Asuntolainan terminologia sai sinut alas? Älä kiihdytä: Kaikki monimutkaiset lauseet ja sanasto, kuten "arvonalentumiset" ja "laina arvo", riittävät pelottamaan kaikkia lainanottajia. Jos olet ajatellut jälleenrahoittaa kiinnitystäsi, valmistaudu oppimaan uusia termejä: "cash-out-laina" ja "rate / term refinance". Otetaanpa sinut.

Perusteet

Ensinnäkin ajattele jälleenrahoitusta nykyisen kiinnityksen korvaamiseksi toisen kanssa tai yhdistämällä pari kiinnitystä yhdeksi lainalaksi. (Enemmän jälkimmäisestä, Katso Pitäisikö minun yhdistää kaksi kiinnitystä yhdeksi? ) Vanhalla (asuntolainalla) ja uudella, kuten sanotaan. Kun olet jälleenrahoitanut, vanha laina maksetaan, ja uusi korjataan sen sijaan.

Jälleenrahoittamiseen on paljon syitä. Rahan säästäminen on ilmeinen. Elokuussa 2008 keskimääräisen 30 vuoden kiinteän kiinnityksen korko oli 6,52%. Finanssikriisin jälkeen samanlaisten kiinnelainojen hinnat laskivat käytännössä puoleen. Mahdolliset säästöt, esimerkiksi 500 dollaria kuukaudessa 250 000 dollarin kotona, jälleenrahoitus oli järkevää paljon ihmisille. Tämä johti aallon refinance, joka jatkuu nyt, useita vuosia myöhemmin. Jopa yhden pisteen erona korkoasi voisi olla 150 dollarin vähennys maksuun. (Lisätietoja tästä aiheesta: Pitäisikö jälleenrahoittaa asuntolainasi, kun korot laskevat?)

Jälleenrahoitus voi myös tarjota mahdollisuuden muuttaa säädettävän korko-asuntosi kiinteäkorkoiseksi, lukitaksesi matalakorkoisia maksuja, varsinkin jos hinnat näyttävät nousevan.

Kaksi luottotyyppiä

Jälleenrahoitusta on kaksi. Yksinkertaisin ja yksinkertaisin on nopeus / termi refinance (refi). Tosiasiallinen raha ei muutu tässä tapauksessa lainan myöntämiseen liittyvien maksujen ulkopuolella. Asuntolainan koko pysyy samana; voit yksinkertaisesti vaihtaa nykyiset asuntolainasi ehdot uusiksi (oletettavasti paremmiksi) termeiksi. Sitä vastoin rahahuollossa, eli käteisrahoituksena, uusi kiinnitys on isompi kuin vanha. Uusien lainaehtojen lisäksi olet myös edenneet rahaa tehokkaasti ottamasta pääomaa kotonasi, rahana tai maksamaan muita velkoja.

Voit saada korkeamman laina-arvo-suhteen kurssia / termiä refi. (Lainan saaminen on helpompaa, toisin sanoen vaikka oletkin huonompi luottoriski.) Lainasaamiset ovat tiukempia. Jos haluat jotain osuutta, jonka olet rakentanut kotiisi takaisin rahan muodossa, se todennäköisesti maksaa sinulle - kuinka paljon riippuu siitä, kuinka paljon omistat oman kodin ja luoton pisteet.

Esimerkiksi jos lainanottajan FICO-pisteet ovat 700, laina-arvo-suhde on 76%, ja lainaa pidetään rahana, lainanantaja voi lisätä 0.750 pistettä lainan korotukseen. (Jokainen lainanantaja on erilainen.) Jos lainan määrä esimerkiksi oli 200 000 dollaria, lainanantaja lisäisi 1 500 dollaria kustannuksiin. Vaihtoehtoisesti lainanottaja voisi maksaa korkeamman koron - 0,125% - 0,50% enemmän markkinaolosuhteista riippuen.

Miksi kovemmat ehdot? Koska käteisotavaroilla on suurempi riski lainanantajalle Casey Flemingin, asuntovakuuttajan, C2 Financial Corporationin ja lainanantajan "The Loan Guide: Miten saada paras mahdollinen kiinnitys". "" Tilastollisesti lainanottaja on paljon todennäköisempää kävelemään pois kotoa, jos hän joutuu vaikeuksiin, jos hän on jo vedonnut pääomaa ulos. Erityisen totta, jos hän on vedonnut enemmän kuin hän alun perin investoinut ennakkomaksuun. Tästä syystä kaikki rahana pidettävät lainat hinnoitellaan korkeammiksi riskin huomioon ottamiseksi, kunnes lainanottaja ei enää todennäköisesti enää käy. "

Mutta korkeampi luottopiste ja alhaisempi laina-arvo-suhde voivat siirtää numeroita, jotka ovat olennaisen tärkeitä. Esimerkiksi lainanottaja, jonka luottopistemäärä on 750 ja laina-arvo-suhde alle 60 prosenttia, ei maksa lisäkustannuksia käteisrahoitusta varten, koska hänellä ei ole todennäköisempää lainojen laiminlyöntiä kuin jos hän oli tekemässä nopeutta / termiä refi.

