Kiinteistösijoittajilla on oltava perusarvostekoja tehdäkseen, ostamaan tai myymään päätöksiä. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat kehittäneet kehittyneitä arvostusmalleja, jotka auttavat heitä tekemään sijoituspäätöksiä. Käyttämällä laskentataulukkotyökaluja yksilö voi kuitenkin tuottaa riittävän arvostuksen useimmista tuloja tuottavista kiinteistöistä. Tähän sisältyisi asuinkiinteistöjen osto asuinkiinteistöjä.

Kiinteistöjen arvostaminen käyttäen diskontattuja kassavirtoja tai pääomitusmenetelmiä on samanlainen kuin osakkeiden tai joukkovelkakirjojen arvostus. Ainoa ero on, että rahavirrat ovat peräisin leasing-tilasta verrattuna tuotteiden ja palveluiden myyntiin. Lue lisää siitä, miten jokainen sijoittaja voi luoda arvostuksen, joka riittää tyydyttämään mahdolliset investointimahdollisuudet.

Yksittäiset arvot

Jotkut ihmiset ovat sitä mieltä, että arvioinnin tuottaminen ei ole tarpeellista, jos sertifioitu arviointi on suoritettu. Sijoittajan arvostus voi kuitenkin poiketa arvioinnista useista syistä.

Sijoittajalla voi olla erilaisia ​​mielipiteitä kiinteistön kyvystä houkutella vuokralaisia ​​tai vuokralaisten maksamaa vuokrasopimusta. Mahdollisena ostajana tai myyjänä sijoittaja voi tuntea, että kiinteistö on enemmän tai vähemmän riski kuin arvioija.

Arvioijat tekevät erillisiä arvojen arviointeja. Niihin kuuluvat kustannukset kiinteistön korvaamiseksi, viimeaikaisten ja vertailukelpoisten liiketoimien vertailu ja tuloihin perustuva lähestymistapa. Jotkut näistä menetelmistä yleensä viivästyttävät markkinoita, aliarvioivat arvon nousupyyntöjen aikana ja arvopapereita alenevassa järjestyksessä.

Mahdollisuuksien löytäminen kiinteistömarkkinoilla merkitsee sellaisten kiinteistöjen löytämistä, jotka markkinat ovat virheellisesti arvostaneet. Tämä tarkoittaa usein kiinteistön hallintaa tasolle, joka ylittää markkinoiden odotukset. Arvostuksen tulisi antaa arvio omaisuuden todellisesta tulon tuottavasta potentiaalista.

Kiinteistöarviointi

Kiinteistöjen arviointimenetelmä on samanlainen kuin varastojen, joukkovelkakirjojen tai muiden tuloja tuottavien sijoitusten arvostusmenetelmä. Useimmat analyytikot käyttävät diskontatun kassavirran (DCF) menetelmää omaisuuserän nykyarvon (NPV) määrittämiseksi.

NPV on nykypäivän dollareissa omaisuusarvo, joka saavuttaa sijoittajan riskisopeutetun tuoton. NPV-arvo määritetään diskonttaamalla omistajien käytettävissä oleva säännöllinen kassavirta sijoittajan vaaditun tuottoasteen (RROR) avulla. Koska RROR on sijoittajien vaadittu tuottoprosentti riskeistä, saadusta arvosta on kyseisen yksittäisen sijoittajan riskikorjausarvo. Vertaamalla tätä arvoa markkinahintoihin sijoittaja pystyy tekemään päätöksen ostamaan, pitämään tai myymään.

Osakekurssi saadaan diskonttaamalla osingot, joukkovelkakirjalainan arvot diskonttaamalla koronvaihtosummia.Kiinteistöt arvostetaan diskonttaamalla nettokassavirta tai omistajille varatut rahavarat, kun kaikki kulut on vähennetty leasing-tuloista. Kiinteistön arvonmääritys käsittää kaikki vuokratulot ja vähentää kaikki tarvittavat kulut näiden vuokrasopimusten toteuttamiseksi ja ylläpitämiseksi.

