Yksi lainanantajan käyttämistä riskialttiista lainoista on kiinnityslainan laina-arvon (LTV) suhde. Asuntolainan LTV-suhde on yksinkertainen laskelma jakamalla lainan määrä kotiarvon mukaan. Mitä korkeampi LTV-suhde on, sitä korkeampi on kiinnityksen riskiprofiili. Useimmat kiinnitykset, joiden LTV-suhde ylittää 80 prosenttia, vaativat lainanottajan maksamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI). PMI ei ole halpa. Käytä työkalua, kuten kiinnityslaskin, vertailemaan luotonantajia ja lukea, jotta voit selvittää, voitteko välttää PMI: n kiinnityksestänne.

->

OPINNÄYTETYÖ: Asuntolainan perusteet

PMI In Depth

Katsotaanpa esimerkkiä.

Oletetaan, että kotihinta on 300 000 dollaria ja lainan määrä 270 000 dollaria (mikä tarkoittaa, että lainanottaja maksoi 30 000 dollarin käsirahan) ja LTV-suhde on 90%. Asuntolainan tyypistä riippuen kuukausittainen PMI-maksu olisi 117-150 dollaria. Säädettävät korot (ARM) vaativat suurempia PMI-maksuja kuin kiinteäkorkoiset kiinnitykset. (Lisätietoja ARM-käsittelijöistä on kohdassa ARMed and Dangerous tai Kiinnitykset: Kiinteä korko vs. säädettävä arvo .)

PMI ei kuitenkaan välttämättä ole pysyvä vaatimus. Lainanantajien on pudotettava PMI, kun asuntolainan LTV-suhde saavuttaa 78 prosenttia yhdistämällä tärkein vähennys asuntolainojen ja asuntojen hinnan arvostukseen. Jos osa LTV-suhteen vähennyksestä toteutuu kotimarkkinahinnoittelun kautta, lainanottajan maksama uusi arvio vaaditaan arvostuksen määrän tarkistamiseksi.

Easy Way Out

Vaihtoehtona PMI: n maksamiseen on käyttää toista kiinnitys- tai takavarikointilainaa. Tällöin lainanottaja ottaa ensimmäisen kiinnityksen, jonka määrä on 80% kotitalouksien arvosta ja välttää siten PMI: n, ja ottaa sitten toisen asuntolainan, joka on yhtä suuri kuin kotimyyntihinta, josta on vähennetty ennakkomaksu ja ensimmäisen kiinnityksen määrä. Edellä olevan esimerkin mukaisten lukujen avulla lainanottaja ottaisi ensimmäisen kiinnityksen 240 000 dollariin, suorittaisi 30 000 dollarin käsirahan ja saisi toisen asuntolainan 30 000 dollariin. Lainanottaja on poistanut tarpeen maksaa PMI: n, koska LTV-suhde ensimmäisestä kiinnityksestä on 80%, mutta lainanottajalla on nyt myös toinen asuntolaina, joka useimmissa tapauksissa on korkeampi kuin ensimmäinen kiinnitys. Saatavilla on monenlaisia ​​toisen kiinnelainan tyyppejä, mutta korkeampi korko on edelleen kurssi. Ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhteenlasketut maksut ovat kuitenkin yleensä pienempiä kuin ensimmäisen kiinnityksen ja PMI: n maksut.

Tradeoff

PMI: n osalta lainanottajalla, jolla on alle 20 prosenttia kotimyynnin alennusmaksun myyntihinnasta tai arvosta, on kaksi perusvaihtoehtoa:

1. Käytä " -alone "ensimmäinen kiinnitys ja maksaa PMI kunnes asuntolainan LTV saavuttaa 78%, jolloin PMI voidaan poistaa.
2. Käytä toista kiinnitystä. Tämä todennäköisesti johtaa alhaisempien aloitusluottokustannusten alentamiseen kuin maksaa PMI: n, mutta samanaikaisesti toinen asuntolainan korko on korkeampi kuin ensimmäinen kiinnitys, ja se voidaan poistaa vain maksamalla se tai jälleenrahoittamalla sekä ensimmäinen että toinen asuntolaina uusiin erillisiin asuntolainoihin, oletettavasti kun LTV saavuttaa 80 prosenttia tai alle (joten PMI: tä ei vaadita).

Tässä päätöksessä voi olla myös useita muuttujia, mukaan lukien:

• PMI-palkkioihin liittyvät verosäästöt säästävät verotuksellisia säästöjä toisen kiinnityksen maksamiseen. Yhdysvaltojen verolainsäädäntö mahdollistaa PMI: n vähentämisen tietyille tulotasoille, kuten perheille, jotka ansaitsevat vähemmän kuin 100 000 dollaria.
• Uuden arvioinnin kustannukset PMI: n poistamiseksi verrattuna ensimmäisen ja toisen kiinnityksen jälleenrahoituksen kustannuksiin yhdeksi erilliseksi asuntolainaksi.
• Vaara, jonka mukaan korot voivat nousta alkuperäisen kiinnityspäätöksen ja ensimmäisen ja toisen kiinnityksen välillä.
• Näiden kahden vaihtoehdon pääasiallinen vähennys.
• Rahan aika-arvo. . Päätöksen tärkein muuttuja on kuitenkin:

Kotitalouksien hinnankorotuksen odotettu nousuvauhti

• Esimerkki: jos lainanottaja valitsee itsenäisen ensimmäisen kiinnityksen käyttämisen ja maksaa PMI: n verrattuna toisen kiinnityksen käyttämiseen PMI: n poistamiseksi, kuinka nopeasti koti voi arvostaa sitä arvoa, jossa LTV on 78 prosenttia ja PMI voidaan poistaa? Tämä on ratkaiseva tekijä. Yksinkertaistamisen ja tässä keskustelun tarkoituksissa sivuutamme yllä olevan yllä olevan muun muuttujan, koska hintaominaisuus hallitsee näitä.

