Jaa video // www. Investopedia. com / terms / r / reversemortgage. asp

Mikä on "käänteinen asuntolaina"

Päinvastainen asuntolaina on asuntolainan tyyppi, jossa asunnon omistaja voi lainata rahaa kotiinsa arvoonsa, saa rahaa kiinteän kuukausimaksun tai luottorajan muodossa. Asuntolainan takaisinmaksua (pääomaa tai korkoa) ei tarvita, ennen kuin lainanottaja kuolee, poistuu pysyvästi tai myy kotiin. Kaupan rakenne on siten, että lainan määrä ei ylitä kotitalouden arvoa lainan keston ajan.

Taaksepäin suuntautuneet kiinnitykset ovat olleet muodossa tai toisessa 1960-luvulta lähtien, mutta moderni versio on äskettäin tullut julkiseksi tietoisuudeksi kelvolliseksi velkainstrumentiksi omistajille. Vaikka tämäntyyppinen laina on katsottu epäluottamukseksi sekä taloussuunnitteluyhteisössä että tiedotusvälineissä, kysyntä on kasvanut, koska se voi tarjota nopean ratkaisun ihmisille, jotka ovat "talon rikkaita ja rahaa köyhiä", erityisesti vanhukset, jotka tarvitsevat täydentävyyttä heidän eläkkeelle tulonsa tai pitkäaikaishoidon palkkaamisen. Ennen hyppäämistä on kuitenkin tärkeää ymmärtää perusteet, mukaan lukien käänteiset asuntolainat, niiden saanti ja kustannukset.

'Käänteinen asuntolaina'

Miten käänteinen asuntolaina toimii?

Useimmat ihmiset ostavat kotiin tavanomaisella (tai eteenpäin) kiinnityksellä: lainat lainaa lainaajalta, ja pitkällä aikavälillä velkasi vähenee ja kotimaasi kasvaa, ja kun asuntolaina maksetaan kokonaisuudessaan, omistat kodin suoraan.

Päinvastainen asuntolaina toimii eri tavalla - itse asiassa, koska nimi tarkoittaa sitä, että se toimii päinvastoin lainanantaja tekee maksut sinulle, joka perustuu prosenttiosuuteen arvosta kotonasi. Voit valita, maksetaanko raha yhtenä kertakorvauksena, säännöllisenä kuukausittaisena käteismaksuna (joko niin kauan kuin asut kotona tai tietyn määrän vuosia), luottorivillä (missä päätät milloin ja kuinka paljon lainata) tai näiden vaihtoehtojen yhdistelmää.

Päinvastoin asuntolainan elinaikana pidät kotiosoitteesi, joka toimii lainan vakuudeksi. Sinulle veloitetaan vain saatavan tuoton korot, ja sekä kiinteät että muuttuvat korot ovat käytettävissä. Suurin osa käänteisistä asuntolainoista on lyhytaikaisiin indekseihin sidottuja vaihtuvakorkoisia lainoja, kuten yhden vuoden valtion velkasitoumus tai Lontoon keskuspankin tarjoama kurssi (LIBOR) ja marginaali, joka voi lisätä ylimääräisen kolmen prosenttiyksikön. Mikä tahansa kiinnostusyhdistelmä käänteisen kiinnityksen elinaikana takaisinmaksuun asti.

Kun laina etenee, velkasi kasvaa, kun kotiomaisuus laskee.Kun siirrät, myydät kotiin tai siirretään pois, lainanantaja myy kotiin saadakseen takaisin sinulle maksamasi rahan. Kun lainanantajamaksuja on maksettu, kotona jäljellä oleva pääoma menee sinulle tai perillisille (eräissä tapauksissa perillisillä on mahdollisuus palauttaa asuntolaina myymättä kotia). Jos saat enemmän maksuja kuin kotisi kannattaa (jos olet "ylittänyt" lainan), sinun ei koskaan tarvitse maksaa enemmän kuin kodin arvo Federal Trade Commissionin mukaan.

Korvauskorko voi tulla takaisin, jos et täytä asuntolainan velvoitteita. esimerkiksi jos et maksa veroja ja / tai vakuutuksia, tai jos omaisuus romahtaa. Olet edelleen vastuussa kiinteistöveron, asunnonvakuutuksen ja kotiasiakkaiden maksamisesta. Mutta jos sen arvo laskee alle summan, jonka olet lainannut muista syistä, kuten asuntomarkkinoiden lasku, et voi sulkea pois.

