Pääomasijoitusrahastojen avulla yksityishenkilöille ja instituutioille, kuten lahjoituksille ja eläkerahastoille, voidaan sijoittaa suuria arvoja omaisuuseriin ja velkainstrumentteihin. Käyttämällä aktiivista johtamisstrategiaa, pääomasijoitusomaisuus omaksuu monipuolisen lähestymistavan omistusoikeuteen. Yleiset yhteistyökumppanit investoivat erilaisiin kiinteistötyyppeihin eri paikoissa. Omistusstrategiat voivat vaihdella uusista kehitys- ja raaka-alueista täydentämään nykyisiä kiinteistöjä tai kassavirta-injektioita kamppailuominaisuuksiin. ( Lue lisää: Mikä on yksityinen pääoma? )

Seuraavassa tarkastellaan, miten sijoittajat voivat osallistua pääomasijoitusomaisuuteen, sekä yleiskatsaus alan mahdollisuuksiin, riskeihin ja rajoituksiin.

Idealan Private Equity Real Estate Fundin löytäminen

Ensinnäkin keskimääräinen henkilö ei kykene osallistumaan yksityisten pääomasijoitusten kiinteistösijoituksiin. Perinteinen pääomasijoitusrahasto vaatii sijoittajia sijoittamaan vähintään 250 000 dollaria rahastoon, vaikka useimmat johtajat etsivät yksittäisiä henkilöitä tai laitoksia, jotka ovat halukkaita tarjoamaan 20 miljoonan dollarin ja 25 miljoonan dollarin suuruisen summan pitkäaikaiseen yhteiseen sijoitusjärjestelyyn muiden sijoittajia. (Lue lisää: Kiinteistösijoitusten tutkiminen: Mikä on kiinteistöalaa?)

Koska pääomasijoitusrahastojen pääomaa on vähän, mahdollisuudet ovat perinteisesti vain "akkreditoituja sijoittajia". "Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajan on oltava vähintään 1 miljoonan dollarin henkilökohtainen tai yhteinen omaisuus (ei kuitenkaan heidän ensisijaisten asukkaidensa arvoa) tai yksilön vuotuisten tulojen on oltava vähintään 200 000 dollaria. Couples, jotka ovat yhdistettyjä tuloja vähintään 300 dollaria, 000 edelliseltä vuodelta - ja niillä on "kohtuullinen odotus", että heidän tulotasonsa pysyvät tällä tasolla tänä vuonna - ovat myös tukikelpoisia.

Yksityishenkilöiden tai parien, jotka haluavat sijoittaa pääomasijoituksiin, olisi löydettävä yritys, joka on erikoistunut tieteenalaan. Tutkittaessa pääomarahaston varoja, heidän tulisi ymmärtää jokaisen pääomasijoitusrahastojen rakenne, joka on tyypillisesti kommandiittiyhtiö.

Sijoittaessaan rahastoon ulkopuoliset sijoittajat tulevat rajoitetuiksi kumppaneiksi, mikä tarkoittaa, että he hyväksyvät vastuun rahastoon sijoittamistaan ​​varoista ja että heillä ei ole veto-oikeutta yleisten kumppaneiden (GP) valitsemien ominaisuuksien perusteella. Rajatun kumppanin rahat yhdistetään muiden osallistuvien sijoittajien kanssa, ja rahastonhoitajat rakentavat kiinteistöomistajan, jonka tavoitteena on maksimoida kannattavuus ja minimoida taloudelliset riskit.

Rahaston kustannusten ja sijoitusrakenteen ymmärtäminen

Pääomasijoitusrahastoilla on useita hallinnointi- ja suoritusmaksuja, jotka sijoittajien on maksettava.On yleistä, että pääomasijoitusrahasto vaatii 2%: n vuosipalkkion pääomasijoituksesta, joka maksaa yrityksen palkat, hankinnat ja oikeudelliset palvelut, tiedot ja tutkimuskulut, markkinointi sekä kiinteät ja muuttuvat kulut. Näihin sijoittajamaksuihin ei kuitenkaan ole rajoituksia.

Yksilöillä pitäisi olla hyvä käsitys näistä kustannuksista ennen investointeja, koska se rajoittaa sijoitetun pääoman tuottoa. Esimerkiksi jos pääomasijoitusrahasto keräsi 500 miljoonaa dollaria, se kerää vuosittain 10 miljoonaa dollaria maksaakseen niihin liittyvät kulut. Kymmenen vuoden jakson aikana rahasto kerää 100 miljoonaa dollaria palkkioihin, mikä tarkoittaa, että vain 400 miljoonaa dollaria sijoitettaisiin tosiasiallisesti kyseisen vuosikymmenen aikana.

Pääomasijoittajilla on myös "carry", joka on perinteisesti 20 prosenttia rahastojen ylimääräisistä bruttovoitoista. Sijoittajat ovat perinteisesti valmiita maksamaan nämä palkkiot, koska rahaston kyky auttaa hallitsemaan hallintoa ja hallintokysymykset, jotka saattavat vaikuttaa julkiseen yritykseen.

