Olet saattanut kuulla, että "julkiset lainat" ovat saatavissa sellaisille luottolaitoksille, joilla on huono luotto ja / tai konkurssin tai sulkemisen historia. Todellisuudessa se ei kuitenkaan ole kovin yksinkertainen.

Liittovaltion hallitus ei ole kotitalousliiketoiminnassa. Kotien omistajuuden edistämiseksi - etenkin pienituloisille amerikkalaisille - se voi olla halukas takaamaan kiinnityksen sinulle, jos sinulla on vähemmän kuin optimaalinen luotonanto. Toisin sanoen hallitus lupaa lainanantajalle, että se hyvää lainaa, jos et.

FHA vs. HUD

Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysyksikkö (HUD) on yhdistynyt liittovaltion viranomaisen, jonka tehtävänä on edistää yksittäisten asuntojen omistusta, liittovaltion asuntotalletuksen (FHA) ). Vaikka HUD tekee itselleen joitakin lainatakauksia, sen painopiste on moniperheisten yksiköiden eikä yksittäisten asuntojen (lukuun ottamatta HUD-osastoa 184 lainatakuita, jotka ovat saatavissa vain kotimaisille amerikkalaisille, jotka ostavat asuntoja tai muita kiinteistöjä). Se on yksinomaan FHA, joka huolehtii asuntolainoista yksinhuoltajaperheille.

FHA-lainaa vaaditaan

FHA-takuuturvavakuutuksen turvaamiseksi sinun täytyy mennä FHA: n hyväksymään lainanantajaan, yleensä pankkiin. Yksi asia, joka tekee FHA: n takaamasta asuntolainasta erityisen houkuttelevan, on, että jos sinulla on vähintään 580 FICO-pistemäärä, sinun on vain laskettava 3,5 prosenttia ostohinnasta käteisenä.

Jos FICO-pistemäärä on alle 580, sinun on kuitenkin saatava 10 prosenttia ennakkomaksun ostohinnasta. Tämä on kuitenkin parempaa kuin 14. 8% ostohinnasta, jonka keskimääräinen kotiosturi laski viime vuonna. RealtyTracin tutkimuksessa todettiin, että viimeisen käytettävissä olevan datan (2015) ensimmäisellä neljänneksellä tavanomaisen kiinnityksen yhteydessä maksettu keskimääräinen dollarin summa oli 72 590 dollaria, kun taas keskimääräinen FHA-vakuutettu laski vain 7, 069 dollaria.

Älkää kuitenkaan erehtykää FHA: n vakuuttamia lainoja "helppokäyttöisen luottojen" luottamukselle, varoittaa FHA: n kiinnitysasiantuntijaa Dennis Geistiä, joka on Treliant Risk Advisorsin Washington DC: ssä toimiva johtaja. "On väärinkäsitys että FHA-lainat ovat subprime. Mikään ei voisi olla pidemmälle kuin totuus, Geist sanoo. "Vaikka FHA-lainat tarjoavat joustavia kelpoisuusohjeita, mukaan lukien alhaisemmat luottotietopisteet ja suuremmat velka-voitto-osuudet, osoitettu kyky maksaa takaisin on merkittävä tekijä FHA-lainojen hyväksynnässä. "

Jos FICO-pistemäärä on alle 580, FHA: n takaama laina voi olla kova, Geist lisää. "Luotonsaajien hyväksyntä 500: n ja 580: n välillä on alhaisempi maksuvaatimus ja ylimääräinen vakuutusvalvonta", Geist sanoo."On tärkeää huomata, että" ei-perinteistä luottoa "ei voida käyttää kielteisten" perinteisten "luottojen korvaamiseen. "

Hän lisää, että vaikka saatat nähdä tietoa, joka toivoo FHA: n vakuutettuja lainoja halukkaille ostajille, joiden luottotietopisteet ovat alle 500, mahdollisuudet tosiasiassa ovat nollat.

FHA-vakuutuksen toinen laina on se, että FHA-laina, toisin kuin perinteinen pankkilainan ehto, antaa sinulle mahdollisuuden maksaa ennakkomaksu lahjaksi ystäviltä, ​​perheeltä tai hyväntekeväisyyteen. FHA antaa jopa myyjälle mahdollisuuden maksaa sulkemiskustannuksesi, mutta jos näin käy, se voi korottaa kiinnityskorkojaan, sillä ei ole tarpeeksi rahaa ennakkomaksuun, joten saat vähemmän lainaa.

Mikä tahansa haittapuoli?