Taaksepäin suunnatut kiinnitykset

On olemassa useita erilaisia ​​käänteisiä asuntolainoja. Niihin kuuluvat:

• yksittäisten valtion ja kuntien julkisyhteisöjen ja voittoa tavoittelemattomien yksitoimattujen käänteisten asuntolainojen osuus

• käänteisiä asuntolainoja, jotka tunnetaan nimellä HECM (Home Equity Conversion Mortgages)

• Omistusoikeus käänteiset kiinnitykset , jotka myöntävät yritys

yksittäisluonteiset käänteiset asuntolainat ovat tavallisesti matala- ja keskitulotason asunnon omistajille. Lainanantaja määrää, kuinka tämäntyyppistä käänteinen asuntolainaa voidaan käyttää (esimerkiksi maksaa kiinteistöveroja tai talojen korjauksia).

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) on yleisin. HECM-lainoja myöntävät yksityiset pankit ja vakuutetaan liittovaltion asuntoverosta (ne ovat Yhdysvaltain hallituksen ainoat käänteiset kiinnitysluottotuotteet). Näillä lainoilla ei ole tulorajoituksia tai lääketieteellisiä vaatimuksia, eikä rajoissa ole rajoituksia. Tämäntyyppisen käänteisen kiinnityksen pääasiallinen haittapuoli on se, että lainan enimmäismäärä on rajoitettu (tällä hetkellä se on pienempi asunnon arvioidusta arvosta tai HECM FHA: n kiinnitysrajan 625, 500 dollaria).

Kiinteät käänteiset kiinnitykset, jotka ovat saatavissa myös useilta eri lainanantajilta, tarjoavat suuremmat kuin HECM-lainat; kuitenkin, että mahdollinen hyöty tulee kustannuksiltaan. Ei-HECM-kiinnitykset eivät ole liittovaltion vakuutettuja ja voivat olla huomattavasti kalliimpia. Kotitaloudet, joilla on korkeampia arvoja kotona (kuudessa luvussa sanoen), voivat hyötyä eniten tällaisesta.

Miten saada käänteinen asuntolaina

Koska valtaosa käänteisistä asuntolainoista on HECM-lainoja, keskitymme niihin. Jotta voit täytä, sinun on oltava:

• Ole vähintään 62-vuotias

• Oman kotiin suoranaisesti (tai sinulla on pieni asuntolaina)

• Pidä kotiosoitteesi ja asuta se asuinpaikkakuntasi

• Ei olla rikollisia kaikista liittovaltion veloista (tuloverot, pienyritysten hallintolaina tai liittovaltion opintolainat)

• kyettävä suorittamaan ajallaan olevat ja täysimääräiset maksut käynnissä olevista kiinteistömaksuista (esim. kiinteistöverot, vakuutukset, HOA-maksut jne.)

• Osallistu Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysosaston (HUD) hyväksyttyyn HECM-neuvonantajaan tarjoamaan kuluttaja-informaatioistuntoon (nämä istunnot ovat ilmaisia)

Usein luotonantaja edellyttää, että koti (jos on, heidät on maksettava takaisin käänteisen kiinnityksen tuotosta).

Lisäksi kotisi on oltava:

• Yhden perheen koti tai kaksi-nelin yksikkö kotiin (ja käytät vähintään yhtä yksikköä)

• HUD: n hyväksymän osakehuoneistohankkeen tai rivitalon < Valmisteltu koti, joka täyttää FHA: n vaatimukset (rakennettu kesäkuun 1976 jälkeen)

• Et voi saada käänteisiä asuntolainoja vuokra-asunnosta, loma-asunnosta tai jopa kodin, joka on ollut ensisijainen asuntosi, mutta jota ei ole käytetty vuodessa (koska olet esimerkiksi asunut hoitohenkilökunnalla). Kun sinulla on käänteinen asuntolaina, kuitenkin voit elää muualla jopa 12 kuukautta ennen lainan erääntymistä.

kuinka paljon voit lainata?

