Jos olet ajatellut kodin ostamista, kannattaa säästää riittävästi 20%: n ennakkomaksu. Jos et voi, se on turvallinen veto, että lainanantaja pakottaa sinut turvaamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) ennen allekirjoittamista pois lainan. Vakuutuksen tarkoituksena on suojata asuntovakuuttajayritystä, jos et ole noudattanut merkintää.

Katso myös: Asuntolainojen rakenne

Yksityinen kiinnitysvakuutus kuulostaa hyvältä tapa ostaa talon ilman säästää käteistä ennakkomaksua. Joskus se on ainoa - tai edes paras - vaihtoehto uusille kotiinkäyttäjille. On kuitenkin olemassa useita syitä, jotka olisivat asuvien omistajien tulisi yrittää välttää tämän vakuutuksen maksamista. Tässä artikkelissa tarkastelemme kuutta yleistä ongelmaa PMI: n kanssa ja tutkitaan mahdollinen ratkaisu, jonka avulla kotihenkilöt voivat välttyä kokonaan.

Kuusi hyvää syytä välttää PMI

1. Kustannukset - Yksityinen kiinnelainvakuutus tyypillisesti maksaa noin 0,5-1% koko lainan määrästä vuosittain. 100 000 dollarin lainaa tämä tarkoittaa, että asunnonomistaja voisi maksaa jopa 1 000 dollaria vuodessa tai 83 dollaria. 33 kuukaudessa - olettaen, että PMI-maksu on 1%. (Laskettu: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Se itsessään on melko voimakas summa. Kotitalouden keskimääräinen kotimaksu on kuitenkin noin 230 000 dollaria, mikä tarkoittaa, että perheet voisivat viettää lähes 200 dollaria kuukaudessa vakuutuksesta. Se on yhtä paljon kuin auton maksu!
2. ei voi olla vähennettävä - Yksityiset kiinnitysvakuutussopimukset ovat verovähennyskelpoisia - mutta vain, jos naimaton verovelvollinen ansaitsee alle 110 000 dollaria vuodessa (oikaistussa bruttotuloksessa). Aviopuolisoille erikseen jätettävät, tämä kynnysarvo on 55 000 dollaria. Tämä tarkoittaa sitä, että monet kaksitahoiset perheet, joilla on yhdistetty tulo aivan kynnysarvon yläpuolella, jäävät kylmään. Vaikka huhuja tästäkin "tuottokorkista" voitaisiin nostaa tulevaisuudessa, ei ole mitään takeita siitä, että se toteutuu. Monet kodinomistajat (etenkin kynnysarvon yläpuolella olevat) saattavat olla parempia tekemään suuremman ennakkomaksun, jos ainakin heillä on mielenrauha, että lainan korko on vähennyskelpoinen. Jos haluat lisätietoja tästä tärkeästä vähennyksestä, lue Miten päästä eroon yksityisistä kiinnelainoista .
3. Perilliset eivät saa mitään - Useimmat kodin omistajat kuulevat sanaa "vakuutus" ja olettavat, että heidän puolisonsa tai heidän lapsensa saavat jonkinlaista rahallista korvausta, jos he kuolevat. Tämä ei yksinkertaisesti ole totta. Luottolaitos on tällaisen politiikan ainoa edunsaaja, ja tuotot maksetaan suoraan lainanantajalle (ei välillisesti perillisille). Jos haluat suojella perillisiäsi ja antaa heille rahaa elinkustannuksiin kuoleman jälkeen, sinun on hankittava erillinen vakuutuskirja. Älä ymmärrä ajatella, että PMI auttaa ketään, muttei asuntolainanantajaa.
4. Rahan antaminen - Kotivakuutusyhtiöt, jotka laskivat alle 20 prosenttia myyntihinnasta, joutuvat maksamaan kiinnitysvakuutuksen, kunnes kotiomistus on 20 prosenttia. Tämä voi kestää vuosia, ja se on paljon rahaa kodin omistaja on kirjaimellisesti antaa pois. Jotta kustannukset nousisivat paremmalle näkökulmalle, jos pari, joka omistaa 250 000 dollarin kotia, ottaisi sen sijaan 208 dollaria kuukaudessa, jonka he käyttivät PMI: lle ja sijoittavat sen sijoitusrahastoon, joka sai 8 prosentin vuotuisen yhdistetyn tuottoprosentin rahaa kasvaisi 37, 707 dollariin (olettaen, että veroja ei otettu pois) 10 vuoden kuluessa.
5. Vaikea peruuttaa - Kuten edellä mainittiin, yleensä kun asunnon omistajan pääoma on 20%, hän ei enää tarvitse maksaa PMI: tä. Kuitenkin kuukausittaisen taakan poistaminen ei ole yhtä helppoa kuin pelkkä maksujen lähettäminen. Monet lainanantajat vaativat asunnon omistajaa laatimaan kirjeen, jossa pyydetään PMI: n peruuttamista, sekä vastaanottamaan virallista arviointia kotiin ennen sen peruuttamista. Kaiken kaikkiaan tämä voi kestää useita kuukausia riippuen lainanantajasta.
6. Maksu toimii ja on - Eräs viimeinen kysymys, joka ansaitsee mainita, on, että jotkut lainanantajat vaativat asunnon omistavan ylläpitää PMI-sopimuksen tietylle ajanjaksolle. Joten, vaikka asunnonomistaja olisi täyttänyt 20 prosentin kynnysarvon, hän voi silti olla velvollinen maksamaan kiinnitysvakuutuksen. Tarkista luotonantajan kanssa ja lue PMI-sopimuksen hieno tulos tarkemmin.

