Yhdysvaltain kiinnitysteollisuudessa on kaksi suurta laitosta: Fannie Mae ja Freddie Mac. Useimmat ihmiset ovat kuulleet heistä, mutta harvat ymmärtävät, mitä he tekevät tai tärkeä rooli heidän rahoittaessaan amerikkalaista kotiomistusta. Useimmat ihmiset eivät myöskään ymmärrä mahdollisia järjestelmällisiä riskejä, joita he aiheuttavat koko rahoitusjärjestelmällemme. Tässä artikkelissa keskustelemme siitä, mitä he tekevät, heidän hallituksensa sponsoroidusta yrityksestä (GSE), julkisista tehtävistään ja siitä, miten he hyötyvät. Tutkitaan sitten vaara, jonka nämä behemothit voisivat aiheuttaa USA: n asuntolainamarkkinoille, jos he eivät pystyneet hallitsemaan riskiä tehokkaasti. Muista, kun jättiläiset putoavat, ne ovat maanviljelijöitä, jotka saavat squished.

Mitä he tekevät
Fannie Mae ja Freddie Mac hankkivat ja takaavat kiinnitykset toissijaisten kiinnitysmarkkinoiden kautta. He eivät ole peräisin tai eivät huolehdi asuntolainoista.

Asuntolainanantajat myyvät kiinnityksiä suoraan Fannie Maelle ja Freddie Macille tai vaihtavat asuntovelkakirjalainoja heidän kanssaan asuntolainojen vakuudettomien arvopapereiden (MBS) takia, jotka ovat samoja asuntolainoja, mutta joilla on lisävakuus pääoman ja maksujen oikea-aikaisesta maksamisesta kiinnostusta vakuuden haltijalle. Kun kiinnelainanantajat myyvät kiinnityksiä Fannie Maelle tai Freddie Macille tai myydään MBS: t, jotka on myönnetty takaisin heille, tämä puolestaan ​​vapauttaa varat, joita käytetään näiden kiinnitysten syntymiseen, jotta alullepanijat voivat sitten luoda entistä enemmän kiinnityksiä. Fannie Mae ja Freddie Mac myös panostavat voimakkaasti omiin MBS-tuotteisiinsa, joita kutsutaan säilytetyiksi salkkuiksi.

Lyhyesti sanottuna ne helpottavat Wall Streetin ja Main Streetin rahaa.

SEE: Asuntolainasi taakse

Hallituksen sponsoroimat yritykset
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat GSE: t. Molemmat luotiin kongressin tekoilla; Fannie Mae vuonna 1938 ja Freddie Mac vuonna 1970. Molemmat ovat julkisen kaupankäynnin kohteena olevia yrityksiä. Heidän osakkeensa kauppa NYSE: llä symbolien FNM ja FRE välillä. Vaikka ne ovat julkisen kaupankäynnin kohteena olevia yhtiöitä, niiden perussääntöjen vuoksi niillä on seuraavat siteet liittovaltion hallitukselle:

• Molemmilla yhtiöillä on hallitus, johon kuuluu 18 jäsentä, joista viisi on Yhdysvaltojen presidentin nimittämä.
• Rahavallan sihteeri on oikeutettu maksamaan likviditeettiä, mutta ei edellytetä, ostaa enintään 2 dollaria. 25 miljardia arvopaperia kustakin yrityksestä.
• Molemmat yritykset ovat vapautettuja valtion ja paikallisista veroista.

Näiden siteiden vuoksi markkinat uskaltavat uskovat, että Fannie Maen ja Freddie Macin liikkeeseen laskemat arvopaperit ovat Yhdysvaltain hallinnon hiljaista takuuta. Toisin sanoen markkinat uskovat, että jos jotain menisi vikaan Fannie Maessa tai Freddie Macissa, USA: n hallitus ryhtyi varastamaan heidät ulos.Tämä epäsuora takuu heijastuu siihen, kuinka edullisia he voivat saada rahoitusta. Fannie Mae ja Freddie Mac pystyvät antamaan velkajärjestelyjä, jotka tunnetaan nimellä "viraston debentuurit", tuottoihin, jotka ovat alhaisemmat kuin muissa toimielimissä.

Fannie Maen ja Freddie Macin julkisen tarkoituksen ja tehtävän
Fannie Maen ja Freddie Macin julkisten tarkoitusperien mukaan heidän peruskirjansa mukaan on helpottaa edullisten asuntorahastojen tasaista kulkua.

