Me kaikki otamme riskejä elämässä. Itse asiassa suuria asioita toteutetaan usein ottamalla riskejä; siksi, että pystyt hallitsemaan menestyksekkäästi riskejä elämääsi, lisää huomattavasti mahdollisuuksia, että näiden riskien ottaminen on palkitsevaa. Tässä artikkelissa näytämme sinulle, miten voit työskennellä asuntolasi ympäröivän riskin ja palkkioiden kanssa. (Jotta luettelemme riskistä, katso Riskin määrittäminen ja riskipyramidi .)

Vipuvaikutus ja jälleenrahoitus
Kotitalouden hankkiminen ja rahoittaminen on riski, jonka useimmat ihmiset ottavat. Se on historiallisesti ollut erittäin palkitsevaa. Viime vuosina on tullut muodikasta ottaa lisäriski kodin omistajuutta hyödyntämällä kodin arvoa käteisrahoitusoperaation tai kotivaltion lainan avulla. Kassavarojen ja kotitalouksien lainojen ansiosta kuluttajat voivat lainata kotinsa arvoa vastaan. Tämä on taloudellinen vipuvaikutus - se lisää ylimääräistä riskiä kotiomistukseen. (Lisätietoja kiinteistön hankinnasta Hypoteekki , Kiinteistösijoittaminen ja Kiinteistösijoitusten tutkiminen . >

Cash-out refinancing ja home equity lainat voidaan käyttää lähes mihin tahansa tarkoitukseen. Keskustelussa keskitytään riskiin, että kotiarvon hyödyntämisriski hyödynnettäisiin omaisuuden hankkimiseksi tarkoituksena käyttää näitä varoja lisätulojen saamiseksi. (

Home Equity Loans: kustannukset , Home Equity Loan: mitä se on ja miten se toimii ja Reverse Asuntolaina: Eläke-apu .)

Omaisuusvakuuden hallintaan liittyvä institutionaalinen lähestymistapa

Oman pääoman ottaminen lisäinvestointeihin vaatii varainhoitovastuun perusteellista ymmärtämistä. Omaisuusvastuun hallintaan liittyy lainanottoon liittyvien riskien hallinta ja rahan sijoittaminen. Rahoituslaitokset omistavat runsaasti aikaa, vaivaa ja resursseja omaisuudenhoitoon.
Rahoituslaitokset hyötyvät voitosta; mutta rahoitusriskien ja niihin liittyvien ulkoisvaikutusten mahdollisesta määrästä johtuen rahoituslaitokset ovat hyvin säänneltyä niiden vipuvaikutusten määrän ja riskien suhteen, joita ne voivat käyttää. Suurin osa tuottaa voittoa ottamalla rahaa tietyllä korolla ja eräpäivään asti ja sijoittamalla rahat samankaltaisiin rahoitusinstrumentteihin, pieniin riskiprofiileihin ja hieman odotettua suurempia tuottoja kuin rahamäärä, jonka aikana ne lainasivat rahaa.

Toiset ottavat enemmän riskejä ja pyrkivät tekemään suurempia voittoja sijoittamalla lainaa rahoille rahoitusinstrumentteihin, joiden laina-aika on pidempi kuin omien lainojensa määräaika, suhteellisen korkeat riskiprofiilit ja korkeammat odotetut tuotot. Mitä suurempi rahoituslaitosten ominaispiirteistä on niiden velkojen välillä, sitä suuremmat riskiot ovat taloudellisia vipuvaikutuksia.

) Varainhoitovastuun hyviä käytäntöjä Useimmat rahoituslaitokset käyttävät vipuvaikutusta sijoittamaan joukkovelkakirjoihin tai muut kiinteätuottoiset varat. Ne eivät yleensä investoi varastoihin (lisätietoja tästä myöhemmin). Ne käyttävät kahta ensisijaista työkalua omaisuusvastuun hallintaan: luottoriskien hallintaan ja korkoriskin hallintaan.

Luottoriskien hallintaan kuuluu joukkolainan liikkeeseenlaskijan luottokelpoisuuden arviointi ja laiminlyönnin riskin hallinta. Yleensä, mitä alhaisempi on joukkovelkakirjalainan liikkeeseenlaskijan luottoluokitus, sitä korkeampi odotetun tuoton tai tuoton tuotto. (Lisätietoja
Mikä on yritysluottotieto?