Kaikki tuloarviot tulevat suoraan vuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset ovat vuokralaisten ja vuokranantajan välisiä sopimuksia. Kaikki vuokrasopimukset ja sopimusten vuokrankorotukset (eskaloituminen) määritellään vuokrasopimuksissa sekä avaruus- ja vuokravakuutusvaihtoehdoista. Omistajat myös palauttavat osan tai kaikista kiinteistökuluista vuokralaisilta. Menetelmä, jolla tämä tulo kerätään, esitetään myös vuokrasopimuksessa. Vuokrattavissa on kolme päätyyppiä:

• Täyden palvelun vuokrasopimukset
• Nettovuokrasopimukset
• NNN-vuokrasopimukset

Vuokra-asioissa vuokralaiset eivät maksa vuokran lisäksi mitään. Nettovuokrasopimuksissa vuokralaiset maksavat yleensä osuutensa kulujen kasvusta sen jälkeen, kun he siirtyvät kiinteistöön. Kolminkertaisissa nettovuoroissa vuokralainen maksaa pro rata -osuuden kaikista kiinteistökuluista.

Seuraavat ovat kulutyypit, jotka on otettava huomioon tulovaikutusten valmistelun yhteydessä:

• Leasingkustannukset
• Hallinnointikustannukset
• Pääomakustannukset

Vuokrakustannukset koskevat vuokralaisten houkuttelemiseksi tarvittavia kuluja vuokrasopimusten tekemiseen. Hallintakustannukset viittaavat kiinteistökulut, kuten apuohjelmat, siivous, verot jne. Sekä kaikki kiinteistön hallinnan kustannukset. Tulo vähennettynä liikekuluilla on nettotuototuotot (NOI). NOI on kassavirta, joka on peräisin kiinteistön normaalista toiminnasta. Tällöin kassavirta saadaan vähentämällä NOI: n pääomakustannukset. Pääomakustannukset ovat jaksotettuja pääomakustannuksia kiinteistön ylläpitämiseksi. Näihin sisältyvät kaikki pääomamaksut leasing-palkkioista, vuokralaisten parannuksista tai pääomavarauksista tulevaisuuden kiinteistöjen päivityksille.

Arviointiesimerkki

Kun määräaikaiset kassavirrat määritetään, ne voidaan alentaa takaisin määrittämään omaisuuden arvo. Kuvassa 1 on esitetty yksinkertainen arvostussuunnitelma, jota voidaan muuttaa useimpien ominaisuuksien arvostamiseksi.

Assumption	Value	Assumption	Value
Tulon kasvu Yr1-10 (g)	4%	Tulojen kasvu Yr11 + (g)	3% > 40%
Pääomakustannukset	10 000 dollaria	Käänteislujuus (Kg)	10%
13%	Kuva 1	Arvioinnissa oletetaan, että kiinteistö, joka saa vuosittain 100 000 dollaria vuokrasta, joka kasvaa 4% vuodessa ja 3% vuoden kuluttua 10. Kulujen arvioidaan olevan 40% tuloista. Pääomavaraukset mallinnetaan 10 000 dollaria vuodessa. Diskonttokorko, tai RROR, on 13%. Kiinteistön kääntymisarvon määrittämiseen vuonna 10 aktivointikurssin arvioidaan olevan 10%. Rahoituksen terminologiassa tämä aktivointikorko on K-g, missä K on sijoittajan RROR (vaadittu tuotto) ja g on odotettu tulon kasvu. K-g tunnetaan myös sijoittajan vaaditun tuotto- tuoton tai tulon tuottaman kokonaistuoton määrän perusteella.	Kiinteistön arvo vuonna 10 on johdettu ottamalla arvioitu NOI vuodelle 11 ja jakamalla se pääomakustannuksella. Olettaen, että sijoittajan vaadittu tuottoaste on 13%, niin pääomitus olisi 10% tai K-g (13% -3%). Kuviossa 2 NOI vuonna 11 on 88, 812 dollaria. Jaksotettujen rahavirtojen laskemisen jälkeen ne diskontataan diskonttokorolla (13%) saadakseen NPV: n 58, 333 dollaria.