Se ei ole pahaa

Monet amerikkalaiset PMI on vähennyskelpoinen. Ne perheet, jotka erottavat vähennykset ja ansaitsevat alle 110 000 dollaria vuodessa, havaitsevat, että heidän PMI: nsa on vähennyskelpoinen. Jos pari on 250 000 dollarin laina ja 2 500 vuosittainen PMI-maksu (1% erääntyneestä laina), tämä vähennys voi johtaa säästöihin $ 300 - 400 dollaria tai enemmän (riippuen pariskunnan veroluokasta).

Myös yksityinen kiinnitysvakuutus voidaan usein maksaa eteenpäin. Niille ihmisille, jotka eivät halua käyttää PMI: n kustannuksia kuukausibudjetteihinsa, jotkut lainanantajat sallivat maksujen maksamisen etukäteen, käteisenä, asuntolainan alkamishetkellä. Joissakin tapauksissa lainanantaja tarjoaa jopa asunnonomalle alennuksen maksaa edestä. Toinen vaihtoehto, jota monet lainanantajat tarjoavat, on lisätä kertaluonteinen etumaksu maksamatta olevaan lainan tasapainoon. Etuna on se, että 25 tai 30 vuoden poistot ovat kuukausittaiset kustannukset melko alhaiset.

PMI: n lopullinen "hyöty" on se, että kun olet maksanut vakuutuksesi, itse asuntolaina voi näyttää helpolta maksettavaksi. Tietenkin tämä on enemmän psykologista hyötyä kuin taloudellinen, mutta voi olla hieno tunne, että yhtäkkiä tulee pari sataa ylimääräistä dollaria joka kuukausi. Savvy-asuntojen omistajat olisivat järkeviä sijoittaa rahat, joihin he ovat tottuneet PMI: n budjetointiin tai soveltamaan varoja lainan pääsalaksi. Muista yhdistelmärahastoesimerkki aiemmasta.

Miten välttää PMI

Joissakin tapauksissa PMI voidaan välttää käyttämällä jotain kutsutaan piggy-takaisin asuntolaina.Se toimii näin: Oletetaan, että mahdollinen asunnonomistaja haluaa ostaa talon 200 000 dollaria, mutta hänellä on vain riittävästi rahaa 10%: n ennakkomaksuun (ei riitä välttämään PMI: tä). Tunnistamalla "80/10/10" -sopimus, yksityishenkilö lainaa lainaa, joka on yhteensä 80% kiinteistön kokonaisarvosta eli 160 000 dollaria. Toinen laina, jota kutsutaan takapihaksi, otetaan myös yhteensä 20 000 dollaria (tai 10% arvosta). Lopuksi osana kauppaa ostaja laskee lopullisen 10% eli 20 000 dollaria.

Lainojen jakamisen myötä asunnonomistaja voi vähentää molempien lainojen korot ja välttää kokonaan PMI: n. Tietenkin on kiinni. Hyvin usein takaisinottolainan ehdot ovat riskialttiita. Monet ovat säädettävissä olevia lainoja, voivat sisältää ilmapalloa koskevia säännöksiä, ja ne tulevat maksettaviksi 15-20 vuodessa (toisin kuin perinteisemmät 30 vuoden erääntyneet lainat).

Muutoin monet lainanantajat tarjoavat samanlaisen lainajärjestelyn vain ostajille, jotka pystyvät vain laskemaan 5% käsirahan maksamiseen. Sitä kutsutaan "80/15/5" -järjestelyksi. Se toimii täsmälleen samalla tavalla.

Bottom Line

Yksityinen kiinnitysvakuutus on kallis. Ellei luulet saavasi 20 prosentin osuutta kotona parin vuoden kuluttua, on luultavasti järkevää joko maksaa suurempaa ennakkomaksua tai harkita takavarikointia. Vaikka usein tavanomaisen kiinnityksen riski on suurempi, takavarikointilainat ovat vähennyskelpoisia ja ne ovat hyödyllinen vaihtoehto niille, joilla ei ole varaa maksaa suurempaa ennakkomaksua.

Lisää rahaa säästäviä vinkkejä, katso Viisitoista vakuutuspolitiikkaa, joita et tarvitse .