Koska et suorita maksuja käänteisessä kiinnityksessä, vaan maksat pikemmin, et välttämättä tarvitse ansiotuloja, jotta voitat yhden. Lainanantajat tekevät kuitenkin taloudellisia arviointeja varmistaakseen, että lainanottajat pystyvät täyttämään pakolliset taloudelliset velvoitteet, kuten kiinteistöverot ja vakuutukset. Tulosi, varallisuus, kuukausittaiset elinkustannukset ja luottotietosi tarkistetaan lainaprosessin aikana (vaikka luottopisteesi ei ole merkittävä tekijä). jos sinulla ei ole tarpeeksi tuloja tai likvidejä varoja, lainanantaja voi jättää osuutensa käänteisen asuntolainan tuotosta verojen ja vakuutusten kattamiseksi.

Saamasi rahan määrä riippuu useista tekijöistä, mukaan lukien nuorin lainanottajan ikä (parit voivat lainata, ei pelkästään yksilöitä), nykyisen koron, kodin arvon ja - HECM-laina - lainausraja. Yleisesti, mitä vanhemmat olet, sitä arvokkaampaa kotisi ja mitä enemmän pääomaa sinulla on, sitä enemmän rahaa saat käänteiseen asuntolainaan.

Tässä on esimerkki siitä, miten se voi työskennellä kahdelle saman talon talolle, jotka ovat sekä 300 000 dollarin arvoisia: John syntyi 1.1.1942, ja hän voi saada kotivaltion lainan 174 900 eurolla (ennen palkkiot, vakuutus- ja sulkemiskustannukset). Johnin naapuri, Jim, syntynyt 1. tammikuuta 1952, todennäköisesti voi lainata vain 154 dollaria 200, koska hän on nuorempi.

Käänteiset kiinnelainat

Käänteiset kiinnitykset sisältävät useita kustannuksia. Palkkiot ja kulut ovat:

Hypoteekkipakuutus (MIP).

• Kiinnitysvakuutus takaa, että saat laina-ennakkomaksusi, jos tilisi hallintaasiakkaasi (lainan huoltopalvelu) poistuu liiketoiminnasta. Sinulta tyypillisesti veloitetaan etukäteen asetettu MIP-arvo, joka on 0. 5% kotiarvostetusta arvosta (tai 2. 5%, jos otat yli 60% käytettävissä olevista varoista). Sinulta veloitetaan myös vuosittain MIP, joka on 1,25% erääntyneestä lainan saldosta. Tämä määrä kertyy ajan myötä ja maksetaan, kun laina maksetaan. Kolmannet osapuolet veloittavat.

• Näihin kuuluvat sulkemiskustannukset esimerkiksi arvioinneista, nimikkeiden hakuista ja vakuutuksista, tarkastuksista, luottotarkastuksista, tutkimuksista, tallennusmaksuista ja kiinnitysveroista. Luoton alkamismaksu.

• Jos kotiasi on arvoltaan alle 125 000 dollaria, lainanantaja voi muuttaa aloitusmaksun jopa 2 500 dollariin. Jos kotiin arvostetaan enemmän kuin tämä summa, lainanantaja voi veloittaa enintään 2 prosenttia ensimmäisestä 200 000 dollaria kotiasi arvosta ja jopa 1% kaikista summista, jotka ovat yli 200 000 dollaria. HECM-lainojen perintämaksu on rajattu 6 000 dollariin. Palvelumaksut.

• Rahoittajat voivat veloittaa kuukausittaisen huoltopalkkion, joka on 30 dollaria, jos laina korvaa vuosittain koron tai 35 dollaria, jos korko sopeutuu kuukausittain. Palkkio kattaa esimerkiksi lähettämällä tarkastukset ja tiliotteet sekä kaikki muut asiakaspalvelut. Voit rullata nämä lainaan, jos et halua (tai ei ole varaa) maksaa heille etupuolella ja taskussa. Jos teet niin, he keräävät korkoa osana kokonaistasapainoa.

Neuvontavaatimus

Ennen kuin voit saada käänteisen asuntolainan, liittovaltion hallitus vaatii sinua hankkimaan asuntolainan neuvontaa.

Käänteinen asuntovirkailija työskentelee itsenäisten, valtion hyväksymien asuntojen neuvonantajina, ja heidän tehtävänsä on selittää kustannukset ja seuraukset HECM: n ottamisesta ja erilaisista tapoista, joilla voit saada tuoton. Ne auttavat myös sinua tutkimaan muita vaihtoehtoja, joiden avulla loput tapahtuvat, kuten julkisen avun maksaminen ruoasta, apuohjelmista ja lääkkeistä. Liittovaltion kauppakomissio sanoo, että voit maksaa noin 125 dollaria asuntolainan neuvontaa varten. Jos sinulla ei ole varaa, se ei tarkoita sitä, että et voi saada käänteisiä asuntolainoja, mutta sinun on löydettävä käänteinen asuntolainoja, joka luopuu maksusta.