Niiden peruskirjoihin sisältyy:

• Niiden erikoispiirteitä ovat asuntolainamarkkinat. Ne eivät saa liittyä etuyhteydettömille toimialoille tai lopettaa asuntoluottomarkkinoiden tukemisen.
• Asuntolainojen, jotka heidän on ostettava ja takaa, on oltava alle Federal Housing Enterprise Oversightin toimiston (OFHEO) määrittämä määrä.
• Heiltä ei saa päästä muiden asuntorahoitusyhtiöiden liiketoimintaan - esimerkiksi asuntolainojen perintään.
• Heidän on täytettävä asunto- ja kaupunkikehitysosaston (HUD) vuosittaiset tavoitteet. Nämä tavoitteet keskittyvät pieniin ja kohtalaisiin tuloihin asumisesta ja vähemmistöjen asumisesta.
• Heihin kohdistuu riski- ja vähimmäispääomavaatimukset sekä vuosittaiset tarkastukset OFHEO.

Freddie Macin verkkosivuilla todetaan, että sen tehtävänä on tarjota likviditeettiä, vakautta ja kohtuuhintaisuutta asuntomarkkinoille. Fannie Maen verkkosivuilla todetaan, että sen tehtävänä on laajentaa kohtuuhintaisia ​​asuntoja ja tuoda globaalia pääomaa paikallisille yhteisöille palvelemaan USA: n asuntomarkkinoita. ( , Älykkäät kiinteistötransaktiot ja Exploring Real Estate Investments tutoriaali. Sijoittaminen kiinteistöihin

Profit- Yritykset, joilla on julkinen tehtävä
Älä erehdy - Fannie Mae ja Freddie Mac käyttävät voittoja, kuten osakkeenomistajat vaativat. Kun he täyttävät julkisen tehtävänsä, he antavat voitonsa kahdella ensisijaisella tavalla: takauspalkkioista ja säilytetyistä salkkuista.

1. Ensinnäkin katetaan takuuvarausmaksutuotot tai "g-maksut". Fannie Mae ja Freddie Mac säilyttävät tietyn prosenttiosuuden jokaisesta kiinnitysmaksusta jokaiselle kiinnitykselle, koska he ovat takanneet MBS: n haltijan (sijoittajan) maksamien pääoman ja koron maksamisen ajoissa. Esimerkiksi jokainen kuukausittainen kiinnitysmaksu voidaan jakaa pääomaan ja korkoon.

   Asuntovakuuttajan keräämää pääomaa ja kiinnostusta siirretään yhdelle kahdesta yrityksestä, kuten Fannie Maesta. Fannie Mae siirtää päämiehen ja kiinnostuksensa kiinnitysvakuuden haltijalle; kuitenkin se pitää tietyn prosenttiosuuden korosta takauspalkkiona - tavallisesti välillä 0,1-12% ja 0,50% vuosittain. Ajattele sitä vakuutuksena. Toivottavasti Fannie Mae kerää enemmän takauspalkkioista kuin se maksaa sen asuntolainojen vakuudellisille arvopapereille haltijan laiminlyöntien takia. Se on erittäin iso vakuutus. Vuoden 2006 lopussa molemmilla yrityksillä oli luottotakuita 2 dollarilla. 9 triljoonaa MBS: ää, valtiovarainministeriön sihteerin Robert K. Steelin mukaan (15. maaliskuuta 2007 todistus ennen U.S. Housen rahoituspalvelukomitea GSE-uudistuksesta).

2. Toiseksi, Fannie Mae ja Freddie Mac ovat valtavia säilyttäneet kiinnelainat ja MBS: t. He panostavat voimakkaasti omiin - ja toistensa - arvopapereihin. Niiden implisiittisen liittovaltion takuun vuoksi, kuten aiemmin on mainittu, ne pystyvät antamaan velkoja muiden yhtiöiden alhaisempiin tuottoihin ylläpidettyjen salkkujen rahoittamiseksi. Toisin sanoen he pystyvät ansaitsemaan rahastoihinsa salkkuja, jotka ovat potentiaalisesti suuremmat kuin muut toimielimet, koska tämä rahoitusetu. Sanomaan, että heidän salkkujensa koko on valtava on vähättely. Vuoden 2006 aikana näiden kahden yrityksen yhteenlasketut kiinnitysluotot olivat 1 dollaria. 4 biljoonaa, jälleen Steelin mukaan (15. maaliskuuta 2007).

