Monet ihmiset, jotka harkitsevat ostaneensa ensimmäistä kotiaan, voivat olla ylpeitä lukemattomista käytettävissä olevista rahoitusvaihtoehdoista. Onneksi, kun otat aikaa tutkimaan perusteet kiinteistörahoituksen, asunnon voi säästää huomattavan paljon aikaa ja rahaa. Tieto siitä, millaisia ​​erityispiirteitä kiinteistö sijaitsee ja onko se kannustimia lainanantajille, voi lisätä ostajille taloudellisia lisäetuja. Ostajien olisi myös tarkasteltava omaa talouttaan varmistaakseen, että he saavat kiinnostuksen, joka parhaiten sopii heidän tarpeisiinsa. Lue selville, mikä rahoitusvaihtoehto voi olla oikea sinulle.

AD:

Lainatyypit
Asuntoluottotyyppejä on useita; ne erotellaan lainanrakennetta ja virastoja, jotka suojaavat niitä.

1. Perinteiset lainat
   Perinteiset lainat ovat kiinteäkorkoisia kiinnityksiä, joita ei ole vakuutettu tai taattu liittovaltion hallitus. Vaikka ne ovat vaikeimpia, koska ne täyttävät kriteerit, kuten ennakkomaksut, luottopisteet ja tulot, tietyt kustannukset, kuten yksityinen kiinnitysvakuutus, voivat olla alhaisemmat kuin muilla takuuvakuutuksilla.

   Perinteiset lainat on määritelty joko vastaaviin lainoihin tai vaatimusten vastaisiin lainoihin. Lainojen laatiminen noudattaa Fannie Maen tai Freddie Macin ohjeita. Nämä osakkeenomistajat omistavat yritykset antavat esimerkiksi suuntaviivoja, kuten lainaehtoja - esimerkiksi 417 000 dollaria perheyrityksiin - koska ne paketoivat nämä lainat ja myyvät arvopapereita niille toissijaisille markkinoille. (Jos haluat selvittää, mitä asuntolallesi tapahtuu jälkimarkkinoilla, lue Asuntolainasi taakse .)

   AD:

   Tämän summan ylittävä laina on nimeltään jumbo-laina, ja sillä on tavallisesti hieman korkeampi korko, koska laina-allasta on vähennetty näillä lainoilla. Luottolaitosten tavallisesti tarjoamat laiminlyödyt lainat ovat ohjeita, jotka lainan myöntävä lainanantaja laatii.

2. FHA-lainoja
   Asunto- ja kaupunkisuunnittelun osastolla toimiva Federal Housing Administration (FHA) tarjoaa useita asuntolainan ohjelmia. FHA-laina on alhaisempia maksuvaatimuksia ja sitä on helpompi saada kuin tavanomainen laina. FHA-lainat ovat erinomaisia ​​ensimmäistä kertaa asuvien ostajien kannalta, koska niiden ansiosta alhaisemmat lainakorot ja luottotarpeet ovat vähäisemmät. FHA-lainat eivät voi ylittää lakisääteistä rajaa. (Lisätietoja tämäntyyppisistä lainoista on kohdassa Vakuuttaminen liittovaltion asuntoviranomainen kiinnitykset .)

   AD:
3. VA Lainat
   Yhdysvaltain veteraaniasioiden osasto (VA) takaa VA-lainat. VA ei tee itse lainoja, vaan takaa luotonantajien tekemät kiinnitykset. Nämä takuut antavat veteraaneille ja palveluiden käyttäjille mahdollisuuden hankkia edullisia asuntolainoja yleensä ilman ennakkomaksua ja useimmissa tapauksissa heille on helpompi saada kuin perinteiset lainat.Lainanantajat yleensä rajoittavat suurinta VA-lainaa (417 000 dollaria vuonna 2016, 625 dollaria, 500 Havaijilla, Alaska, Guam ja U.S. Virgin Islands). Ennen lainan hakemista pyydä tukikelpoisuutta VA: lta. Jos olet hyväksynyt, VA antaa VA-todistusta koskevan hakemuksen.

   Näiden yleisten lainatyyppien ja ohjelmien lisäksi on valtion ja paikallishallinnon ja virastojen sponsoroimia ohjelmia, joiden tarkoituksena on usein lisätä investointeja tai omistusoikeutta tietyillä alueilla. (Lisätietoja on kohdassa Asuntolainan osto .)