Kiinnitysneuvonta on suunniteltu suojaamaan niitä, jotka eivät ole taloudellisesti tyytyväisiä ja tarvitsevat lisäapua ymmärtääkseen, mihin he pääsevät. Jos olet täysin ymmärtänyt, miten käänteiset kiinnitykset toimivat, tämä vaihe todennäköisesti tuntuu ajan ja rahan tuhlaamatta. vain löytää edullisin ja kätevin vaihtoehto - puhelinkeskustelut ovat käytettävissä useimmissa valtioissa - ja saat sen päälle. Koska käänteiset kiinnitykset voivat olla monimutkaisia ​​ja kalliita, se ei koskaan sattunut suorittamaan yksityiskohtia vielä kerran tai esittämään viime hetken kysymyksiä.

Nuorempi puolison ongelma

Koska käänteisen asuntolainanottajan on oltava vähintään 62-vuotias, aiemmin eräät naimisissa olevat parit tekivät vain yhdestä puolison virallisesta lainanottajasta käänteisen asuntolainasopimuksen. Tavoitteena oli lisätä käänteisen kiinnityksen tuottoa, koska vanhemmat lainanottajat saivat enemmän rahaa. Päätöksellä oli epätoivottuja seurauksia: Jos lainanottajan puoliso kuoli ensin, käänteinen asuntolaina tuli maksettavaksi ja eloonjäävä puoliso menettäisi kotiin, ellei hän voinut maksaa takaisin käänteistä kiinnitystä. (HUD: llä on nyt menettely, joka usein voi välttää tämän ongelman.)

Jos otat käänteisen asuntolainan tänään, lainanantajan on sisällytettävä sekä sinä että puolisosi sopimukseen, vaikka toinen teistä ei ole vielä 62-vuotias , vuoden 2013 HUD-sääntöjen ansiosta vuoden 2013 tuomion jälkeen.Jos toinen puoliso ei ole vielä 62, hän ei vieläkään ole lainanottaja. Nämä uudet säännöt asettavat kuitenkin lykkäämisjakson, joka estää lesken tai lesken menettävän talon. Valitettavasti uudet säännöt merkitsevät myös sitä, että lainan tuoton on nyt perustuttava nuoremman puolison ikään.

Elokuussa 2014 Asunto- ja kaupunkikehitysosasto uudisti edelleen politiikkansa, jotta käännetyn asuntolainan edut voitaisiin siirtää eloonjääneelle lainanottajalle puolisolle lainanottajan puolison kulun jälkeen.

Mitä tapahtuu myöhemmin

Kun jäljellä oleva luotonsaaja ja puoliso on kuollut tai muutettu kiinteistöstä, perillisillä on useita vaihtoehtoja riippuen siitä, kuinka paljon omaisuutta on omaisuudella.

Perilliset voivat säilyttää omaisuuden,

, mikä edellyttäisi maksetun saldon maksamista tai ainakin 95 prosenttia nykyisestä arvioidusta kotitalouden arvosta joko omilta varoiltaan tai jälleenrahoittamalla nykyisen kiinnityksen. Perilliset voivat myydä kiinteistön

, ja he pystyvät pitämään myyntitulot myyntitilanteen jälkeen, kun käänteinen asuntolaina maksetaan. Perilliset voivat kävellä

jos omaisuudella on vähän tai ei lainkaan omaa pääomaa tai asuntolaina on vedenalainen, mikä tarkoittaa, että velkasitoumus on suurempi kuin kodin arvo, perilliset voivat yksinkertaisesti antaa avaimet lainanantajalle. Itse asiassa ne voivat joutua: Useimmat peruuttamislainojen asiakirjoissa määrätään, että kun asunnonomistaja kuolee tai lopettaa kodinomistajan asuinpaikka talossa, asuntoja, joilla asuntolainojen yli kotona arvo otetaan takaisin. Suurin osa käänteisistä asuntolainoista on "nonrecourse" -lauseke, joka estää sinua tai omaisuuttasi johtuvan enemmän kuin kodin arvo, kun laina erääntyy; mutta tässä tilanteessa ainoat vaihtoehdot voivat olla perillisten tuottaa tasapaino käteisellä. Käänteiset kiinnitykset kotitalouteen

