavasti pienentää riskiäan vaatimalla sinua ostamaan vakuutuksen PMI-yritykseltä ennen lainan allekirjoittamista.

PMI hyödyttää lainanantajaa (PMI: n ainoa edunsaaja), mutta se voi lisätä huomattavaa osaa kuukausittaiseen asumismaksuun: se maksaa yleensä noin 0,5-5% lainan määrästä vuosittain . Esimerkiksi PMI 200 000 dollarin laina voi maksaa jopa 2 000 dollaria vuodessa tai 166 dollaria. 67 kuukaudessa, olettaen, että PMI-prosenttimäärä on 1%.

Älä sekoita PMI: tä henkivakuutuksella, joka maksaa sinulle (tai edunsaajillesi) maksaakseen asuntolasi, jos kuolet tai poistuu käytöstä. Katso Miten voin välttää yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) maksamista? lisätietoja PMI: stä.

Koska palkkiot ovat kalliita (ja PMI-politiikka hyödyttää lainanantajaa, ei sinun), on tärkeää ymmärtää, milloin ja miten voit päästä eroon PMI: stäsi.

Asuntosuojaa koskeva laki

Vuoden 1998 asuntosuojaa koskeva laki (PMI: n irtisanomislaki) tuli voimaan 29.7.1999. Lakissa oli vaikeuksia, jotka asuvaltalaiset joutuivat poistamaan PMI-kattavuus, kun he olivat saavuttaneet tarvittavan tasoitustason , ja siinä määritettiin yhdenmukaiset menettelyt PMI-politiikan peruuttamiseksi ja lopettamiseksi. Laki koskee ensisijaisesti asuntolainoja, jotka ovat peräisin 29.7.1999 jälkeen (jos laina on annettu ennen tätä päivää, sinun on otettava yhteyttä lainanantajaasi lisätietoja varten).

Lakiin sisältyy kolme tapausta, joissa lainanottajan maksama PMI voidaan poistaa: automaattinen irtisanominen, lainanottajan pyytämä peruutus ja lopullinen irtisanominen, kun laina saavuttaa keskipisteensa.

Automaattinen irtisanominen

Asuntolain suojauslain mukaan lainanantajan on päätettävä PMI sinä päivänä, jona lainanantajan on tarkoitus saavuttaa 78 prosenttia kotisi alkuperäisestä arvosta (toisin sanoen, kun oma pääoma saavuttaa 22 %), edellyttäen, että olet nykyinen kiinnitysmaksuista. Jos et ole maksamassa maksuasi sinä päivänä, jolloin asuntolainasi on tarkoitus saavuttaa 78 prosentin kynnys, lainanantajan on automaattisesti lopetettava PMI ensimmäisen kuukauden ensimmäisenä päivänä sen jälkeen, kun olet tullut voimaan. Kun PMI on irtisanottu, lainanantaja ei voi vaatia muita PMI-maksuja yli 30 päivän kuluttua irtisanomispäivästä tai - jos olet maksamieni takana - päivämäärä, jonka kuluttua irtisanomisesta on tullut voimassa maksusi, riippuen siitä, kumpi on aikaisempi.

On tärkeää huomata, että 78 prosentin kynnys perustuu siihen päivämäärään, että laina on ajoitettu 78 prosentin saavuttamaan oletusjärjestyksesi mukaan, ei todellisiin maksuihin. Tämä tarkoittaa sitä, että jos olet tehnyt ylimääräisiä maksuja ja saavuttanut 78 prosentin kynnyksen ennen aikataulua, lainanantajan ei tarvitse irtisanoa PMI: tä alunperin suunniteltuun päivämäärään saakka, mikä saattaa jättää sinulle kuukausia tai jopa vuosia tarpeettomia PMI-maksuja. Jotta vältät liiallisten maksujen suorittamisen, voit pyytää PMI-kattavuuden peruuttamista (katso seuraava osio). Huomaa myös, että FHA: n kiinnitysvaatimukset poikkeavat perinteisistä lainoista ja riippuvat siitä, milloin laina on peräisin ja kuinka paljon rahaa lasketaan. Tarkista lainanantajan kanssa, miten ja milloin voit pudottaa kiinnitysvakuutusmaksun (PMI).

Lainanottajan pyytämä peruutus.