) Korkoriskien hallinta liittyy joukkovelkakirjalainan hinnanmuutokseen liittyvän riskin hallintaan, kun korot muuttuvat. (Joukkovelkakirjojen hintojen ja korkojen välillä on käänteinen suhde, kun korot nousevat, joukkolainojen hinnat laskevat, korot laskevat, joukkovelkakirjalainan hinnat nousevat.) Lainan korkoriskin laajimmin käytetty mittari kutsutaan kestoksi. Joukkovelkakirjojen kesto on joukkovelkakirjalainan prosentuaalisen hinnan muutoksen mittari korkotason muutoksen seurauksena (yleensä 100 peruspistettä). Kesto on riippuvainen joukkovelkakirjalainan painotetuista kassavirroista. Samankaltaiset duraatiot ja koronmaksut (jotka muodostavat joukkovelkakirjalainan rahavirrat) ovat samanlaisia. Yleisesti ottaen, mitä pitempi on joukkovelkakirjalainan maturiteetti, sitä pidempi sen kesto ja sen vuoksi sen hinta muuttuu korkojen muutoksella. (Lisätietoja tästä käsitteestä on kohdassa

Advanced Bond Concepts

.) Rahoitusvastuun riskit minimoidaan, kun rahoituslaitoksen lainojen kesto vastaa sijoitusten kestoa. Esimerkiksi hyvää kestoa vastaava ottelu olisi lainaa rahaa kahden vuoden lainan avulla ja sijoittaa tuotto kahden vuoden joukkovelkakirjalainaan - laina ja joukkovelkakirjalaina ovat samanlaisia ​​rahavirtoja ja vastaavia kestoja. Kesto ei vastaa lainojen vuosittain ja sijoittaa tuotot 10 vuoden joukkovelkakirjalainaan - lainaa olisi uusittava joka toinen vuosi, jotta se rahoittaisi edelleen 10 vuoden joukkovelkakirjalainan hankinnan tai joukkovelkakirjalainan olisi myydään kahden vuoden lopussa. Ei ole varmuutta siitä, että lainaa voitaisiin uudistaa alkuperäisen koronsa mukaisesti jokaisen kahden vuoden jakson päättyessä eikä myöskään ole varmuutta siitä, että joukkovelkakirjalainaa voitaisiin myydä ensimmäisen vuoden jälkeen alkuperäiseen hintaan. Todellisuudessa useimmat rahoituslaitokset tekevät joitain laskettuja luotto- ja kesto-riskejä - muuten olisi vaikeaa saada voittoa. Kuitenkin, kuten aiemmin mainittiin, he käyttävät paljon aikaa, vaivaa ja rahaa hallitsemaan näitä riskejä.

Kotitalouden arvon hyödyntäminen lisäinvestointeja varten

Oman pääoman poistaminen lisäinvestoinneista edellyttää tehokasta omaisuusvastuun hallintaa. Omaisuudenhoidon hallinnan lähestymistapa ei saisi olla hyvin erilainen kuin rahoituslaitoksen lähestymistapa.