Arvostaminen: Päätöksenteko

Päätöksenä on, että kun PMI poistuu erillisestä ensimmäisestä kiinnityksestä, kuukausimaksu on pienempi kuin ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhdistetyt maksut. Joten kysytään kysymyksiä: "Kuinka kauan ennen PMI: n poistamista?" ja "Mitkä ovat kunkin vaihtoehdon säästöt?"

Seuraavassa on kaksi esimerkkiä, jotka perustuvat erilaisiin arvioihin asuntojen hintojen arvonnoususta.

Esimerkki 1: Hinnan hitaus kotimarkkinahinnasta

Alla olevissa taulukoissa on verrattu erillisen 30 vuoden kiinteäkorkoisen kiinnityksen kuukausimaksuihin PMI: n kanssa 30 vuoden kiinteän koron ensimmäisen kiinnityksen yhdistämisen 30-vuotisella / 15-vuotisella toisen asuntolainan ansiosta.

Asuntoluotot ovat seuraavat:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Kuva 1

Kuvassa 2 arvioidaan asuntojen hintojen arvonnousun vuositasot.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Kuva 2

Huomaa, että 120 dollarin PMI-maksu lasketaan erillisen ensimmäisen kiinnityksen kuukausittaisesta kuukaudesta 60 kuukaudessa, kuten kuvassa 3 esitetään, kun LTV saavuttaa 78% ja kotihinnan arvostusta.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Kuva 3

Kuvassa 4 on esitetty ensimmäisen ja toisen kiinnityksen kuukausimaksut. Huomaa, että kuukausimaksu on vakio. Korko on painotettu keskiarvo. LTV on vain ensimmäinen kiinnitys.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Kuva 4

Ensimmäisen ja toisen kiinnityksen käyttäminen voi säästää kuukausittain 85 dollaria kuukaudessa ensimmäisten 60 kuukauden aikana. Tämä on yhteensä säästöjä 5, 100 dollaria. Alkaen kuukauden 61, erillinen ensimmäinen kiinnitys saa etuna 35 dollaria kuukaudessa jäljellä olevat ehdot kiinnitykset. Jos jaamme 5, 100 ja 35 dollaria, saamme 145. Toisin sanoen tässä vaiheessa hitaaseen asuntohintojen arvonnousuun, joka alkaa 61 kuukaudessa, se kestää vielä 145 kuukautta ennen erillisen ensimmäisen kiinnityksen maksuominaisuutta ilman PMI: tä voisi saada takaisin yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäisen edun. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvoa tarkastellaan.)

Esimerkki 2: Kotimaan hinnan nopea hinnoittelu Arvostus

Alla oleva esimerkki perustuu samoihin kiinnityksiin kuin edellä on osoitettu. Seuraavia kotihinnan arvostusta koskevia arvioita käytetään kuitenkin.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Kuva 5

Tässä esimerkissä näytämme vain yhden taulukon kuukausimaksuista kahdelle vaihtoehdolle (ks. kuva 6). Huomaa, että PMI pudotetaan tässä tapauksessa 13. kuukautena nopean hinnoittelun takia, mikä laskee LTV: n nopeasti 78 prosenttiin.

Kuva 6

Nopeiden asuntohintojen vahvistumisen myötä PMI voidaan poistaa suhteellisen nopeasti. Yhdistetyillä kiinnityksillä on vain 85 euron maksutakuu 12 kuukauden ajaksi. Tämä on yhteensä säästöä, joka on $ 1, 020. Alkaen kuudelta kuukaudelta itsenäisen asuntolainan maksuetu on 35 dollaria. Jos jaamme 1, 020 dollaria 35: llä, voimme päätellä, että yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäiset säästöt kestävät 29 kuukautta. Toisin sanoen, alkaen 41 kuukaudesta, lainanottaja olisi taloudellisesti parempaa valitsemalla itsenäinen ensimmäinen kiinnitys PMI: n kanssa. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvoa tarkastellaan.)

Bottom Line

Niille lainanottajille, joilla on alle 20% käsiraha, päätös siitä, käytetäänkö ensimmäistä "erillistä" "kiinnitys ja PMI tai käytä yhdistelmää ensimmäisen ja toisen kiinnityksen on suurelta osin tehtävä siitä, kuinka nopeasti he odottavat kodin arvon kasvavan. Jos he haluavat maksaa PMI: n, se voidaan poistaa arvioinnin avulla, kun LTV saavuttaa 78%. Jos he haluavat käyttää ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhdistelmää, heillä on todennäköisesti aluksi maksusäästöjä, mutta ainoa tapa poistaa toinen kiinnitys, jolla todennäköisesti on korkeampi korko kuin ensimmäinen kiinnitys, on maksaa se pois tai jälleenrahoittaa sekä ensimmäistä että toista uutta erillistä kiinnitystä. Tarkkaavainen analyysi olisi tehtävä analysoimaan vaihtoehtoja aikataulusi perusteella.