Omavaraisuus- ja tulovaatimukset
Asuntoluottojen hinnoittelua määrittelee lainanantaja kahdella tavalla, joista kukin määrittelee luottokelpoisuuden lainanottaja. Lainanantajan FICO-pistemäärän tarkastamisen lisäksi kolmesta suuresta luottoluokituslaitoksesta lainanantajat tarvitsevat tietoja, jotka määrittävät kaksi vakiotilastoa, joiden avulla lainan korkoa laskettaessa käytetään. Nämä kaksi tilastoa ovat laina-arvo-suhde (LTV) ja velanhoitopalvelujen kattavuusaste (DSCR) …

LTV määräytyy todellisen tai implisiittisen oman pääoman määrällä, joka on saatavissa vakuudeltaan lainanottajana. Kotitalouksien hankintaan LTV määräytyy jakamalla kotiin ostohinnan perusteella lainattu summa. Mitä korkeampi LTV, sitä kalliimpaa laina on, koska lainanantaja uskoo, että maksukyvyttömyysriski on suurempi. Ajatus tässä on se, että mitä enemmän rahaa lainanottaja vaarantaa (ennakkomaksun muodossa), sitä vähemmän on todennäköistä, että hän lainaa.

AD:

LTV voi myös osallistua lainakustannuksiin määrittämällä, onko lainanottajan velvollisuus ostaa yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI). PMI erittelee lainanantajaa laiminlyönnistä siirtämällä osa lainan riskeistä kiinnitysvakuutuksenantajalle. Useimmat lainanantajat tarvitsevat PMI: n kaikista lainoista, joiden LTV on yli 80 prosenttia eli lainaa, jossa lainanottajalla on alle 20 prosenttia pääomaa kotona. Kiinnitysvakuutuksen kustannukset ja keräystapa määräytyvät yleensä vakuutetun määrän ja lainan hankkimiseksi tarkoitetun kiinnitysohjelman perusteella. (Lisätietoja PMI: stä, lue Kuusi syytä välttää yksityisen kiinnelainavakuuden ja Outsmart Private Mortgage Insurance .)

AD:

Useimmiten asuntovakuutusmaksut kerätään kuukausittain vero- ja omaisuusvakuutusmaksuilla ja ne on tarkoitus poistaa automaattisesti sen jälkeen, kun laina on maksettu pisteeseen, jossa LTV on yhtä suuri tai alle 78%. PMI: n voi myös olla peruuntunut, kun koti on arvostanut tarpeeksi arvoa antamaan omistajalle 20 prosentin pääoma ja asetettu ajanjakso, kuten kaksi vuotta. Jotkut lainanantajat, kuten FHA, arvioivat kiinnitysvakuutuksen kiinteämääräisenä summana ja antavat sen lainaosuudelle.

AD:

On olemassa tapoja välttää maksaa PMI. Yksi ei saa lainata yli 80% omaisuuden arvosta ostaessaan taloa; toinen on käyttää kotimaisuusrahoitusta tai toista kiinnitystä saada tarvittavat varat yli 80% LTV.On monia ohjelmia, jotka mahdollistavat tämän, mutta yleisin on nimeltään 80-10-10 kiinnitys. 80 merkitsee ensimmäisen kiinnityksen LTV: tä, ensimmäiset 10 ilmaisevat toisen kiinnityksen LTV: n, ja kolmas 10 edustaa lainanottajan kotimaassa olevaa pääomaa. Vaikka toisen asuntolainan korko on korkeampi kuin ensim- mäisen koron, se ei saa olla paljon korkeampi kuin 90 prosentin LTV-lainan määrä ja useimmille ihmisille se on halvempaa kuin PMI: n maksaminen.

Tämä on poikkeuksellinen vaihtoehto lainanottajille, jotka haluavat maksaa kotinsa nopeasti, koska he voivat nopeuttaa toisen kiinnityksen maksamista ja poistaa velan osuuden nopeasti. Pääsääntöisesti PMI: tä olisi vältettävä, mikäli mahdollista, koska se on kustannus, joka ei hyödytä lainanottajaa.

Velkapaperien kattavuusaste (DSCR) määrittelee lainanottajan kyvyn maksaa asuntolainan kustannukset. Jakamalla lainanottajan kuukausittaiset nettotulot, jotka on mahdollista maksaa asuntolainan kustannuksina asuntolainan kustannuksella, lainanantajat voivat arvioida todennäköisyyttä, että lainanottaja on oletusarvoisesti asuntolaina. Useimmat lainanantajat vaativat useamman kuin yhden DSCR: n. Mitä suurempi suhde on, sitä todennäköisempää on, että lainanottaja pystyy kattamaan lainanottokustannukset ja vähemmän riskin siitä, että luotonantaja ottaa sen. Mitä suurempi DSCR on, sitä todennäköisemmin lainanantaja neuvottelee lainan korosta, koska lainanantaja saa jopa pienemmällä korolla paremman riskiin mukautetun tuoton. Tästä syystä lainanottajien tulisi yrittää löytää minkälaisia ​​tuloja, joita he voivat neuvotella asuntolainanantajan kanssa. Joskus ylimääräinen osa-aikatyö tai muu tuloja tuottava yritys voi tehdä eron kelpuutuksen tai laillisuuden täyttämisen tai parhaan mahdollisen hinnan saannin välillä.

