Käänteistä kiinnitystä on arvosteltu voimakkaasti raaka-aineena kuluttajille. Yksi suurimmista valituksista johtuu siitä, että monet leskeistä ja leskestä ovat menettäneet koteja puolisoidensa kuoleman jälkeen. Miksi tämä tapahtui, ja voisiko se tapahtua sinulle?

(Jos haluat nähdä perusasiakirjat nopeasti, katso Miten käänteinen asuntolaina toimii? ).

Ajoitus on avain

Todennäköisyys, että elossa oleva puoliso menettää omaisuuden kuolemansa jälkeen riippuu siitä, milloin otit lainan. Ennen 4. elokuuta 2014 otettuja lainoja sovelletaan erilaisiin sääntöihin kuin 4. elokuuta 2014 tai sen jälkeen otettuihin lainoihin. Jälkimmäinen merkitsee päivämäärää, jolloin asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) muutti käänteisiä asuntolainojaan.

Tämä muutos johtui osastoa vastaan ​​nostetusta laista, jonka ei ollut lainkaan huollettavia puolisoita (toisin sanoen heidän nimensä eivät olleet käänteisessä asuntolainassa). että he voisivat elää kotinsa jälkeen heidän puolisonsa (viralliset lainanottajat) kuoleman jälkeen. Sen sijaan lainanantajat sulkivat pois, koska he halusivat asuntolainojen takaisinmaksua heti kun lainanottaja kuoli. Tätä tilannetta kutsutaan usein "nuoremman puolison ongelmaksi", koska jotkut puolisot eivät olleet asuntolainassa, koska he olivat liian nuoria voidakseen saada päinvastaista kiinnitystä lainan ottamisen hetkellä (ks. Osaatko kääntää Asuntolaina? ).

Lainanantajat olivat itse asiassa HUD: n käänteisen asuntolainasäännön mukaisia. Kuitenkin vuonna 2013 liittovaltion tuomioistuin määräsi Bennett et al. v. Donovan , että HUD: n säännökset rikkoivat liittovaltion lakia, ja lainanantaja ei voi vaatia eloonjäävää puolta, jota ei ole nimitetty käänteisellä kiinnityksellä, jotta välitön takaisinmaksu syntyisi, kun puoliso, ainoa käänteinen asuntolainan lainaaja, kuolee. Menemme tarkemmin uuteen sääntöön hetkessä.

Ensinnäkin määritellään, mitä tarkoitamme "otettuna ennen 4. elokuuta 2014". Onko se päivämäärä, jolloin haet asuntolainaa? Päivä, jolloin allekirjoitit paperityöt? Teknisesti se ei olekaan, vaikka se on lähempänä entistä kuin jälkimmäinen. Aina kun haet lainaa, joka on vakuutettu Federal Housing Administration (FHA), onko se säännöllinen, eteenpäin FHA-asuntolaina tai päinvastainen, koti-osakkeiden muuntaminen asuntolaina (HECM) kiinnitys, laina on määritetty, mitä kutsutaan tapaus numero. Kyseessä on tapauksen numero, jona määritetään, mitkä säännöt koskevat kiinnitystäsi. Lainavaltuutettu saa asianumeron, joka on FHA: n antama yksilöllinen 10-numeroinen tunniste, kun virasto valitsee omaisuuden osoitteen ja sosiaaliturvatunnuksen. Tämä numero löytyy HECM-sovelluksen sivun 1 yläosasta.Jos haluat oppia asianumeroasi liittyvän päivämäärän, sinun on otettava yhteyttä lainanantajaasi tai HUD: iin, koska tätä päivämäärää ei ole annettu kiinnityshakemuksessa.

Ennen 4. elokuuta 2014

HUD antaa yleisölle tietoa asetustensa muutoksista asiakirjoilla, joita kutsutaan kiinnityskirjeiksi. Tämän kirjoittamisen yhteydessä kiinnitysluottokortti 2015-15, joka julkaistiin 12. kesäkuuta 2015, sisältää ajantasaiset säännöt, jotka koskevat elattamatta jääneiden aviopuolisoiden ja HECM: ien laiminlyöntiä ennen 4. elokuuta 2014. Tässä kirjeessä mainitaan käänteiset asuntolainanottajat voi noudattaa alkuperäisen käänteisen asuntolainan ehtoja, kun lainanottaja kuolee. Tämä tarkoittaa sitä, että elossa oleva, lainaamaton puoliso, jonka talossa on ennen 4. elokuuta 2014 otettu käänteinen kiinnitys, on edelleen vaarassa menettää kotiin, jos hänen vieraana aviopuolisonsa siirtyy ensin.

Kiinnitysluottokirje antaa kuitenkin käänteisen asuntolainanantajan vaihtoehdon kutsua käänteistä asuntolainaa (toisin sanoen vaatii välitöntä takaisinmaksua, joka on markkinoilta sulkemisen riski kuudessa kuukaudessa). Käänteisessä asuntolainanantajalla on optio "mortgagee valinnainen vaalit (MOE) tehtävä", jonka avulla he voivat siirtää omistusoikeus käänteisen kiinnityksen HUD. Lainanantaja hakee vaatimuksen HUD: ltä saadakseen summan, jonka se olisi saanut myymällä talon.

