Monille amerikkalaisille kiinteistö on perheyrityksen tai vuokra-asunnon muodossa suurin yksittäinen investointiluokka. Nämä sijoittajat pitävät usein kiinteistöä yhtenä turvallisimmista ja luotettavimmista investoinneista tiettynä ajanjaksona. Kiinteistösijoituksiin liittyy kuitenkin suuria tulonlähteitä (yleensä rahoitusta lainalla, jolla on korkoja), pitkä sijoituskausi ja suuri epävarmuus. Sijoittajien sijasta sijoittajat voivat harkita kiinteistövaihtoehtojen hautaamista keinoksi sijoittaa kiinteistöön edullisemmin ja vähemmän kuluja.

Realistinen tarkastelu kiinteistöjen voiton laskennassa

Aloittelevan kiinteistösijoittaja voi tarkastella kahden makuuhuoneen asuntoa ja nähdä, että viiden vuoden aikana se kasvoi arvosta 100 000 dollaria - 300 dollaria , 000 ja tehdä sijoitusten arvon kolminkertaistamisen. Yksinkertaisella analyysillä ei kuitenkaan ole rutiininomaisia ​​kuluja, joihin voi sisältyä kiinteistöjen ostoihin, kuukausittaisiin korkomaksuihin, rekisteröintiin ja leimaveroihin, kiinteistöveroihin, välityspalkkioihin agenttien ostamisen tai myynnin aikana maksettavat rahoitusmaksut, kuukausittaiset liittymismaksut, kunnossapito- ja korjaustyöt, vakuutukset ja muut sovellettavat paikalliset verot (esimerkiksi myytävän myyntivoiton verot tai omaisuuden arvostus tietyn tason yläpuolella, joka täyttää omistajan varallisuusverosta).

Kun otetaan huomioon kaikki nämä tekijät, kiinteistöjen tuottojen realistinen arvostus vähenee huomattavasti, ja yhteinen sijoittaja ei välttämättä täysin ymmärrä sitä (liittyen siihen, miten sijoitusten tuotot lasketaan). Investointijakson aikana tapahtuvat muutokset voivat vaikeuttaa omaisuuden myymistä myöhemmin. Esimerkiksi meluisa uusi moottoritie tai rikollisen piikki voi haitata omaisuutta. (Related: Kiinnostavia investointeja tärkeimpiä tekijöitä)

Kiinteistövaihtoehtona on edullisempi tapa sijoittaa ja tuottaa kiinteistöjä.

Mikä on kiinteistövaihtoehto?

Kiinteistövaihtoehto on suunniteltu sopimus kahden osapuolen (ostaja ja myyjä) välillä. Myyjä tarjoaa ostajalle mahdollisuuden ostaa kiinteistön tietyksi ajaksi kiinteällä hinnalla. Ostaja ostaa mahdollisuuden ostaa tai ostaa kiinteistöä tietyn ajan kuluessa.

Tämän vaihtoehdon oikealla puolella ostaja maksaa myyjälle lisäpalkkion. Jos ostaja päättää ostaa kiinteistön (toisin sanoen käyttää kiinteistövaihtoehtoa), myyjän on myytävä omaisuus ostajalle aiemmin voimassa olevan sopimuksen ehtojen mukaisesti.

Olet saattanut kohdata vaihtoehtojen käsitteen varastojen ostamiseen. Vaihtoehdot tarjoavat paljon valintoja ostajalle. Niitä voidaan käyttää varhaisessa vaiheessa (amerikkalaista tyyppiä), jota pidetään voimassaoloajan päättymiseen saakka tai myytäessä toiselle ostajalle ennen niiden päättymistä.

Kiinteistövaihtoehtoja käyttävät yleensä kiinteistökehittäjät ja sijoittajat kaupallisissa tai korkealaatuisissa asuinkiinteistöissä.Kiinteistövaihtoehdot tarjoavat enemmän joustavuutta ja edullisia kaupankäyntiä ja investoivat tilaisuuteen ostajille, joilla on vähäiset hyödyt myyjille.

