Vaikka kotiomistuskustannusten vaikutuksia voidaan arvioida monella tapaa, yksi intuitiivisimmistä lähestymistavoista on määrittää asunnon omistajan taantuma-aste. Tämän artiklan soveltamiseksi taantuman taso kuvaa sitä, kuinka paljon uuden kodin ostohinta on arvioitava vuosittain kotiomistuksen kustannusten kattamiseksi. Tässä artikkelissa näytämme, kuinka käytät käytännöllistä metodologiaa arvioidaksesi omistuskustannusten vaikutuksia.

Oletukset
Tämän menetelmän havainnollistamiseksi tehdään seuraavat asunnonomistaja-oletukset:

• Asunnonomistaja on yksittäinen.
• Asunnonomistaja on 28% liittovaltion tuloveroasennossa.
• Kotiomistaja ostaa uuden kodin 225 000 dollaria.
• Asunnonomistaja tekee 5% käsirahan ja saa kiinteäkorkoisen lainan 6, 25%: lla.
• Asunnonomistaja asuu kotona seitsemän vuotta.

Kuvassa käytettävät asunnonomistaja-oletukset ovat ratkaisevassa asemassa arvostusprosessissa. Jos asunnonomistaja haluaa käyttää tätä menetelmää, hänen on sopeutettava nämä oletukset, jotta heijastaisivat hänen ainutlaatuisia olosuhteitaan ja menojaan. Joka tapauksessa, jos tätä menetelmää noudatetaan ja asianmukaisia ​​oikaisuja tehdään, asunnon omistajien pitäisi pystyä määrittämään, kuinka koteja heidän on arvioitava vuosittain kateistaan ​​omistamansa kustannusten kattamiseksi.

Kotitalouskustannukset
Tämän prosessin aloittamiseksi on tärkeää olla tietoinen kodin arvoihin vaikuttavista ensisijaisista menoista. Tyypilliselle omistajalle nämä kustannukset ovat:

1. Kotihuolto
2. Luonnonkatastrofi-vakuutus
3. Yksityinen kiinnitysvakuutus
4. Välitysmaksut
5. Sulkemiskustannukset
6. Kiinteistövero
7. Kiinnelaina.

Sen määrittämiseksi, miten nämä kustannukset vaikuttavat kodin arvoon, meidän on ilmaista jokainen kustannus prosentteina kodin ostohinnasta. Arvioimalla kustannukset tällä tavalla voimme määrittää, kuinka paljon kotona on joka vuosi arvioitava näiden menojen korvaamiseksi. ( ja Kiinnitykset: kuinka paljon voit varaa? ) Katsotaanpa lopputulos (alla olevassa kuvassa 1) ) ja sitten työtä kulkemalla jokaisen kustannuksella yksi kerrallaan.

Lähde: Troy Adkins

1. Kotitalouskustannukset

Kotitalouskustannuksiin sisältyvät käteisvarat, kuten laitteiden korjaus, tuholaistorjunta, talon siivous, savupiippujen puhdistus, kouru- ja kaatopaikan puhdistus, maisemointi, nurmikon ylläpito ja kodin turvallisuus.
, Laajennetut takuut: Pitäisitkö syöt? ja Viisi rahaa säästävää ostokuvaketta , .) Vinkki

: Vaikka nämä kustannukset voidaan minimoida ostamalla uutta asuntoa, monet asiantuntijat suosittelevat budjetointia vuosittain 1% kotivakuutushinnasta näiden menojen kattamiseksi. 2. Omaisuusvakuutus

Tiettyjen luonnonkatastrofien, kuten tulen, tulvien, tornadoiden, maanjäristysten tai hurrikaanien, kattamiseen tarkoitetut vakuutusmaksut saattavat maksaa 0, 55 prosenttia kotihinnan hinnasta. Tämän vuoksi kotona tulisi arvostaa vuosittain tätä summaa näiden menojen korvaamiseksi. Nyt luonnollisen katastrofivakuutuksen kustannukset vaihtelevat huomattavasti maantieteellisen alueen mukaan, missä kotipaikka sijaitsee. Paikasta riippumatta tämän käsitteen mekaniikka voidaan kuitenkin räätälöidä lukijan avulla, jotta hän pystyy määrittämään ristiriitanopeuden. (Lue lisää tästä aiheesta kohdassa
Vakuutusvinkkejä asukkaille .) 3. Yksityinen kiinnitysvakuutus

Yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) veloitetaan asunnon omistajille, jotka eivät laske lainkaan vakuudeksi vähintään 20 prosenttia kotitaloushinnastaan. Asunnon omistaja veloittaa tämän määrän joka vuosi auttaa lainanantajan suojaamiseksi oletuksena. Kuvassa 1 oletetaan, että asunnonomistaja tekee 5 prosentin ennakkomaksun ja että PMI-vakuutus maksaa 0, 5% kodin ostohinnasta. Tällöin PMI-kulut kasvattavat välittömästi vaaditun vuosittaisen kotiarvon korotuksen tällä summalla. (Saat lisätietoja PMI: stä
Kuusi syytä välttää yksityisen kiinnelainvakuutuksen .) 4. Välitysmaksut

Asunnonvälittäjä maksaa yleensä välityskustannukset kiinteistönvälittäjälle kotiinmyynnistä. Tässä analyysissä oletimme, että asunnon omistajat maksavat kiinteistönvälittäjälle 6 prosentin palkkion. Koska transaktiokustannukset ovat kertaluonteisia kuluja, ja yritämme selvittää, kuinka paljon kotona on syytä arvostaa vuosittain näiden kustannusten korvaamiseksi, meidän on levitettävä välitystoimisto yli arvioidun kestoajan kotiin odotetaan olevan omistuksessa. Tätä analyysia varten käytämme alan hyväksyttyä seitsemän vuotta. Levittämällä välitystekniikan kustannuksia tänä ajanjaksona päätimme, että kodin tulee arvostaa vuosittain arvoltaan 0, 86% kustannusten korvaamiseksi.
5. Sulkemiskustannukset

Sulkemiskustannukset ovat toinen meno, joka on otettava huomioon mallina. Sulkemiskustannuksia on kuitenkin vaikeampi rinnastaa kotitaloushintaan, koska nämä kustannukset ovat yleensä sidoksissa muihin tekijöihin. Tätä kuvaa olettaen, että asunnonomistaja maksaa 3 000 dollarin suuruisen summan kotona ostohetkellä. Siksi olettaen, että kotimyyntihinta on 225 000 dollaria, sulkemiskustannukset saattaisivat johtaa menoksi 1,3%.
Sulkemiskustannukset ovat kertaluonteisia menoja, mutta ne olisi kohdennettava sen ajan, jonka aikana koti on omistanut tämän harjoituksen. Kuten aiemmin selitettiin, otamme tämän sopeutuksen, koska yritämme selvittää, kuinka paljon kotona tulee arvostaa vuosittain, jotta tämä kertaluonteinen kustannus katettaisiin. Tässä analyysissa käytetyn seitsemän vuoden kotiomistusoletuksen jälkeen sulkemiskustannukset nostaisivat vuotuista tasoitustasoa 0: lla.19%. Ymmärrämme, että sulkemiskustannukset riippuvat lainan myöntäneestä laitoksesta. Siksi näiden omistajien on räätälöitävä näiden menojen vaikutus sen määrittämiseksi tarkasti sen vaikutuksesta omaan taantuma-asteeseen.