Ennen kuin päätät harjoittaa FHA: n takaamaa lainaa, harkitse joitain haittoja. Ensinnäkin vaihtoehtosi ovat rajoitetumpia kuin tavanomaisella kiinnityksellä, koska voit harjoittaa liiketoimintaa ainoastaan ​​FHA: n hyväksymällä lainanantajalla. Tämä rajoittaa kykysi tehdä ostoksia suosituimmista hinnoista ja ehdoista. "Lainatuotteiden, palkkioiden ja kiinnitysvakuutusten huolellinen ja täydellinen vertailu on tärkeä askel sen määrittämisessä, mikä laina tuote on sinulle paras", toteaa Geist.

FHA: n vakuuttamilla lainoilla on laina-avustukset, jotka vaihtelevat alueittain. Absoluuttinen ylimmän summan, jonka FHA vakuuttaa, on 625 000 dollaria, joka pääkaupunkiseudulla voi rajoittaa. Lisäksi monet asunnot kehitystä ei ole FHA hyväksytty, joten jotkut vähemmän kalliit asumisvaihtoehdot ovat pois pöydän sinulle FHA laina.

Harkitse myös, että vaikka vaaditut käteisvarat voivat olla alhaisia, vaadittavat FHA-vakuutusmaksut lisäävät huomattavasti kuukausittaisia ​​kiinnitysmaksuja, sillä olet osallistunut HUD-vararahastoon, jota käytetään maksamaan pankit, kun FHA -avutettu asuntolaina menee huonosti. Ja kiinnitysvakuutusmaksut eivät välttämättä aina ole verovähennyskelpoisia riippuen tuloista.

Ylöspäin, maksat asuntovakuutusmaksu (UFMIP) 1,75% peruslainan määrästä. Sitten 30 vuoden kiinnitys, joka on yleisin FHA-laina-aika, vuotuinen palkkio voi olla yhtä korkea kuin. 85% lainan määrästä, jos valitset pienimmän maksun vaihtoehdon. Vastakkaispäässä 15 vuoden laina, jonka korkoprosentti on vähintään 10%, palkkio laskee. 45%.

Siksi jotkut FHA: n lainatakauksen vastaanottajat pyrkivät myöhemmin jälleenrahoittamaan kiinteistöjään tavanomaisella pankkilainalla, kun luottotietojani on parantunut. Voit tehdä tämän ja sanoa hyvästit FHA: n kiinnitysvakuutusmaksuille, sinun on saatava FHA: n hyväksyntä. "FHA: n kiinnitysvakuutus jatkuu lainan koko laina-aikana", Geist sanoo, "joten ensisijainen syy FHA: n vakuutetun lainan takaisinperimiseen tavanomaisen lainan avulla olisi poistaa kiinnitysvakuutus ja / tai lyhentää lainan ehtoa . "

Ylöspäin on kuitenkin se, että FHA: n vakuuttamat kiinnitykset ovat oletettavissa, mikä tarkoittaa, että jokainen, joka ostaa omaisuutensa seuraavaksi, voi ottaa sen pois sinusta, kun tavanomaiset kiinnitykset eivät yleensä ole.

"Oletettavissa oleva FHA-laina voisi luoda kilpailuetua, kun on aika myydä, varsinkin jos nykyiset korot ovat korkeammat kuin FHA-lain nykyinen korko", Geist sanoo. "Korvauskustannukset ovat myös alhaisemmat kuin uuteen lainaan liittyvät kustannukset. "Joten FHA-laina voisi mahdollisesti olla kannustin, jos löydät itsesi myymällä ostajan markkinoita korottamalla korkoja.

Bottom Line

FHA: n takaamat lainat ovat osa HUD: n valtuutta kannustaa omistukseen. HUD ei itse tee lainasaamisia yksittäisille kodeille, lukuun ottamatta HUD-lain 184 §: n mukaisia ​​lainatakuita, jotka ovat saatavissa vain kotimaisille amerikkalaisille, jotka ostavat asuntoja tai muita kiinteistöjä. Jos sinulla on kohtuullisen hyvä luotto, mutta rahasummasta on lyhyt maksu, FHA-vakuutettu laina voi auttaa sinua tulemaan asunnonomistajaksi. Kiinteistöhinnan, asumistyypin ja lainan valinnan takia - sekä asuntovakuutuksen lisäkustannusten vuoksi - olet todennäköisesti paremmin tavanomaisella kiinnityksellä, jos sinulla on tarpeeksi käteistä. Kaikki tulee alas tutkia vaihtoehtoja täysin ja tehdä matematiikan etukäteen ja elinkaaren kustannukset kunkin lainan olet harkinnut.

Lisätietoja on kohdassa

7 FHA: n Home Loans, FHA: n vähimmäisomistusta koskevat standardit ja tärkeimmät syyt FHA-lainaan.