Talon ostaminen on täynnä komplikaatioita, joita useimmat ihmiset eivät ymmärrä ja jotka eivät ole valmiita. Yksi niistä salaperäisistä elementeistä on vartiointimenettely (kutsutaan myös "sulkemiseksi"), joka tapahtuu sen ajan, jonka kuluessa myyjä hyväksyy ostosopimuksen ja ostajan saa avaimet uudelle talolle. Alla on prosessin 10-vaiheinen käveleminen, joten et jää seisomaan sateessa ilman kattoa pääsi mietin, mitä juuri tapahtui.

1. Siirry saldoon / sopimukseen ja avaa saldo-tili

Kun olet ja myyjä on allekirjoittanut molemminpuolisesti hyväksyttävän ostosopimuksen, agentti kerää sertifioidun rahan tarkistuksen ja tallettaa sen saldo-tiliin ostoviranomaisen sopimus.

Vartioimayhtiö toimii neutraalina kolmannen osapuolen keräämään vaadittavat varat ja asiakirjat, jotka liittyvät sulkemisprosessiin, alkuperäiseltä vakuudeltaan varatusta talletuksesta lainaasiakirjoihin allekirjoitettuun teokseen. Joillakin aloilla asianajajat voivat käsitellä tätä prosessia escrow-yrityksen sijaan, ja sitä voidaan kutsua "ratkaisuksi" pikemminkin kuin "vartioimiseksi".

2. Odota pankin arviota

Asuntolainan antama pankki tekee oma arvionsa kiinteistöstä (jonka ostaja yleensä maksaa) suojatakseen taloudellisia etujaan, jos se on tarpeen sulkea kiinteistöön. Jos arviointi on alhaisempi kuin tarjottu hinta, lainanantaja ei anna sinulle rahoitusta, ellei ole valmis tekemään käteistä eroa tai myyjä laskee hinnan arvioituun määrään.

Muut vaihtoehdot yrittäessä muuttaa arvioijan mielessä ovat jokin seuraavista:

• antaa lisätietoja siitä, miksi olet sitä mieltä, että kotisi on arvioitava suuremmalla määrällä
• saada toinen arvio
• yrittää mennä toisen luotonantajan kanssa ja toivoa, että lainanantajan arvionne ilmestyy puolestasi

Jos yksikään näistä vaihtoehdoista ei ole mahdollista, voit peruuttaa ostosopimuksen. (Lisätietoja uuden kodin hinnoittelusta on 10 vinkkejä kohtuulliseen hintaan kotiin .)

3. Turvallinen rahoitus

Sinun olisi pitänyt jo ennakkohyväksyä asuntolainaasi ostosopimuksen hyväksymisen yhteydessä. Kun annat lainanantajalle omaisuuden osoitteen, se laatii hyvässä uskossa arvioinnin tai selvityksen, jossa mainitaan lainan määrä, korko, sulkemiskustannukset ja muut ostoihin liittyvät kustannukset. Haluat ehkä neuvotella tämän asiakirjan numerot ennen allekirjoitusta. Kun sinulla on kirjallinen lainaehto, on aika poistaa rahoitustapahtuma kirjallisesti.

4. Hyväksy myyjän ilmoitukset

Tämän vaiheen aikana sinun tulee saada kirjallinen ilmoitus kaikista ilmeisistä ongelmista, jotka myyjä tai myyjän edustaja on jo tunnistanut.Esimerkiksi kohtuullisen alhaisen tulotason asuinalueilla, jotka ovat kalliilla asuinalueilla, autotalli on ehkä muuttunut asuinalueeksi, joka rikkoo kaupungin asunto-koodeja. Saatat jo olla tietoinen kaikista tällaisista ongelmista, koska ne mainitaan usein luettelossa.

5. Hanki tarvittavat tarkastukset

Home Inspection

Sinun ei tarvitse hankkia kotitarkastusta, kun olet ostanut kotiin, mutta on parasta kiinnostusta. Muutama sata dollaria, ammatillinen koti tarkastaja kertoo, jos on vaarallisia tai kalliita puutteita kotona. Jos sinulla on, haluat tietää niistä, jotta voit palauttaa ostoksen, pyytää myyjää korjaamaan ne tai kysy myyjältä alentamaan hintaa, jotta voit hoitaa korjaukset itse. Huomaa, että et voi neuvotella mistään myyjien myönnytyksistä, jos sopimuksessa sanotaan, että ostaisit kiinteistön "sellaisenaan". Jos tarkastusprosessi päättyy tyydyttävästi, sinun on poistettava tarkastusvaranto kirjallisesti. (Toista tämä vaihe muiden tarkastusten jälkeen.)

Tuholaistorjunta

Jos lainanantaja ei vaadi tuholaistorjuntaa, saatat silti haluta varmistaa, ettei talossa ole termiittejä, puusepän muurahaisia , tai muita tuholaisia, kuten särkyjä tai rotteja. Nämä ongelmat eivät välttämättä ole ilmeisiä päivällä, kun olet todennäköisesti katsonut taloa ja olisit hirveästi epätoivottu löytö sen jälkeen, kun olet siirtynyt sisään. Jos on olemassa tuholaisten ongelmia, niitä on korjattava ennen myyntiä. (olettaen, että haluat jatkaa ostoa). Tämä on toinen alue, jossa voit halutessasi käydä neuvotteluja myyjän kanssa maksamaan työstä.