Useimmat pääomasijoitusrahastoista katsotaan "tarvepohjaisiksi" sijoituksiksi, mikä tarkoittaa, että kumppanit sitoutuvat pääomakumppaneihin erissä tarpeen mukaan. Sijoituskiinteistöt, rahasto lähettää virallisen pyynnön pääomalle, jonka rajoitetut osakkeenomistajat sitoutuivat kiinteistörahastolle syklin alussa. Tunnettu "pääomakutsuksi", se on lakisääteinen velvoite, jonka rajoitetut osakkeenomistajat täyttävät. (Jos haluat lisätietoja rajoitetun kumppanin täyttämästä pääomakutsua, rahasto voi pakottaa kyseisen henkilön tai laitoksen laiminlyöntiin ja menettää koko omistusosuuden. Muut rajoitetut kumppanit saavat yleensä mahdollisuuden ostaa takavarikoidut osakkeet tällaisen oletusarvon tapahtuessa.

Private Equity Real Estate Strategies -tyyppien tyypit

Sijoittaessasi pääomasijoituksiin on perinteisesti neljä tyyppistä sijoitusstrategiaa:

Core

• on konservatiivisin strategia, ja se voi sisältää vain kiinteistöjä, -riski ja pienemmät mahdolliset tuotot, koska ne ovat hyvin asutuilla tai hyvin matkustetuilla paikoilla. Tämä strategia voisi keskittyä voimakkaasti myös korkealaatuisiin ja arvokkaisiin kiinteistöihin tehtäviin investointeihin, jotka vaativat hyvin vähän kunnostamista tai kunnossapitoa. Nämä ominaisuudet tarjoavat ennakoitavissa olevia kassavirtoja ja ne koostuvat tavallisesti täysin vuokrattavista monivuotisista rakenteista. Core-plus
• vaatii hieman enemmän riskiä, ​​mutta voi tarjota korkeamman tuoton kuin ydinstrategia. Nämä ominaisuudet vaativat vaatimatonta lisäarvoa lisäävää aktiivisuutta tai parannusta sijaintiin. Arvonlisäys
• on keskipitkän ja korkean tuoton keskipitkän ja keskisuuren riskin strategia, joka keskittyy enemmän kiinteistökehitykseen ja markkinoiden ajoitukseen. Tässä strategiassa salkunhoitajayritykset hankkivat kiinteistöjä, harjoittavat jonkinasteista uudistusta ja myyvät markkinat toimivat. Arvoltaan lisättävät ominaisuudet edellyttävät tyypillisesti muutoksia hallintaan, fyysiseen parantamiseen tai pääomavaatimusten osoittamiseen.Näihin vaiheisiin kuuluvat rakennusten perusparannukset ja etsivät keinoja nostaa vuokrahinnat markkinoiden parantamisessa. Arvonlisäysstrategioihin sisältyy myös epäonnistuneiden operatiivisten yhtiöiden siirtyminen tai velan periminen kohdeyrityksen hallitsemiseksi. Opportunistinen
• tarjoaa korkeimman tuoton, mutta olettaa riskin olevan suurin. Tämän strategian avulla johtajat hankkivat kiinteistöjä, jotka sisältävät kehittymätöntä maata tai markkinoita, jotka ovat heikommassa asemassa tai kevyesti kaupankäynnin kohteena. Riskit ja pitkän aikavälin näkymät

Pääomasijoittajien sijoittajien tulisi ymmärtää, että sijoittamalla rahastoon heidän on oltava valmiita hyväksymään, että heidän pääomansa voidaan sitoa ennalta määrätyn ajan, joka voi kestää useita vuosia .

Lisäksi kiinteistömarkkinoilla esiintyy useita riskejä ja suuria investointeja voi olla tarpeen pääomapuhelun aikana silloin, kun yksityisellä henkilöllä on alhainen kassavirta. Monet sairaanhoitajat rakentavat varojaan vuosikymmenien mittaisina investoinneina tai pitempään ja tarjoavat vain vähän tai ei lainkaan mahdollisuuksia sijoittajille peruuttamaan tai lunastamaan rahaa. Pääomarahastojen epälikviditeetti edellyttää, että sijoittajat ymmärtävät riskin, että heidän rahansa pitäminen sidottuna pitkään.

Pääomasijoitusrahastorakenteiden luonne vaikeuttaa rahaston taloudellisen tuloksen tai ominaisuuksien arviointia. Koska pääomasijoitusrahastojen rajoitettua sääntelyä on olemassa, yleiskumppaneiden ei tarvitse tarjota sijoittajille päivityksiä mahdollisista sijoituksista, arvopaperisijoituksista tai muista sijoituksiin liittyvistä lisätiedoista. Sijoittaminen pääomasijoituksiin vaatii rajallisten osakkeenomistajien sitoutumista merkittävään pääomaan ja luottaa siihen, että rahastonhoitaja täyttää sijoitustoiminnan tavoitteet ilman vaadittua avoimuutta. Rahastojen ylläpitäjät kuitenkin yleensä lähettävät päivityksiä sijoittajilleen ja voivat päättää olla läpinäkyviä suorituskyvystä, jotta he voivat luottaa nykyiseen tai tulevaan rahastoon.

Bottom Line

Ennen yksityisten pääomasijoitusten sijoittamista yksilöiden on määritettävä, ovatko he päteviä osallistumaan prosessiin. Pätevöityneet henkilöt haluavat tutkia omia sijoituskohteitaan, likviditeettitarpeita ja riskialttiutta kiinteistömarkkinoilla. Taloudellisen neuvonantajan kanssa käydyn keskustelun jälkeen sijoittajien tulisi tutkia erilaisia ​​rahastoja saadakseen paremman käsityksen yleisten yhteistyökumppaneiden hallintastrategioista ja muiden kiinteistövarojen aikaisemmista suorituksista.