Kun lyhytaikaiset korot nousevat, asunnonomistajat, joilla on säädettävä korko (ARM), tuntevat kipua. Sopivimmin varakkaille sijoittajille, jotka haluavat vapauttaa rahaa, joka voidaan sijoittaa ansaitsevaan asuntolainan korkoa korkeampaan tuottoon, lainat on sen sijaan käytetty auttamaan vähemmän varakkaiden asunnon omistajia ostamaan asuntoja, joilla heillä ei todellakaan ole varaa. Tässä selitämme, miksi luotonanto näihin lainoihin voi olla vakava ongelma ja miten voit välttää riskejä, jotka tulevat ARM: ille.

Ongelman määrittäminen
Alan Greenspanin entinen puheenjohtaja kommentoi vuoden 2005 alkupuolella: "Ihmiset pyrkivät maksamaan hinnan voidakseen siirtyä Koti." Missään tilanteessa tilanne ei ole ilmeisempi kuin Kaliforniassa (valtiolla, jossa on maan kansan kallein kiinteistö), erityisesti San Franciscon lahden alueella, jossa yli 50% vuodesta 2003 alkaen ostetuista kodeista ostettiin vain korollisten lainojen kanssa, mukaan LoanPerformance.

U.S.-kotelon puomi on aiheuttanut hintoja nousuun. Federal Housing Finance Boardin (FHFB) julkaisemien tietojen mukaan keskimääräisen asunnon ostohinta on nyt 283 800 dollaria. Yleensä useimmilla mahdollisilla kodinomistajilla on varaa kiinnittää kiinteistö, joka maksaa 2 ja 2. 5 kertaa niiden brutto vuositulot. Tämän kaavan jälkeen perhe, joka haluaa ostaa tämän $ 283, 800 kotiin, saa ansaita 113, 520, 141 ja 900 dollaria vuodessa. Todellisuudessa U.S. Census Bureau raportoi, että mediaani kotitalouden tulot vuonna 2003 (viimeisin vuosi, jolle tietoja on saatavilla) oli 43, 318.

Yksi katselu numeroista, ja on heti ilmeistä, että kotitalouksilla, joilla on mediaanitulo, ei ole varaa ostaa keskimääräistä taloa. Tämän esteen poistamiseksi yhä useammat kotiinkäyttäjät ovat kääntyneet vaihtuvakorkoisiin kiinnityksiin. Nämä kiinnitykset tarjoavat alkuperäisiä korkoja, jotka ovat alhaisempia kuin kiinteäkorkoiset kiinnitykset. Alhainen taajuus taataan tietyksi ajaksi - usein yksi, kolme, viisi, seitsemän tai kymmenen vuotta - ennen kuin se säätyy. Kun lyhytaikaiset korot nousevat, kiinnelainanottajat nostavat korkojaan myös vastaamaan heidän lisääntyneitä pääomakustannuksiaan. ( ja American Dream tai Mortgage Nightmare? ) Miksi ARMit ovat riskialttiita Omistajat, jotka ottivat ulos ARM: t, jotta voisit maksaa maksimaalisen talon vähimmäismaksulla, voisi olla epämiellyttävä yllätys. Vaikka sopeuttamisastetta on täysin julkistettu ennen ostoa, monet ostajat eivät ota huomioon tulevia seurauksia. Tämä pätee erityisesti kiinnostuksen kohteena oleviin kiinnityksiin. Kuten muutkin ARM-järjestelyt, kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset tarjoavat tietyn ajanjakson, jolloin maksu koostuu vain lainan koroista.Asunnonomistajat hyötyvät alhaisesta maksusta, mutta lainan korko voi nousta tulevaisuudessa - ja lainan pääoma on maksettava takaisin. Lopputulos voi olla ruma.

