Asunnonomistajille on tarjolla monia erilaisia ​​asuntovaihtoehtoja. Perinteinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen kiinnitys ei ole enää kuluttajan ainoa rahoitusvaihtoehto. Kiinteäkorkoisia vaihtuvakorkoisia asuntolainoja, kiinteäkorvaisia ​​korotushintaisia ​​asuntolainoja (ARM), 3-2-1: n takaisinostoja ja maksuvaihtoehtoisia ARM-arvoja on vain muutama. (Lisätietoja asuntolainoista on kohdassa Asuntolainojen osto , Asuntolainojen rakenne ja Sijoitus kiinteistöihin .

Oppaat: Miten ostat ensimmäisen kodin

Useimpien taloudellisten päätösten tavoin riskin ja palkkion välillä on tyypillisesti asuntolainan valinta. Tässä artikkelissa teemme prosessin läpi tekemällä oman riskiperusteisen asuntoluottopäätöksen.

Opi kiinnitysasi

Säädettävä korko voi esimerkiksi tarjota alhaisia ​​kuukausittaisia ​​kuukausittaisia ​​maksuja nykyisten korkojen mukaan, mutta kuukausimaksuilla voi olla huomattavia lisäyksiä tulevaisuudessa, jos korot nousevat. Maksuvaihtoehtoinen asuntolaina voi tarjota hyvin alhaisia ​​kuukausittaisia ​​kuukausittaisia ​​maksuja, kun lyhennyskorko lisätään kiinnityslainan pääasialliseen saldoon, mutta laukaisuja, jotka voivat aiheuttaa kuukausittaisten maksujen nousun yhtäkkiä. Asunnon omistajat todennäköisesti kohtaavat vakavia taloudellisia vaikeuksia, jos asuntojen hinnat laskevat samalla, kun asuntolainan pääsalaksi nousee. Avain kiinteän rahoituspäätöksen tekemiseen asuntolainan valinnassa on sekä tunnistaa ja mitata kyseiseen kiinnitykseen liittyvät riskit, ja sitten kysyä kysymyksiä "Ovatko riskit palkkion arvoon?" ja "Voivatko riskit liittyvät huonoon lopputulokseen?"

Kaksi keskeistä asuntoluottoriskiä

Asuntolainan valintaan liittyy kaksi ensisijaista riskiä, ​​jotka olisi yksilöitävä ja mitattava: maksuhäiriön riski ja kiinnityksen vaikutukset kotimaisuuteen.

Maksutapahtuma

Maksuvaikutus on termi, jota käytetään kuvaamaan potentiaalia huomattavista kuukausittaisista maksujen korotuksista. Maksuvaikutus liittyy yleensä säädettäviin korkoihin. Se johtuu väliaikaisen aloitusmäärän tai kiinteän koron päättymisestä, täysimääräisesti korotetun koron korottamisesta, vain korkoajan maksujakson päättymisestä tai maksuvaihtoehdon vähimmäismaksun uudelleenlaadinnasta.

Kaikki vaihtuvakorkoiset kiinnitykset aiheuttavat maksuhäiriön riskin. Monilla on edellä mainitut ominaisuudet, jotka lisäävät tätä riskiä. Esimerkiksi 3-2-1 tai 2-1: n alennukset tarjoavat aikataulun väliaikaisista alkuarvosta; koska aloituskurssi päättyy, kuukausimaksut kasvavat. Kiinteäkorkoisilla miehistöillä on kiinteä korko jo jonkin aikaa, yleensä kolme, viisi tai seitsemää vuotta. Kun kiinteä määräaika päättyy, kuukausimaksut todennäköisesti kasvavat.

Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset voivat tarjota alhaisemmat alkumaksut, koska kuukausimaksu koostuu vain koroista; kun korkoaika päättyy, kuukausimaksu kasvaa.Jotkut kiinnitykset, kuten ns. Maksuvaihtoehtoiset ARM-palvelut, tarjoavat hyvin alhaisia ​​kuukausittaisia ​​kuukausittaisia ​​maksuja, mutta niillä on myös laukaisuja, jotka voivat aiheuttaa maksun kasvavan merkittävästi. (Jatka lukemista ARM: stä, katso American Dream tai Mortgage Nightmare ?, ARMed and Dangerous ja Kiinnitykset: Kiinteä korko vs. säädettävä taso .)

Home Equity

Kotitalouksien omavaraisuus on kotiomistajan kodin arvo. Kotivaltion perustaminen rakentaa vaurautta ja avaa uusia taloudellisia etuja ja rahoitusvaihtoehtoja. Kotitalouksien hävittäminen voi kuitenkin rajoittaa myös tulevia rahoitusvaihtoehtoja.