6. Kiinteistöverot

Vuonna 2007 mediaani-kiinteistöverokanta U.:ssä oli noin 93% kodin ostohinnasta. Siksi koti pitäisi arvostaa 0, 93%: lla näiden menojen korvaamiseksi. Yhdysvaltain tuloverokoodin nykyiset säännökset sallivat kuitenkin kiinteistöveron maksujen vähentämisen veronalaisten tulojen laskemiseksi. Siksi olettaen, että asunnonomistaja on 28 prosentin liittovaltion tulovero-osassa ja että kotimaan ostohinta on 225 000 dollaria, kiinteistöveron maksuihin liittyvä verovähennysoikeus vähentäisi vaadittua kotiarvonkorotusta 0, 26% .
Tämä kiinteistöveron vähennyskerroin määritetään kertomalla omaisuuden verokanta ja kotimyynnin omistajan liittovaltion tuloveroasteesta maksetut summat ja sitten jakamalla tulos kotitalouden ostohinnalla. Jälleen tämän menetelmän soveltamiseksi kiinteistön verotuskertoimen vaikutusta on tarkistettava, jotta se heijastaisi yksittäisen asunnon omistajan liittovaltion tuloveroa. (Lisätietoja kiinteistöveroista on kohdassa

Viisi tappiota kiinteistöveron alentamisesta .) 7. Korkokulut

Oletamme, että kiinteäkorko on asuntolaina 6,25% ja että 95% kotitalouksista ostetaan velkapääomalla (5% käsiraha). Tämän seurauksena ennakkomaksuun perustuvan oman pääoman vaikutus pienentää korkokuluja 6,25 prosentista 5,94 prosenttiin; sillä vain 95% 225 000 dollarin huoneesta veloitetaan 6. 25%: n korosta.
Kuten verot, myös asuntolainan korko on pätevä verovähennys. Asunnon omistajan pitäisi maksaa noin 13, 359 korkoa ensimmäisestä vuodesta ja olettaen, että asunnonomistaja on 28 prosentin tulovero-osuudella, koron verotus kilpi olisi 3, 741. Tämä määrä lasketaan kertomalla korko- asunnonomistaja maksaa ensimmäisenä vuonna kodinomistajan tuloveroasteella.

Kuitenkin, koska ei-asunnon omistajat ovat oikeutettuja tavanomaiseen vähennykseen täyttäessään liittovaltion tuloverot, kotiomistuksen eduksi tulisi sisällyttää vain osa tuloverojärjestelmästä, joka ylittää tukikelpoisten liittovaltion vähennysten summan, joka on myönnetty ei-asunnon omistajille . Tässä kuvassa olemme olettaa, että asunnonomistaja on yksin, ja siksi hän voi saada $ 5,150 verovähennyksen. Verrattuna, jos asunnonomistaja olisi naimisissa, hänellä olisi oikeus saada 10, 300 dollarin vähennys. Kun lasketaan vakiovähennystä yhtälöomme, korkoveroa alennetaan 13, 359: sta 8: een, 209: een. Tämä määrä määritetään yksinkertaisesti vähentämällä vakiosumman summa kodinomistajan ensimmäisen vuoden palkkakulujen määrästä . Jälleen olettaen, että asunnonomistaja on 28 prosentin tuloveroasennossa, päätimme, että koron verotus suojaisi taantuman tasoa 1.02% (8209 x 28% / 225, 000 dollaria).

Kotitalouskustannusten kokonaisvaikutus

Tässä artikkelissa esitetyistä menetelmistä, kotitalouden omistajasta tehdyistä oletuksista ja tässä analyysissä käytetyistä arvioiduista kustannusmenoista päätelimme, että kotona tulee arvostaa 8 69% kun se on ostettu ensimmäisenä vuonna, jotta se pystyy korvaamaan kotiomistuksen aiheuttamat kustannukset.
Nyt, kun ymmärrämme, miten arvioidaan kotitalouksien ruuhkatasoa, kysymys tulee sitten: "Onko kotikunta todennäköisesti arvokas vuosittain nopeudella, joka ylittää kotiomistuksen kustannukset? "

Jotta tämä päättäväisyys voitaisiin tehdä, asunnonomistaja voisi käydä Federal Housing Enterprise Oversight -verkkosivuston toimistossa määrittääkseen kotimaisen arvostuksensa vahvuutensa maantieteellisellä alueellaan. Tarkastelemalla kotisi arvostusta omalla alueella ja noudattamalla tässä artikkelissa esitettyjä menetelmiä, sinun pitäisi olla paljon paremmassa asemassa selvittämään todennäköisyys tehdä kannattava kotiinvestointi.