Lain mukaan lainanottajat, joilla on hyvä maksuhistoria, voivat pyytää PMI: n peruuttamista, kun oma pääoma saavuttaa 20 prosenttia ostohinnasta tai arvioidusta arvosta. Sinulla on "hyvä maksuhistoria", jos sinulla on:

• ei ole tehnyt maksua, joka oli 60 päivää tai sitä vanhempia erääntyneiden kahden viimeisen 12 kuukauden aikana viimeisen kahden viimeisen vuoden aikana (tai päivämäärä, peruutus, kumpi on myöhemmin); tai
• ei ole suorittanut maksua, joka oli 30 päivää tai sitä vanhempia erääntyneiden 12 kuukauden aikana peruutuspäivämäärää (tai päivämäärää, jolta peruutuspyyntö vaatii, kumpi näistä on myöhäisempi).

Laissa lainanantajien on ilmoitettava sinulle oikeutesi peruuttaa PMI. Ei ole yllättävää, että ennen lain voimaantuloa lainanantajat voisivat (ja usein) jatkaa kuukausittaisten PMI-maksujen tarvetta vielä pitkään, kun lainanottajat olivat rakentaneet huomattavaa pääomaa kodeissaan ja lainanantaja ei ollut enää vaarassa menettää lainanottajan oletusta. Se on nyt laitonta.

Voit pyytää peruutusta:

• Lähetä kirjallinen peruutuspyyntö;
• on hyvä maksuhistoria;
• Pysy ajan tasalla kiinnitysmaksuistasi.
• täyttää lainanantajan vaatimukset todisteeksi siitä, että kiinteistön arvo ei ole alittanut alkuperäistä arvoa (kuten arviointia); ja
• Varmista, että omaisuuden oma pääoma ei ole alaisen panttioikeuden alainen (kuten toinen kiinnitys).

Kun PMI on peruutettu, lainanantaja ei voi vaatia muita PMI-maksuja yli 30 päivän kuluttua kirjallisen pyynnön vastaanottamisesta tai päivästä, jona olet tyytyväinen todisteisiin ja todistusvaatimuksiin, riippuen siitä kumpi on myöhäisempi.

Asuntolainan maksaminen ei ole ainoa tapa rakentaa pääomaa, joka sallii sinun pyytää peruuttamista. Parannukset, jotka lisäävät tarpeitasi kotiisi, voivat myös tuoda sinulle vaaditun vähimmäistason. Jos teet suurta remonttia - esimerkiksi merkittävä keittiön remodeling - tarkista numerot nähdäksesi, onko nyt oikeutettu kirjalliseen PMI-peruutuspyyntöön.

Lopetus päättyy

Jos et ole vielä saavuttanut 78%: n kynnysarvoa, voit silti poistaa PMI-maksut. Lain mukaan lainanantajan on lopetettava PMI: n sen kuukauden ensimmäisenä päivänä, joka seuraa sitä päivää, jona laina saavuttaa sen poistoaikataulun keskipisteen.Tämä "keskipiste" on puolivälissä laina-alkamisajankohdan ja päivämäärän välillä, jolloin asuntolaina on tarkoitus jaksottaa. Esimerkiksi 30 vuoden laina nousisi keskipisteeseen 15 vuoden kuluttua.

Jälleen, sinun on oltava voimassa maksujesi lopullisen irtisanomisen tullessa voimaan. Jos et ole, PMI päätetään, kun tulet voimaan. Lainanantaja ei voi vaatia maksuja yli 30 päivää PMI: n päättymisen jälkeen.

Yksi vaihtoehto: Jälleenrahoittaminen

Omistajat saattavat saada toisen vaihtoehdon päästä eroon PMI: sta: jälleenrahoitusta. Jos luulet kotisi arvon olevan arvokas, uuden lainan osuus voi olla alle 80 prosenttia kodin arvosta, joten sinun ei tarvitse maksaa PMI: tä. Vaikka tämä voi auttaa asumismuotoja, on tärkeää tehdä ennalta määrättyjä numeroita varmistaakseen, että jälleenrahoitus on järkevää. Yleensä, jos voit jälleenrahoittaa edullisen alhaisemman koron ja päästä eroon PMI: sta samanaikaisesti, se voi olla hyvä liikkua.

Bottom Line

Jos et voi laskea 20% hinnasta ostaessasi taloa, lainanantaja tarvitsee ostaa yksityisen kiinnitysvakuutuksen. PMI suojaa lainanantajaa siinä tapauksessa, että lopetat maksujen suorittamisen; se ei suojaa sinua. Tärkein asia muistaa: seuranta kuinka pian sinulla on oikeus päästä eroon PMI ja varmistaa, että lainanantaja poistaa sen voi säästää huomattavaa rahaa. Se kannattaa vaivaa.