Asuntolainan todennäköinen vaikutus kotivaltioon suunnitellun ajanjakson aikana on tärkeää tulevien taloudellisten näkökohtien kannalta. Lainanantajien ensisijainen riski -toimenpide on asuntolainan koko suhteessa kiinteistön arvoon. Tätä kutsutaan laina-arvo-suhteeksi. Jos kotiomaisuus tuhoutuu, laina-arvo-suhde kasvaa. Tämä voi vaikeuttaa uudelleen olemassaolevaa lainaa, edellyttää, että uusi rahoitus tehdään korkeammalla korolla, edellyttävät yksityisen kiinnitysvakuutuksen maksamista tai edellyttävät erilaisen kiinnityksen käyttämistä. Pahimmassa tapauksessa, jos kodin arvo laskee alle asuntolainan jäljellä olevan pääsalan, kaikki rahoitusvaihtoehdot poistetaan tehokkaasti. ( , Hypoteesi maksaminen ja Henkilökohtaisen velan irtoaminen .)

> Perinteisessä lainauksessa osa kuukausittaisesta kiinnitysmaksusta kohdistetaan kiinnityslainan pääasialliseen tasapainoon lyhennysohjelman mukaisesti. Monet viime vuosina suosituista kiinnityksistä tarjoavat kuitenkin sellaisia ​​ominaisuuksia kuin vain korko-maksuista tai jopa maksuista, jotka ovat pienempiä kuin vain korko-maksut. Kun korko maksetaan vain, kiinnitys pysyy edelleen vakiona. Kun maksu, joka on pienempi kuin koronmaksun maksu, syntyy lykkäystä. Kiinnostuksen pääomaan lisätään sitten viivästyskorko. Tätä kutsutaan negatiivisiksi poistoiksi. Asuntolainan pääasiallinen tasapaino kasvaa! Kun asuntolainan päävelka pysyy vakiona tai kasvaa, kotimaisuus voi pysyä muuttumattomana tai tuhota riippuen asuntohintojen arvostuksesta. Koska kotivaltiolla on tärkeä asema tulevissa rahoitusnäkökohdissa, kotivalikoiman luomisen olisi oltava merkittävä osa mahdollisia lainaehtoja. Tämä pätee erityisesti korko- ja negatiivisiin eläkevakuuksiin, koska useimmat luotonottajat valitsevat nämä lainat aikomuksestaan ​​jälleenrahoittaa ne tietyn ajan kuluessa.

Arvioiden tekeminen

Maksukaasun ja kotimaisuuden riskien mittaaminen edellyttää luonnollisesti arvioita tulevista korkotasoista ja asuntojen hinnan arvostuksesta. Näiden arvioiden olisi perustuttava todennäköisimpiin tai todennäköisimpiin tuloksiin.Niiden ei pitäisi perustua pelkästään parhaisiin tai pahimpaan tilanteeseen. Nämä laskelmat voidaan tehdä asuntolainojen ja kotiomaisuuden osalta.

Kotitalouden laskeminen

Kotitalouksien omavastuu on kaksi asiaa: hinta, jolla kodin markkinahinta arvostaa tai heikkenee ja asuntolainan jäljellä oleva pääasiallinen saldo. (Kotitalous on yhtä kuin kotitalouden arvo vähennettynä asuntolainan pääasiallisella saldolla). Korko, jossa koteja arvostaa tai heikentää, vaihtelee valtiosta toiseen, kaupunkiin, kaupunkiin ja jopa naapurustosta naapurustolle samassa kaupungissa. Ei ole yhtä yksinkertaista, erehtyä tapa arvioida tulevaa asuntohinnan arvostusta. Viimeaikainen menestys ja taipumus arvostusasteen palautumiseen niiden pitkän aikavälin keskiarvoihin antavat kuitenkin jonkin verran ohjeita. Esimerkiksi jos koti on 10 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna, mutta pitkän aikavälin keskiarvo on 5 prosenttia, 7 prosenttia saattaa olla hyvä arvio seuraavalle vuodelle (6 prosenttia saattaa olla hyvä arvio vuoden kuluttua siitä, ja 5% on hyvä arvio muina vuosina).