Kiinteät vs. liukuva kiinnitykset
Toinen asia, joka on otettava huomioon asuntolainan oston yhteydessä, on saadako kiinteäkorkoisia vai vaihtuvakorkoisia asuntolainoja. Kiinteäkorkoinen asuntolaina on sellainen, jossa korko ei muutu koko lainan ajaksi. Ilmeinen etu saada kiinteäkorkoinen laina on se, että lainanottaja tietää, mitä kuukausittaiset lainakustannukset ovat koko laina-ajan. Kuitenkin vaihtuvakorkoinen kiinnitys, kuten kiinnostuksen kohteena oleva asuntolaina tai säädettävä korko (ARM), on suunniteltu auttamaan ensimmäistä kertaa asunnon ostajia tai ihmisiä, jotka odottavat, että heidän tulot nousevat merkittävästi laina-ajan kuluessa. (Lisätietoja on kohdassa Kiinnitysluvut: Kiinteä korko vs. säädettävä kurssi .) Kun tutkitaan, minkä tyyppistä kiinnitystä haluat mennä, on hyödyllistä vertailla korkotasoja. Suuri resurssi vertailemiseen on asuntolaskuri.

Korkeariskiset lainat antavat yleensä lainanottajille mahdollisuuden saada alhaisemmat aloitusluvut lainan ensimmäisten vuosien aikana, jolloin he voivat saada suuremman lainan kuin jos he yrittäisivät saada kalliimpaa kiinteää lainaa. Vaikka hyöty voi olla suuri, näillä lainoilla on huomattava riski niille lainanottajille, joiden tulot eivät kasva korkotason muutoksen myötä.Toinen haittapuoli on se, että useimmissa tapauksissa koronmuutos ei ole tiedossa lainan alusta lähtien, koska se on yleensä sidottu johonkin tulevaisuudessa määritettyyn markkinakorkoon.

Yleisimmät ARM-tyypit ovat yhden, viiden tai seitsemän vuoden ARM. Alkuperäinen korko vahvistetaan yleensä ajanjaksolle, jonka jälkeen se nollataan säännöllisesti, usein kuukausittain. Kun ARM nollataan, se mukautuu markkinakorkoon, yleensä lisäämällä ennalta määritelty leviäminen (prosenttiosuus) vallitsevaan valtiokorvauskorkoon. Vaikka useimmat ARM-sopimukset voivat kasvaa vain niin paljon, kun ARM sopeutuu, se voi päätyä kalliimpiin kuin vallitseva kiinteäkorkoinen asuntolaina, joka kompensoi lainanantajaa tarjotessaan alhaisempia korkoja alkuvuoden aikana. ARMed And Dangerous .

Korottomat lainat ovat ARM-tyyppisiä, joissa lainanottaja on vastuussa vain asuntolainojen korottamisesta ja ei ole pääomaa johdannaiskauden aikana, kunnes laina palautetaan kiinteään, pääomalainaan. Tällaiset lainat voivat olla erittäin edullisia ensimmäistä kertaa lainanottajille, koska vain korko maksaa huomattavasti lainanoton kuukausittaisia ​​kustannuksia ja mahdollistaa huomattavan suuremman lainan. Koska lainanottaja ei kuitenkaan maksa rahaston pääomaa alkuvaiheessa, lainan korko ei muutu, ennen kuin lainanottaja alkaa maksaa takaisin pääomaa.

Lainanottajien on punnittava hyötyä suuremman lainan saamisesta riskiin. Korkotaso tyypillisesti käy ilmi koronvaihtokauden aikana ja sopeutuu usein vastaamaan markkinakorkojen muutoksia. Lainanottajien on myös vastattava riski siitä, että heidän käytettävissään olevat tulonsa eivät nosta lainauskustannusten mahdollista nousua. )

Bottom Line
Jos olet etsimässä (vain kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset: Home Free tai Homeless? koti-asuntolainan löytäminen ensimmäistä kertaa on muutamia asioita, joita voidaan tehdä vähentääkseen eri rahoitusvaihtoehtojen lajittelun vaikeutta. Paras tapa on laittaa jonkin aikaa päättää, kuinka paljon kotia voit todella varaa ja sitten rahoittaa vastaavasti. Asunnon omistajat, joilla on varaa laskea huomattava määrä tai joilla on tarpeeksi tuloja korkean kattavuuden luomiseksi, saavat eniten neuvotteluvoimaa lainanantajien ja useimpien rahoitusvaihtoehtojen kanssa. Ne, jotka työntävät suurimman lainan, saavat epäilemättä suuremman riskikorkoisen koron ja saattavat joutua käsittelemään säädettävissä olevia korkoja ja yksityisiä kiinnitysvakuutuksia. Hyvä kiinnelainvälittäjä tai kiinnityspankki voi auttaa sinua ohjata sinut läpi kaikki eri ohjelmat ja vaihtoehdot, mutta mitään ei palvele sinua paremmin kuin tietää, mitä haluat ja mitä lopulta elää.