Erityinen FHA-vakuutettu käänteisen asuntolainan nimeltään HECM for Purchase antaa seniorit käyttävät käänteisiä asuntolaina ostaa kotiin. Tämä vaihtoehto voi toimia, jos nykyinen koti ei vastaa tarpeitasi (liian suuret, liian monet portaat jne.), Sinulla ei ole merkittäviä eläkesäästöjä tai tarpeeksi kuukausittaista kassavirtaa tukkumaksun tukemiseksi muiden kulujen lisäksi ,

ja pitkän aikavälin suunnitelma on vanhentunut kotona, jonka omistat. HECM: n yleiset olosuhteet, kustannukset ja muut pätevyydet ovat tavallisesti HECM: n rinnalla. Kuten tavallisen HECM: n tapauksessa, hankintahintaan tarvittava HECM edellyttää, että joko omistat kodin suoraan tai sillä on huomattava määrä pääomaa. Sinun täytyy maksaa noin 50-100% ostohinnasta sulkemisen yhteydessä. Mitä vanhempi olet, sitä pienempi vaadittu ennakkomaksu ja sitä enemmän voit lainata, kaikki muut ovat yhtä suuria. Et voi käyttää käänteistä ostaa ostamaan koti, jota ei ole vielä rakennettu. Mutta voit käyttää sitä ostamalla upouuden kotiin, kunhan se on valmis ja sille on myönnetty käyttöoikeuden todistus.

Käänteiset kiinnitykset Hyödyt ja haitat

Jos suunnittelet koteihinsa, käänteinen asuntolaina voi olla hyvä, valmiina tarvittava kassavirta.Yleensä on helpompaa saada käänteinen asuntolaina kuin saada säännöllistä etumaksua. Luottopisteesi ei ole tekijä,

ja tarvitset vain tarpeeksi tuloa tai varoja maksaaksesi edelleen asunnon omistajien vakuutuksia, kiinteistöveroja ja kodinhoitoa.Senioreille ei tarvitse maksaa veroja, jotka heiltä saavat takaisin käänteisestä kiinnityksestä: heitä ei pidetä tuloina, joten he eivät ole veronalaisia. Lainan aiheuttama korko ei ole käännepuolella verotuksessa vähennyskelpoinen sen voimassaoloaikana; se voidaan vähentää vain, kun laina maksetaan kokonaisuudessaan - ellei lainanottaja todellisuudessa maksa koronmaksuja, kun hän kulkee (mikä hieman kumoaa perustelut käänteisen kiinnityksen saamiseksi ensiksi).

On myös tärkeää ymmärtää, että nämä lainat voivat olla kalliimpia kuin alunperin. Kiinnostuksen lisäksi käänteispankkiin liittyy paljon maksuja ja ylimääräisiä kuluja, mukaan lukien kiinnitysvakuutus. Vaikka nämä eivät ole linjassa liittovaltion takaamien kiinnelainojen kanssa yleensä, ne voivat silti lisätä, ja ne ovat enemmän kuin tavanomaiset asuntolainamaksut. HECM-lainat asettavat myös rajat sille, kuinka paljon voit lainata, varsinkin ensimmäisen vuoden aikana. Välttääksesi tarpeettomia maksuja - ja pitää enemmän oman pääoman kotisi - jotkut asiantuntijat suosittelevat poistamalla käänteisiä asuntolainoja muodossa luottorajan sijaan kertakorvauksen. Näin maksat vain korot ja vuotuiset vakuutusmaksut summasta, jonka olet itse peruuttanut.

Kaiken kaikkiaan on tärkeää ymmärtää, että koska he käyttävät pääomaa kotonasi, käänteiset asuntolainat jättävät sinut ja perillisillesi vähemmän varoja. Tämä voi olla toivottavaa, jos haluat vähentää verotettavan omaisuuden määrää, mutta se tarkoittaa, että et voi antaa tai myydä kotiasi lapselle elinajan aikana ilman takaisinmaksua kiinnityksestä.

Kuten mitä tahansa lainaa, se maksaa aina ostoksia varten hinnat ja ehdot. Ja tietyn ikäisen, hyvää luottoa omaaville asunnon omistajille, jotka harkitsevat käänteisiä asuntolainoja, olisi analysoitava huolellisesti muiden kotivakuu- tettujen rahoitusvaihtoehtojen, kuten kotivaltion lainan tai kotivaltion luottorajan.