Vuoden 1929 suuren masennuksen jälkeen muutamat perheet pystyivät ostamaan asuntoja, ja monet, jotka olivat aiemmin omistaneet asuntoja, menettivät heidät pakkomyyntiin ja sulkemiseen. Asuntolainojen ehtoja oli vaikea täyttää, ja lainat olivat vain 50% kiinteistön markkina-arvoista. Kolmen tai viiden vuoden kuluttua koronmaksuista maksettiin loppusumma, joka oli pääasiassa koko lainan pääoma.

Vuonna 1934 perustettiin liittovaltion asuntolaitos, joka auttoi vetämään kansan ulos masennuksesta ja lisäämään asuntolainoja tekemällä kiinnityksiä useammille ihmisille. FHA-ohjelma laski maksuvaatimuksia; lainanottajat, jotka perustuvat heidän kykyyn maksaa laina takaisin (sen sijaan, että he tuntevat); perustettiin lainan lyhennysohjelma, jossa sekä pää- että korko maksetaan kuukausittain; ja otti käyttöön pidemmät lainaehdot.

Tänään FHA tarjoaa lainanantoa yksittäisille perheille ja monen perheen asuntolainoille, jotka FHA: n hyväksymät lainanantajat tekevät U.S.ssa ja sen alueilta. On tärkeää huomata, että FHA on kiinnitysvakuuttaja, ei kiinnitysluotonantaja: FHA vakuuttaa lainoja, joten lainanantajat voivat tarjota parempia tarjouksia. Monet ensimmäistä kertaa ja toistuvat kotiinkäyttäjät voivat saada FHA-lainoja, joilla on tyypillisesti alhaisemmat maksut, kohtuulliset luottotodistukset ja joustavammat tulovaatimukset. Tässä tarkastelemme tärkeimpiä syitä, miksi FHA-laina olisi oikea sinulle.

Alhaisemmat maksut

Jos sinulla ei ole paljon rahaa säästetty ennakkomaksu, FHA laina voi olla hyvä valinta. FHA-lainan ennakkomaksu voi olla niinkin alhainen kuin 3,5 prosenttia kotimaan ostohinnasta. Joten esimerkiksi jos ostohinta on 200 000 dollaria, saatat saada kiinnityksen niin alhaisella kuin $ 7 000 alaspäin (200 000 x 3. 5% = 7 000 dollaria). Maksat 20% alennusta (tai 40 000 dollaria samalle 200 000 dollarin talolle) monissa perinteisissä asuntolainoissa. Joillekin ihmisille FHA-asuntolaina voisi olla eroa tulossa asunnonomistajaan ja edelleen vuokrata.

Alhaiset alennukset eivät ole kustannuksia. Jos sinulla on tavanomainen tai FHA-laina, sinun on maksettava kiinnitysvakuutuksesta, jos lasit alle 20 prosenttia, joko tavanomaisten lainojen tai kiinnitysvakuutusmaksun (MIP) yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) muodossa. FHA-lainoja. (FHA-lainat edellyttävät myös kertaluonteista etukäteismaksua lainan myöntämisen yhteydessä.) Maksamasi korko riippuu lainan pituudesta, laina-arvo-suhteesta (LTV) ja lainan koosta.

Viimeaikaiset muutokset vaikuttavat siihen, kuinka kauan lainanottajien on maksettava vähimmäistuontihintoja FHA-lainoilla. Jos FHA-laina on peräisin ennen 3. kesäkuuta 2013, FHA edellyttää, että maksat MIP: n täyden viiden vuoden ajan, ennen kuin ne voidaan laskea, jos laina-aika on yli 15 vuotta ja sitten vain, jos lainan määrä on 78 prosenttia kodin alkuperäinen hinta (kiinnitysasiakirjoissa ilmoitettu ostohinta).

Lainoista, jotka ovat alkaneet kesäkuun 3. päivän jälkeen tai sen jälkeen, tulevat uudet säännöt: Jos alkuperäinen LTV on 90% tai vähemmän, olet velkaa MIP 11 vuotta tai lainan loppuun, kumpi tapahtuu ensin ; kuitenkin, jos LTV on yli 90%, maksaa MIP koko laina-ajan tai 30 vuotta. Tämä on tavanomaista lainaa edullisempi kuin PMI, joka yleensä voidaan perua, kun oma pääoma saavuttaa noin 20%. Katso lisätietoja kohdasta Kuinka päästä eroon yksityisistä kiinnelainoista .