Esimerkki kiinteistövälityssopimuskaupasta

Tässä on kattava analyysi kiinteistövaihtoehto skenaarion riskeistä ja palkkioista. Oletetaan, että rakentaja on 500 000 dollaria ja haluaa ostaa maata, jonka myyjä haluaa 2 miljoonaa dollaria. Rakentaja ei ole varma muutamasta asiasta:

1) Voiko rakentaja nostaa 1 dollaria. 5 miljoonaa pankkilainoja tai muita lähteitä?

2) Voiko rakennusmestari saada tarvittavat luvat asuin- tai kaupalliseen kehittämiseen tai kiinteistön edelleen jakamiseen?

3) Voiko rakentaja kerätä rahaa ja saada luvat ennen kuin toinen rakentaja ostaa maata?

Tässä tilanteessa kiinteistövaihtoehto on asianmukainen. Määritettävissä oleville kustannuksille, joita kutsutaan kiinteistövaihtoehdoksi tai vastikkeeksi, esimerkiksi 25 000 dollaria, rakennusmestari voi syöttää myyjän kanssa kiinteistöoptio-sopimuksen. Kiinteistövaihtoehdon avulla rakentaja voi lukita omaisuuden myyntihinnan 2 miljoonalla dollarilla 6 kuukauden aikana. Tänä aikana rakennusmestari voi kerätä rahaa, hankkia luvat ja ostaa kiinteistön (kuluttaa yhteensä 2 miljoonaa dollaria plus 25 000 dollarin lisäpalkkion), kävellä pois kiinteistöstä (ja menettää 25 000 dollaria) tai myydä vaihtoehto toiselle ostajalle neuvoteltavissa olevalle hinnalle. Joka tapauksessa myyjä tekee lisää 25 000 dollaria kiinteistöstä.

Kiinteistöoptiosopimukseen sisältyy seuraavat ehdot:

kiinteistötiedot (sijainti, koko ja muut tiedot)

• sopimuksen kesto (6 kk kauppapäivästä)
• ($ 25 000 takaisinmaksetta, jonka ostaja maksaa myyjälle kauppapäivänä)
• sovittu ostohinta, jos vaihtoehtoa käytetään sopimuksen aikana (2 miljoonaa dollaria)
• Sopimuksen 6 kuukauden kestoa varten neljä mahdollista skenaariota.

Skenaario 1:

Rakennuttaja on hyväksytty $ 1. 5 miljoonaa pankkilainaa. Hän myös vahvistaa, että hän voi hankkia tarvittavat luvat kehitykselle. Hän käyttää kiinteistöomaisuuttaan ostaa kiinteistön ennalta määrätyn hintaan 2 miljoonaa dollaria. Myyjä saa 2 miljoonaa dollaria ja pitää lisäksi ylimääräisen 25 000 dollarin optiopalkkion. Skenaario 2:

Rakentaja havaitsee 2 kuukauden kuluttua, että hän ei pysty hankkimaan kehitysoikeutta. Seuraavan neljän kuukauden aikana rakennuttaja löytää toisen osapuoli, joka haluaa ostaa kiinteistön 2 miljoonalle dollarille. Rakentaja myy kiinteistövaihtoehdon uudelle osapuolelle uuden 30 000 dollarin hintaan. Uusi osapuoli korvaa rakentajan alkuperäisen optiosopimuksen. Uusi osapuoli käyttää vaihtoehtoa ja ostaa kiinteistön 2 miljoonaa dollaria. Myyjä saa 2 miljoonaa dollaria uudelta osapuolelta ja pitää yllä 25 000 dollarin lisäpalkkion valmistajalta. Rakentaja myi vaihtoehdon 30 000 dollaria ja näin ollen tekee 5 000 dollaria eikä ole satulaa kiinteällä omaisuudella, jota hän ei voi käyttää. Skenaario 3:

Rakentaja on yksinkertaisesti vaihtoehto ostaja, joka haluaa hyötyä kiinteistön hinnasta.Jos vaadittu 2 miljoonan dollarin hinta nousee 2 dollariin. 2 miljoonaa 5 kuukauden aikana, option ostaja hyötyy käyttämäl- lä option ostaa omaisuutta ja sitten myydä kiinteistöä ($ 2.000.000 - $ 2.000.000 - $ 25.000 = $ 175.000). Vaihto-ostaja voi kuitenkin myydä vaihtoehdon uudelle osapuolelle, joka haluaa ostaa kiinteistön, sen sijaan, että annettaisiin omistusoikeus ja kaikki siihen liittyvät palkkiot, verot ja kustannukset, jotka alentavat 175 000 dollarin voittoa. Koska kiinteistöhinta nousee, kiinteistövaihto-hinta nousee myös ns. Deltaan). Ostaja voi myydä vaihtoehdon uudella palkkiolla, joka sisältää kiinteistön arvon muutoksen.

Alkuperäinen vaihtoehto ostaja voi myydä 200 000 dollarin vaihtoehdon uudelle ostajalle. Uusi ostaja on valmis maksamaan 200 000 dollaria, koska se tarkoittaa, että kiinteistön kokonaishinta on 2 dollaria. 2 miljoonaa (2 miljoonaa dollaria maksettu alkuperäiselle omistajalle / vaihtoehdolle sekä 200 000 dollaria olemassa olevalle optionhaltijalle).

Kaupan lopussa kiinteistönomistaja saa 2 miljoonaa dollaria plus 25 000 dollarin lisäpalkkion, alkuperäisen option ostajan voitot 175 000 dollarin arvolla ja uusi option ostaja ostaa halutun omaisuuden nykyisillä markkinakorolla.

Skenaario 4

: Rakentaja ei pysty takaamaan lainaa tai lupaa. Hän ei myöskään löydä uutta ostajaa hänen vaihtoehtoaan. Rakentaja antaa vaihtoehdon vanhentua ja menettää optiopalkkion. Ostaja kuitenkin pystyi välttämään huonoa 2 miljoonan dollarin investointia maksamalla 25 000 dollarin palkkion (vain 1. 25 prosenttia todellisesta kauppahinnasta). Myyjä hyötyy 25 000 dollarilla yli 6 kuukauden optiojakson ajan ja jatkaa etsimään ostajaa. Kaikissa tapauksissa, kun myyjä tekee kiinteistövaihtoehtoja, myyjällä ei enää ole valintoja siitä, myyvätkö omaisuus ja mihin hintaan. Myyjän on odotettava ostajan päätöstä käyttää tätä vaihtoehtoa. Siksi myyjä saa ja pitää optio-palkkion etukäteen.

Bottom Line

Kiinteistövaihtoehdot tarjoavat edullisemman menetelmän kaupan, sijoittamisen ja kiinteistösijoitusten hyödyntämiseksi. Ne ovat kuitenkin tehokkaasti OTC-sopimuksia kahden yksittäisen osapuolen välillä ilman sääntelyn ulkopuolista valvontaa. Osapuolten on varmistettava, että optiosopimus on oikeudenmukainen. Vaihto-omaisuuden myyjän tekemä oletus on yksi kiinteistövakuusopimusten suurimmista haasteista. Tällaisissa tapauksissa ostajan ainoa turvautuminen on oikeusjuttu. Toinen haaste on julkisesti saatavilla olevien tietojen puuttuminen ja aikaisemmat tiedot kiinteistövaihtoehdoista. Kiinteistövaihtoehtojen sijoittajien tulisi myös harkita lisäkustannuksia, kuten oikeudellisista palveluista, kuten sopimuksen laatimisesta ja rekisteröinnistä.