Ympäristötarkastus

On toisinaan suositeltavaa saada ympäristötarkastus kotien myrkkyjen, kuten homeen ja asbestin, tarkastamiseksi. Kotisivustossa saattaa olla ongelmia, kuten esimerkiksi likaantumisen, entisen öljykentän, kuivapesimen, huoltoaseman tai muun ympäristön kannalta vaarallisen liiketoiminnan läheisyydessä. Kaikki tällä alueella paljastetut ongelmat voivat aiheuttaa vakavia terveysriskejä, ja ne voivat olla kohtuuttoman kalliita korjata.

Muut tarkastukset

Maanjäristyksissä olevat alueet saattavat vaatia maaperäraporttia ja / tai geologista raporttia arvioidakseen vakavan omaisuusvahingon vaaran tällaisen katastrofin sattuessa. Monet alueet vaativat tulvailmoituksia. Jos koti on liian todennäköisesti tulva, et voi saada asunnon vakuutusta, joten et voi saada kiinnitystä. Joissakin tapauksissa hankintavakuutus kodinhoitajan vakuutuksen lisäksi ratkaisee tämän ongelman. Maaseudulla olisi tehtävä maatutkimus kiinteistön rajojen tarkistamiseksi (kaupunkialueilla, rajat ovat jo hyvin selvät).

6. Hanki vaaratavakuutta

Tämä sisältää asumisvakuutuksen ja maantieteellisellä alueella (kuten tulvavakuutuksessa) tarvittavan ylimääräisen kattavuuden. Sinun on vaadittava, että asuntovakuutus on voimassa, kunnes asuntolainasi maksetaan (ja et todennäköisesti halua sitä muuten).Valitse oma vakuutusyhtiö, joka voi olla erilainen kuin se, jota lainanantaja valitsee ja ostoksia ympäri saada parhaan hinnan. , Vakuutusvinkit asunnonomille ja Viisi vakuutuspolitiikkaa Jokaisella on oltava .) 7. Hanki otsikkoraportti ja omistusvakuutus

Näitä vaaditaan myös lainanantajallasi, mutta toisaalta haluat heitä joka tapauksessa. Otsikkoraportissa varmistetaan, että omaisuuden otsikko on selkeä - toisin sanoen, että kiinteää omaisuutta ei ole olemassa ja että myyjällä ei ole mitään vaatimusta mihinkään sen osaan. Osavakuus suojaa sinua (ja lainanantajaa) kaikista oikeudellisista haasteista, jotka saattavat syntyä myöhemmin, jos jotain ei näkynyt otsikkohakun aikana. Jos otsikko (pilvi tai vika) tunnetaan väärin, myyjä joutuu korjaamaan sen niin, että myynti voi edetä tai antaa sinun lähteä pois. Riippuen siitä, missä asut, talletusyritys ja nimikeyritys voivat olla yksi ja sama.

8. Tee viimeinen läpivienti

On hyvä tarkistaa omaisuus juuri ennen sulkemista varmistaaksesi, että uusia vahinkoja ei ole tapahtunut ja että myyjä on jättänyt sinulta ostosopimuksessa määritetyt tuotteet, kuten laitteet tai kalusteet . Tässä vaiheessa et todennäköisesti pysty palaamaan, ellei kotona ole vakavia vahinkoja. Pieni ostaja ei ole kuitenkaan tuntematonta painostaa agenttiaan saadakseen sopimuksen kumottua jotain merkityksettömästä.

9. Tarkista HUD-1-lomake

Vähintään yksi päivä ennen sulkemista saat HUD-1-lomakkeen tai lopullisen ilmoituksen lainaehdoista ja sulkemiskustannuksista. Vertaa sitä aikaisemmin allekirjoitettuun hyvässä uskossa. Näiden kahden asiakirjan on oltava hyvin samankaltainen. Etsi tarpeettomia, odottamattomia tai liiallisia maksuja sekä suoraviivaisia ​​virheitä.

10. Close escrow

Sulkemisprosessi vaihtelee jonkin verran valtion mukaan, mutta sinun täytyy allekirjoittaa tonni paperityötä, jonka kannattaa ottaa aikaa ja lukea huolellisesti. Myyjällä on myös paperit allekirjoitettaviksi. Kun kaikki paperit on allekirjoitettu, escrow-virkailija valmistelee uuden teoksen, joka nimeää sinut kiinteistön omistajaksi ja lähettää sen lääninrekisteröintilaitokselle. Voit lähettää pankkisiirtona tai järjestää pankkisiirtomaksun maksamaan ennakkomaksun ja sulkemisen kustannukset ja lainanantajan tulee kiinnittää lainaasi varoihin, jotta myyjä ja mahdollinen myyjän lainanantaja voivat maksaa.

Jos teet niin pitkälle, vihdoinkin pääset hallitsemaan kotiin.

Johtopäätös

Asiattasi valvoo koko prosessin, joten älä ole liian huolissasi, jos et ymmärrä kaikkia yksityiskohtia niin kauan kuin luotat agenttiasi. Kuitenkin kaikissa liiketoimissa, joissa laitat paljon rahaa taloudellisesti, on hyvä idea olla ainakin perusajatus siitä, mitä tapahtuu, jotta et saa hyötyä.