Korkea velkaantumisaste

Velka / tuotto-suhde (DTI) mittaa velkasi määrän suhteessa yleiseen tuloon. Lainaa, mukaan lukien kiinnitysluotonantajat, käytä DTI: tä keinona arvioida kykyäsi hoitaa kuukausittain suorittamasi maksut ja maksaa takaisin lainat, joita olet lainannut.

DTI: n laskemiseksi lisää yhteen kuukausittainen kuukausittainen velkasi (mukaan lukien kiinnitykset, opintolainat, auto-lainat, lapsilisät ja luottokorttimaksut) ja jaa kuukausittain kuukausittain ennen veroja ja muita vähennyksiä otetaan pois). Jos kuukausittainen kuukausittainen velkasi on kokonaisuudessaan $ 2 000 ja kuukausittainen kuukausitulo on 6 000 dollaria, DTI: n määrä olisi 33 prosenttia ($ 2 000 000, 000 = 0, 33 tai 33 prosenttia).

Matala DTI osoittaa hyvän tasapainon velan ja tulojen välillä. Lainaa pitävät, että määrä on alhainen, koska lainanottajat, joilla on alhaisempi velka-voitto-suhde, ovat todennäköisimpiä hallinnoimaan kuukausittaisia ​​velkamaksuja. Toisaalta korkea DTI osoittaa, että sinulla on liikaa velkaa tuloistasi.

Yleisesti ottaen 43% on korkein DTI, jolla voi olla tavanomainen kiinnitys. FHA: lla on kuitenkin jonkin verran joustavuutta ja se sallii tiettyjen lainanottajien olevan jopa 56% tai 57%: n suuruisia DTI: eitä, esimerkiksi suuren erääntymisen saajille tai niille, joilla on merkittäviä säästöjä ja luotettavia luottotietoja. Jos sinulla on sama bruttokuukausitulo, joka on 6 000 dollaria edellisestä esimerkistä, koko toistuva velka voi olla jopa 3 420 dollaria, jotta se voi saada FHA-lainan, verrattuna tavanomaiseen lainaan $ 2, 580.

Alhaisemmat luottotiedot

Luottopisteet ovat luku, joka auttaa lainanantajia arvioimaan luottoraporttisi ja arvioimaan, kuinka riskialtis on luottojen laajentaminen tai rahan antaminen sinulle. Luotonantajat saavat luottotietonsa kolmesta suuresta luottotietovelvollisuudesta - Equifax, Experian ja TransUnion. Yleisimmin käytetty luottopiste on FICO-pisteet, joka perustuu viiteen tekijään:

1. 35%: maksuhistoria
2. 30%: luottotiedot
3. 15%: luottosuojan pituus
4. 10% uusi luotto ja äskettäin avatut tilit
5. 10%: luottotyypit

Yleensä FHA-lainojen luottolimiittit ovat rentoja kuin tavanomaisten lainojen luottotarpeet. Vaikka muut tekijät otetaan huomioon, tarvitaan vähintään 580 luottopistettä maksimaalisen rahoituksen saamiseksi. Jos luottotietosi on 500 ja 579 välillä, olet todennäköisesti edelleen hyväksytty (riippuen muista tekijöistä), mutta sinun on tehtävä suurempi ennakkomaksu (kuten 10%).

Jos sinulla on ei-perinteinen luottohistoria tai riittämätön luoton, saatat silti saada FHA-lainan, jos täytät tietyt vaatimukset. itse asiassa lainanantaja voi hyväksyä FHA-lainan, vaikka sinulla ei ole luottopisteitä.Nämä tilanteet arvioidaan tapauskohtaisesti (ota yhteyttä lainanantajaasi lisätietoja tilanteestasi).

Bottom Line

FHA vakuuttaa asuntolainoja koko U.S: lle ja sen alueille, mukaan lukien Guam, Puerto Rico ja U.S. Virgin Islands. Jotta voit saada FHA-lainan, omaisuuden on oltava sinun ensisijainen asuinpaikka, ja sen on oltava omistuksessa (eli sinun on asuttava siellä). Monet ensimmäistä kertaa ja toistuvat kotivakuutukset voivat saada FHA-lainoja jopa pienemmillä luottotuloksilla ja / tai korkeammilla velka-voitto-osuuksilla kuin tavanomaiseen kiinnitykseen tarvitaan.

FHA-lainoja on monenlaisia ​​ja hinnat ja tarkat vaatimukset voivat vaihdella lainanantajan mukaan. Asuntolaina on pitkäaikainen taloudellinen velvoite, ja on syytä ymmärtää saatavilla olevat lainatuotteet ja erityiset vaihtoehdot ennen kuin päätetään tekemästä päätöksiä. Lue Onko FHA-kiinnitys edelleen edullinen? ennen kuin olet sitoutunut johonkin.