Kuten rahoituslaitoksissa, tämä merkitsee sitä, että vain sijoitukset joukkovelkakirjoihin ja muihin korkosijoituksiin olisi tehtävä. Kotitalouksien sijoittaminen varoihin ei ole hyvä keskimääräisen henkilön omaisuusvastuun hallinta. Kotimaisten arvopaperimarkkinoiden sijoittamiseen liittyy äärimmäinen riski. Osakekurssit ovat liian epävakaita. Vaikka osakemarkkinoiden pitkän aikavälin odotettu tuotto on korkeammalla kuin joukkovelkakirjojen tuotolla, asuntolainan takaisinmaksuvaatimukset eivät todennäköisesti vastaa osakekurssien nousuja ja laskuja. Asuntolainan takaisinmaksuajankohtana osakemarkkinat voivat olla selloffissa. Tämä on juuri aika, jolloin sijoittajalle olisi suurta haittaa, jotta se voisi maksaa maksun kiinnityksestä. Markkinoiden laskusuhdanteen myyminen rajoittaa tulevia sijoitustuottoja markkinoiden noususta, mikä heikentää todennäköisyyttä, että sijoituksen kokonaistuotto on suurempi kuin kiinnityksellä maksetut korot.
Toisaalta ansaittu tuotto, kun joukkovelkakirjalaina ostetaan ja pidetään eräpäivään asti, voidaan tunnistaa tietyistä joukkovelkakirjalainan hankintahetkellä. (Joukkovelkakirjalainan tuotto mitataan yleensä sen tuotosta, joka on sen kuponkikorvausten ja hinnan mukainen. Joukkovelkakirjalainan eräpäivään perustuva tuotto on tuotto-mittaus, joka olettaa, että joukkovelkakirjalaina pidetään eräpäivänä.) viiden vuoden luottotappiovaraus on 9% ja kiinteäkorkoisen asuntolainan korko on 6,5%. Tällöin 2,5 prosentin koronlisä voidaan ansaita viiden vuoden ajan lähes varmasti. Esimerkiksi kotitalouksien 200 000 dollaria voitaisiin nostaa käteisrahoituksen kautta 30 vuoden kiinteäkorkoisiin kiinnityksiin 6,5 prosentilla. 200 000 dollaria voitaisiin sijoittaa viiden vuoden joukkovelkakirjalainoihin, joiden erääntymisaika oli 9%. Tämän viisivuotiskauden aikana voidaan ansaita 2,5 prosentin tai 5 000 dollarin korkokannan vuosittain. Viiden vuoden jakson lopussa joukkovelkakirjalaina saatiin erääntymään ja 200 000 euron suuruinen kiinnitys voidaan maksaa takaisin.

Ongelmia vielä olemassa

Tämä yksinkertaistettu skenaario kuitenkin aiheuttaa ongelmia. Kiinnitysmaksut on tyypillisesti suoritettava kuukausittain, kun taas joukkovelkakirjalainojen maksut tehdään tyypillisesti kuuden kuukauden välein. Lisäksi on epätodennäköistä, että asuntolainan korko voisi olla niinkin alhainen kuin 6,5 prosenttia, kun taas erittäin arvostettu joukkolaino tuottaa 9 prosenttia. Joukkovelkakirjalaina, joka tuottaa 9%, luultavasti kantaa paljon luottoriskiä. Tämä skenaario myös jättää huomiotta transaktiokustannukset ja verotukselliset edut / seuraukset. Olisi tehtävä analyysi, joka sisältää olemassa olevan kiinnityksen jälleenrahoituksen edut ja kustannukset.

Johtopäätös
Kannattavat rahoituslaitokset harjoittavat varainhoidon hallintaa. Asunnon omistajat, jotka harkitsevat pääoman hankkimista omilta kodeistaan ​​lisäinvestoinneilla, on oltava vankka käsitys omaisuudenhoitovastuusta ja kotona olevan arvon hyödyntämiseen liittyvistä riskeistä.

Rahoituslaitokset eivät käytä vipuvaikutusta investoimaan varastoihin; ei myöskään pitäisi asunnon. Osakekannat ovat liian epävakaat, eivätkä ne vastaa kiinnityksen rahavirtoja.Eräpäivään asti pidettävät joukkovelkakirjalainat eliminoivat hintavaihteluiden riskin mutta aiheuttavat edelleen kassavirtaongelmia.
Lisäksi olisi haastavaa löytää korkean luottoluokituksen omaava joukkovelkakirja, joka tuottaa huomattavasti enemmän kuin kiinnityskorko. Luottoriski olisi luultava investoida joukkovelkakirjalainaan, jolla on huomattavasti suurempi tuotto kuin kiinnityskorko. Useimmille ihmisille koti on heidän suurin omaisuutensa ja heidän suojansa - pääoman hankkiminen investointien tekemiseksi luottoriskin avulla ei ehkä ole hyvä idea kaikille. Pääomien hakkuutöiden olisi yleensä oltava henkilöitä, joilla on huomattavia muita kuin kotitalouksien omaisuutta (jossa koti kuuluu koko salkkuun). Tällöin olisi hyödyllistä hyödyntää kodin arvoa tekemällä lisäinvestointeja ja vasta sitten investoida joukkovelkakirjoihin tai muihin kiinteäkorkoisiin sijoituksiin.