Esimerkiksi 150 000 dollarin koronmaksuisesta lainasta (viiden vuoden ARM) 6 prosentin korolla maksu olisi 750 dollaria kuukaudessa (150 000 * 0 .06) / 12 = 750 dollaria. Mutta viisi vuotta myöhemmin, sinun pitäisi aloittaa pääoman palauttaminen. Vaikka olisitkin onnekas, että hänellä olisi sama korko, maksu nousee nyt 966 dollariin. 45 kuukautta, koska laina-aika on nyt vain 25 vuotta.
Laskenta

Tässä on laskelma, jossa

m on vastaava kuukausittainen yhdistämisaste, k on kiinnityksen korko ja X on kuukausimaksu: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , joten (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Joten X = 966 dollaria 45. Huom: tässä laskelmassa käytetyt kaudet ovat 12 kuukautta vuosittain 25 vuoden ajan asuntolainassa . Älä pelkää matematiikkaa! Useimmat asuntolainanantajat tarjoavat kiinnityslaskimet verkkosivuillaan.Jos asuntolainanantajasi ei tarjoa oikeaa laskinta, tutustu asuntolaskentaan.Voit välttää näitä monimutkaisia ​​laskelmia yksinkertaisesti kirjautumalla Palataksemme esimerkkiimme, jos alkuperäinen 6 prosentin korko nousi vain 1 prosenttiin, sinun on maksettava korko, joka on jäljellä kiinnityksestä. maksu olisi $ 1, 060. 17. Vertaisitte, jos olisit ottanut perinteisen 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan, maksu olisi ollut 899 dollaria. 33 - ja edellisten viiden vuoden maksut (lisätietoja lainojen vertailutietoista, katso

Kiinnitykset: Kiinteä korko Vs Adjustabl e-Rate

.) Tämä ei tarkoita sitä, että ARMit, edes ARMit, eivät ole arvokkaita työkaluja. Jos et aio asua kiinteistössä yli muutaman vuoden ajan, ARMs voi auttaa sinua saamaan mukavan asunnon kohtuulliseen hintaan. Jos olet varakkaita ja sijoitustietoisia, ARM-laitteet voivat olla myös erinomainen työkalu. Kiinnostuksen kohteena oleva asuntolaina, joka on 1 miljoonan dollarin kiinnitys 6 prosentin korolla, johtaa 5 000 dollariin kuukaudessa verrattuna 5 dollariin 995 euroon. 51 30 vuoden kiinteäkorkoisesta kiinnityksestä. Se on lähes 1 000 dollari kuukaudessa, joka voidaan laittaa muualle. Vaikka tämä voi olla hyvä strategia varakkaille, keskimääräinen asunnonomistaja yleensä säästää vain muutaman sadan dollarin kuukaudessa ja todennäköisesti ei ole keinoja muuttaa säästöt sijoitetun pääoman tuotoksi, joka tekee riskin ja puutteen oman pääoman vaivan arvoinen. Johtopäätös - Vältä ongelmia Kun nouseva korkoympäristö on ARM: n ottaminen on kyseenalainen strategia, ja vain kiinnostuksen kohteena oleva ARM ottaminen voi olla erityisen vaarallista. Koska et rakenna pääomaa, maksusi todennäköisesti kasvaa, kun uudelleenrahoitat.Kun lisäät lämmön, veden, sähkön ja muiden kodin omistajuuteen liittyvät kulut, kustannukset voivat nopeasti ylittää vaatimattoman budjetin. Välttääksesi ongelmia, ota varovainen lähestymistapa. Jos sinulla ei ole ARM: ää, älä ota yhtä nousevasta korkoympäristöstä. Jos et, ja et aio maksaa taloa pian, harkitse jälleenrahoitusta. Muista myös, että monet lainanantajat myöntävät lainoja jopa 40% bruttotuloksestasi, mutta varovaisten lainanottajien on varmistettava, että kotisi pääoma, korot, verot ja vakuutukset eivät ylitä 28% bruttotuloksesta. Riippumatta siitä, mitä polku valitset, tee tutkimustasi ja suunnittele viisaasti, että voit hallita kiinnitystäsi ja asuntolasi ei johda sinua. Loppujen lopuksi ennakoimaton on forearmed.

Subprime, säädettävät korot ja subprime sulatus yhden luukun, tarkista

Subprime Mortgages Feature
.