Lainasi voi olla rahalaina, vaikka et saisi käteistä takaisin. Jos maksat luottokortteja, autolainoja tai jotain muuta, joka ei alun perin kuulunut kiinnitysasi, lainanantaja luultavasti pitää sitä rahana. Jos yhdistät kaksi kiinnitystä yhdeksi, ja yksi oli alun perin käteissuoritusluotto, uusi konsolidoitu laina on myös käteinen.

Lisää amerikkalaisia ​​käteisrahoituksen valitseminen

Vaikka monet henkilökohtaiset rahoitusasiantuntijat suosittelisivat oman pääoman poistamista kotitalouksiltaan rahastorahoitukselta, Freddie Macin viimeaikaiset tiedot osoittavat, että amerikkalaiset valitsevat tämän lainan tyypin hinnoilla, jotka eivät ole rahoituskriisin jälkeen.

Lähes puolet lainanottajista valitsi varainhoitovuoden 2017 ensimmäisen vuosineljänneksen - huomattavasti alle 90%: n tason, joka oli juuri ennen finanssikriisiä, mutta jyrkästi korkeampi kuin 2012, kun taso laski 12 prosenttiin. Miksi kasvu? Asuntoluottokorot ovat pysyneet alhaisina huolimatta korkojen noususta huolimatta, asuntojen hinnat ovat monessa maassa kasvaneet siihen saakka, että asunnon omistajilla on riittävästi pääomaa tehdäkseen kassavarojen uudelleenrahoituksen kustannuksiltaan. Ne korkeammat laina-arvo-suhteet ja amerikkalaiset parantavat henkilökohtaisia ​​taseita helpottavat kelpoisuutta.

Mielenkiintoinen porsaanreikä

Asuntolainojen välittäjän avulla saatat kerätä vähän rahaa jälleenrahoituksesta ilman, että sitä pidetään rahana lainaa (ja luodaan lisäkustannuksia, jotka tulevat sen mukana). Pohjimmiltaan se toimii hyödyntämällä varojen päällekkäisyyttä yhden lainan päättyessä ja toisen alkuun. Näin Fleming kuvailee:

"Sinulla on oikeus rahoittaa sulkemiskustannukset kurssilla / termillä refi. Useimmat lainanantajat mahdollistavat näiden sulkemiskustannusten sisällyttämisen ennalta maksetuista kuluista, kuten pre-paid-koroista, maksamattomista kertyneistä koroista nykyisestä kiinnityksestäsi, rahat, jotka ovat välttämättömiä talletustilien ennakkomaksuille ja jopa omaisuuden verot ja vakuutukset, jos aika sopii .

"Kun jälleenrahoitat, maksat kertyneet korot nykyisestä kiinnityksestäsi siihen päivään asti, jona se maksetaan. Etukäteen maksat uuden lainan korkoa rahasummasta seuraavan kuukauden ensimmäiseen päivään asti ja

"Jos sinulla on salattu (tai vartiointitili) tilisi vakuutuksen ja verojen maksamiseen olemassaolevassa lainaasi, niin et maksa maksua ensi kuussa. asuntolaina, sitten nykyinen lainanantaja pitää jonkin verran rahaa - vähintään pari kuukautta veroja ja vakuutuksia. Kun jälleenrahoitat, uusi lainanantaja tarvitsee rahaa käteensä, kun vero- ja vakuutuslaskut erääntyvät, niin että he pyytävät rahaa eteenpäin. Voit yleensä rahoittaa tämän.

"Sitten, kun lainanne sulkee vanhan lainanantajan - joka pitää jonkin verran rahaa - lähettää sinulle saldoasi vastaavan saldon määrän, kun maksetut lainan. Cash!

" jotkut palkkioista muuttuvat hieman rahoituksen loppuun asti, useimmat lainanantajat sallivat hieman pehmusteita - jopa 2 000 dollaria käteisenä takaisin escrow-tilille ilman, että lainaa pidetään rahana.

"Mitä tämä tarkoittaa, että voit rahoittaa" kustannukset ", jotka eivät todellisuudessa ole kustannuksia, jotka aiheutuvat lainasta, vaan pikemminkin edustavat lainan hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia. on erittäin mahdollista tuottaa noin 4 000 dollaria käteisenä - oikeat olosuhteet, jos se jäsennetään huolellisesti - maksamatta rahavirtalähdettä.

Bottom Line

Sinulla on lainanottajalla riittävästi tietoa keskustella vaihtoehdoista lainanantajan kanssa, useimpien ihmisten kanssa, välttämällä lisäkustannuksia käteisen rahan laina on paras taloudellinen liikkua.Jos sinulla on erityinen syy ottaa käteistä kotisi, cash-out laina voi olla arvokas, mutta muista, että ylimääräinen rahasumma, jonka maksat korkoa lainan laina-aikana, voi tehdä siitä huonoa ajatusta.