Asuntolainan siirtäminen luo, mitä HUD kutsuu "lykkäämisajaksi", joka sallii kelvollisen, eloonjäävän puolison pysyä kotona, kunhan hän täyttää edelleen käänteisen asuntolainan perusvaatimukset, kuten nykyisten kiinteistöverojen pitäminen , pitämään asunnon omistajien vakuutusmaksut ja pitämään kiinteistön hyvässä kunnossa. Puolison on oltava kotona laillinen omistaja ja säilyttävät sen edelleen ensisijaisena asuinpaikkana. Hänen on myös oltava laillisesti naimisissa lainanottajan puolison kanssa lainan sulkemishetkellä ja on ollut naimisissa lainanottajan puolison kuolemaan saakka. Sitoutuneet samaa sukupuolta olevat parit, jotka eivät ole laillisesti naimisissa, kun käänteinen asuntolaina on saatu, mutta jotka naimisissa ennen lainanottajan kuolemaa ovat samat oikeudet.

Kieli tekee selväksi, että omistajan siirto on lainanantajalle vaihtoehto, ei vaatimus. Toisin sanoen tämä niin sanottu "nuorempi puoliso-ongelma" on edelleen sellaisten asunnon omistajille, jotka ottivat HECM: n ennen 4. elokuuta 2014. Elossa olevat puolisot tässä tilanteessa voivat haluta neuvotella kiinteistönvälittäjän kanssa tutkimaan vaihtoehtoja.

4. elokuuta 2014 tai sen jälkeen

Miksi parit antoivat vain yhden puolison nimen käänteisessä kiinnityksessä ensiksi? Usein se oli lisätä käänteisen asuntolainan tuottoa, koska maksujen koko on sidottu lainanottajan ikärajaan. Nyt ei kuitenkaan ole mitään hyötyä strategialle. Laina jatkuu nykypäivän kiinnitysten perusteella, jotka perustuvat nuoremman puolison ikään, vaikka tämä puoliso on alle 62-vuotiaana, eikä siten ole tarpeeksi vanha olla vastavuoroisen lainanottajan puolesta. Nykyisten sääntöjen mukaan, jos avustuskelpoinen, ei-lainanottava puoliso on alle 62-vuotias, hänet suojataan, kunhan he täyttävät edellä esitetyt samat lykkäysvaatimukset.

Jos otat käänteisen asuntolainan, kun hän on avioliitossa nuorempaan, ei lainanottavaan puoliskoon, hänet virallisesti dokumentoidaan suljettaessa joko tukikelpoisena ei-lainanantajana olevalle puolisolle tai ei-hyväksyttävälle lainanottajalle. Avustuskelpoinen, lainanottava puoliso asuu lainanottajan puolison kanssa ensisijaisessa asuinpaikassa; ei-tukikelpoinen ei-lainaava puoliso asuu muualla kuin hänen ensisijaisena asuinpaikkansa. Viivästyminen ei koske lainanottajaa, jos pari avioe HECM: n ottamisen jälkeen. Sitä ei myöskään sovelleta uusiin puolisoihin, joissa käänteinen asuntolainanottaja menestyy lainan ottamisen jälkeen. Samaa määräystä sovelletaan myös sellaisiin samaa sukupuolta oleviin pariin, jotka eivät ole laillisesti naimisissa, kun käänteinen asuntolaina on saatu, mutta jotka ovat naimisissa ennen lainanottajan kuolemaa, koska nämä kumppanit kuuluvat HUD: n määritelmään "elatusvelvollisen elatusvelvollisen puoliso. "

Bottom Line

Viimeaikaisista uudistuksista huolimatta on vielä tilanteita, joissa leski tai lesken voi menettää kotiin puolisonsa kuoleman jälkeen. Jos puoliso tai puoliso on jo ottanut päinvastaisen kiinnityksen, varmista, että ymmärrät, mitä sääntöjä sovelletaan tilanteeseenne. Voit halutessasi tavata kiinteistönvälittäjän tai rahoitussuunnittelijan saadaksesi ratkaisun, johon olet vaarassa.

Kun käännytään asuntolainasi, ota huomioon, että elossa oleva, lainanottava puoliso ei saa enää saada tuottoa lainanottajan puolison kuoleman jälkeen. Tämä ei ole ongelma, jos lainan tuotto on saatu kertakorvauksena, mutta se voi olla ongelma, jos käänteiset asuntorahastot on toimitettu kuukausittaisten maksujen virralle tai luottorajana. Jos otat käänteisen asuntolainan tänään, varsinkin jos vain yksi puoliso on listattu lainanottajaksi, kannattaa harkita, voisiko kiinteämääräinen vaihtoehto antaa eniten taloudellista turvaa.

(Lisätietoja käänteisistä asuntolainoista on kohdassa Verot ja käännetyt kiinnitykset ja Oikean käänteisen lainanantajan valitseminen .)

Huomautus: Tässä kuvatut säännöt sovelletaan kotimaisiin osakepalkkioihin (HECM). Nämä ovat yleisimpiä kolmentyyppisten käänteisen asuntolainan tyypit ylivoimaisesti ja ainoat vakuutetut FHA. Jos olet yksi noin 5% käänteisistä kiinnitysluotonottajista, joilla on yksitoiminen käänteinen asuntolaina tai omistusoikeus käänteinen asuntolaina, sinun on tarkistettava lainaasi paperit, jotta näet, esiintyvätkö tässä artikkelissa kuvatut ongelmat tilanteeseenne.