Alamomentti

Yr 1

Yr 2

Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Tulot	100	104
108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	kulut	-40	-41. 60
-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Nettotuotto (NOI)	60	62. 40
64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	pääoma	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Kassavirta (CF)	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Paluu	-	-
-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Kassavirta yhteensä	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963.	9%	9%	10%	10%
11%	11%	12%	-	Osinkotuotto <	12%	13%	-	Kuva 2 (tuhansina dollareina)	Kuvassa 2 on perusmuoto, jota voidaan käyttää tulojen tuottavien tai vuokratuotteiden arvoon. Kiinteistöjen ostamisesta kiinteistökaupoissa olevien sijoittajien olisi laadittava arvioinnit sen määrittämiseksi, onko veloitettavia vuokrahintoja riittävästi tukemaan hankittavaa kauppahintaa. Vaikka arvioijat käyttävät usein 10 vuoden kassavirtaa oletusarvoisesti, sijoittajien tulee tuottaa rahavirtoja, jotka peittävät olettamukset, joihin omaisuus oletetaan ostettavaksi. Tämä muoto, vaikkakin yksinkertaistettu, voidaan säätää minkä tahansa omaisuuden arvoon, monimutkaisuudesta riippumatta. Jopa hotellit voidaan arvostella tällä tavoin. Ajattele vain yön huoneenvuokraus yksivuotisina vuokrasopimuksina.	Osta, myydä tai pidä	Kun ostat kiinteistön, jos sijoittajan arvioitu arvo on suurempi kuin myyjän tarjous tai arvioitu arvo, kiinteistö voidaan ostaa todennäköisesti vastaanottamaan RROR. Sitä vastoin kiinteistöä myytäessä, jos arvioitu arvo on pienempi kuin ostajan tarjous, kiinteistö olisi myytävä. Lisäksi jos arvioitu arvo vastaa markkinoita ja RROR tarjoaa riittävän tuoton kyseiselle riskille, omistaja voi päättää pitää sijoituksen, kunnes arvostaminen ja markkina-arvo ovat epätasapainossa.

Arvo voidaan määritellä suurimpana määränä, jonka joku olisi halukas maksamaan kiinteistöstä. Kun hankitaan omaisuuserää, rahoitus ei saisi vaikuttaa omaisuuden lopulliseen arvoon, koska jokaisella ostajalla on erilaisia ​​rahoitusvaihtoehtoja.

Näin ei kuitenkaan ole niille sijoittajille, jotka jo omistavat rahoitettuja kiinteistöjä. Rahoitusta on harkittava, kun päätetään sopivasta aikajaksosta, sillä rahoitusrakenteet, kuten ennakkomaksujärjestelmät, voivat ryöstää sijoittajalle hänen myyntinsä. Tämä on tärkeää silloin, kun sijoittajat ovat saaneet suotuisia rahoitusehtoja, joita ei enää ole saatavilla markkinoilla. Nykyinen velkainvestointi voi tarjota parempia riskiin sopeutettuja tuottoja kuin mitä voidaan saavuttaa sijoitetun pääoman tuoton uudelleen sijoittamisen yhteydessä. Sopeuta riski RROR sisällyttää ylimääräinen taloudellinen riski asuntolainan velkaa.

Bottom Line

Olipa kyseessä sitten osto tai myynti, on mahdollista tuottaa arvostusmalli riittävän tarkasti auttamaan päätöksentekoprosessissa. Mallin luomiseen liittyvä matematiikka on suhteellisen yksinkertainen ja useimpien sijoittajien käsitys. Saatuaan jonkin verran alkeellisia tietoja paikallisista markkinoiden standardeista, vuokrasopimuksista ja siitä, miten tulot ja kulut toimivat eri kiinteistötyypeissä, pitäisi pystyä ennakoimaan tulevia rahavirtoja.