Ylijäämä yli Fannie Maen ja Freddie Macin
Fannie Maen ja Freddie Macin sääntelyssä OFHEO ja HUD. OFHEO säätää Fannie Maen ja Freddie Macin taloudellisen turvallisuuden ja vakauden, mukaan lukien niiden päästandardien toteuttaminen, valvonta ja valvonta sekä niiden säilytettyjen salkkujen koon rajoittaminen. OFHEO asettaa myös vuotuiset laina-arvot. HUD on vastuussa Fannie Maen ja Freddie Macin asuntotoimistosta. HUD: n on hyväksyttävä kaikki uudet lainaohjelmat, joihin he voivat osallistua (osto ja / tai takuu). Lisäksi HUD asettaa Fannie Maelle ja Freddie Macille vuosittain tavoitteen toteuttaa asuntomatkailunsa. Nämä tavoitteet keskittyvät pieniin ja kohtuullisiin tuloihin asumisesta ja vähemmistöjen asumisesta.

liikaa riskiä keskittynyt kahdessa liittovaltion yritysten kanssa?
Fannie Mae ja Freddie Mac eivät ole epäilemättä kriittisiä rooleja asuntorakentamisessa. On kuitenkin olemassa vaara, että niin suuri riski on keskittynyt vain kahteen yritykseen. Heillä on valtava määrä luotto- ja korkoriskiä. Jos jotain meni vikaan riskienhallinnan ja / tai salkunhoidon käytäntöjen kanssa, ei ole epäilystäkään siitä, että kipu ja stressi tuntuisivat koko rahoitusmarkkinoilta maailmanlaajuisesti. Monet kriitikot kokevat, että niiden koon ja monimutkaisuuden hallinnan kiinnitysriskien vuoksi ne ovat liian suuria järjestelmällisestä riskistä talouteen. Lisäksi jotkut uskovat, että Fannie Mae ja Freddie Mac ovat epäoikeudenmukaisia ​​etuja, koska niiden implisiittinen liittovaltion takuu antaa heille mahdollisuuden laskea liikkeeseen velkoja korkoja vastaan, joita ei ole saatavissa muille yrityksille. Erityisesti on kyse siitä, että tämä implisiittinen takuu on mahdollistanut Fannie Maen ja Freddie Macin kasvaa niin suureksi.

Yksinkertaisesti sanottuna on olemassa vaara, että molemmat yhtiöt ovat voineet ottaa liian suuren riskin amerikkalaisen veronmaksajan mahdollisesti kustannuksella. Treasury Secretary Steelin mukaan vuoden 2006 lopussa Fannie Mae ja Freddie Mac olivat noin 4 dollaria. 3 biljoonaa asuntoluottoa, mikä oli noin 40% kaikista liikkeeseen lasketuista kiinnitysluotoista Yhdysvalloissa (15. maaliskuuta 2007). Tai eri tavalla katsottuna, molemmilla yrityksillä on 5 dollaria. 2 biljoonaa velkaa ja MBS-velkaa, yli 4 dollaria. 9 biljoonaa julkisesti hallussa olevaa U: n velkaa.S. hallituksen, Federal Reservein hallituksen puheenjohtaja Ben Bernanke (huhtikuu 2007) mukaan.

Lisäksi kukaan ei ole koskaan väittänyt, että joko kiinnitysluottoriski tai korkoriski on helppo hallinnoida tai lieventää johdannaisilla.

Johtopäätös
Kesäkuussa 2007 kaikki kiinnitykset, lukuun ottamatta Fannie Maen ja Freddie Macin takuita, pysähtyivät täydellisesti ja korostivat näiden yhtiöiden rooleja. Syksyllä 2007 Freddie Mac järkytti markkinoita ilmoittamalla suurista luottotappioista aiheutuneista menetyksistä, mikä auttoi tulosta siitä, että nämä kaksi yritystä muodostavat valtavan riskin koko rahoitusjärjestelmälle. Tulevatko amerikkalaisen asunnon omistajat Fannie Maen ja Freddie Macin edut suurempia riskejä, joita he aiheuttavat koko rahoitusjärjestelmällemme ja amerikkalaiset veronmaksajat? Vain aika näyttää.

Jos haluat lukea lisää näistä kahdesta laitoksesta, tutustu Hyödyke asuntolainasta MBS .