Yksinkertaisin tapa laskea tulevat kotiarvot hintaennusteiden perusteella on käyttää laskentataulukkoa, jossa kodin arvo kuukausittain vastaa edellisen kuukauden kotityötä x (1 + (arvioitu vuotuinen arvostusaste / 12)). Huomaa: tämä menetelmä käyttää vuosittaisen koron kuukausittaista yhdistämistä, joten laskettu vuotuinen arvostus on hieman suurempi kuin yksinkertainen vuosittainen laskelma. (Lisätietoja yhdistelmästä löytyy kohdasta Yhdistelmän pimeän sivun ja Rahan aika-arvon ymmärtäminen .)

Tulevien kuukausittaisten maksujen laskeminen

jotkin kiinnitykset voivat olla varsin vaikeita, koska niihin liittyy arvioita tulevista koroista, joita on sovellettava kiinnityksen kiinteään korkorakenteeseen, kuten alku-, jaksotus- ja elinkaaren korkokattoihin sekä negatiivisiin lyhennyksiin ja väliaikaisiin buy- alamäkiä. Webissä on monia työkaluja auttamaan. Avain, kuten yllä mainittiin, on käyttää kohtuullisia ja todennäköisiä arvioita tulevista koroista.

Historia on osoittanut, että vaikka tulevaisuuden korkojen ennustamismenetelmä ei ole täysin tarkka, paras arvio tulevista koroista on konsensus markkina-asemasta. Markkinan mielipide näkyy parhaiten tuottokäyrän muodossa. Siksi käytettäessä web-pohjaista laskinta tulevien kiinnitysarvojen laskemiseen, ehdotetaan, että tulevien korkojen kulku määritetään tuottokäyrän muodon perusteella. Esimerkiksi jos indeksi, johon ARM on sidottu, on 6% ja kolmen kuukauden kassalisäys 5%, kun taas kahden vuoden joukkolainojen tuotto on 6%, voimme olettaa, että indeksi joka kiinnittyy kiinnitykseen, kasvaa 1 prosentilla (kolmen kuukauden taseen ja kahden vuoden joukkolainojen välinen ero) seuraavien kahden vuoden aikana.

Arvojen mittaaminen ja riskien tunnistaminen

Kohtuullinen ennuste tulevista koroista ja hyvän verkkopohjaisen kiinnityslaskimen käyttäminen mahdollistaa maksutapahtumariskin tunnistamisen, mittaamisen ja ajoituksen.Kun käytät web-pohjaista laskinta, ehdotetaan, että lasketut kiinnitysarvot kopioidaan laskentataulukkoon. Kun alkuarvot lasketaan käyttäen todennäköisintä ennustetta tulevista korkotasoista edellä kuvatulla tavalla ja kopioitu laskentataulukkoon, voidaan tehdä lisätuloja erilaisten tulevien korkojen ennusteiden perusteella ja kopioida samaan laskentataulukkoon. Todennäköisempien tulosten arvot voidaan sitten verrata ja mitata arvoja vastaan, jotka perustuvat vaihteleviin ennusteisiin tulevista koroista.

Pääomaosuuslaskelmia voidaan tehdä samalla tavalla. Jäljellä olevat pääsalasanat, jotka lasketaan web-pohjaisen asuntolaskimen avulla, voidaan vähentää tulevasta kotiluokan arvosta, joka on tehty yllä kuvatulla tavalla laskettaessa Home Equity -osiota. Tulevien hintojen arvonnousua koskevat vaihtelevat arviot voidaan tehdä ja mitata todennäköisimpien tulosten suhteen.

Riskipohjaisen päätöksen tekeminen

Kun laskentataulukko näyttää ja vertaa todennäköisintä kuukausittaisen maksusuunnitelman aikataulua vaihtelevien kuukausittaisten maksukohtaisten skenaarioiden ja samanlaisen kotimaisuusskenaarioiden analyysin perusteella, tehokas riskiperusteinen kiinnityspäätös voi olla tehty.

Seuraavia tärkeitä kysymyksiä voidaan kysyä ja vastata koulutetuilla, riskialttiilla tavalla.

Kuukausittainen maksutapahtuma
"Ymmärtäminen, että todennäköisin kuukausittainen maksusuorituskyky on arvio, mutta kyky mitata erilaisia ​​kuukausittaisia ​​maksutapahtumia sitä vastaan ​​on riski valita palkkion kiinnitys" x "ja voi sairastuuko huono tulos, jos se tapahtuisi? " Toisin sanoen: "Pidän alhaisesta kuukausimaksusta, mutta pidä sitä nyt vaarassa, että se voi kasvaa merkittävästi tulevaisuudessa ja jos se kasvaa, voinko pystyä maksamaan maksun korostamatta taloudellista tilannettani? "

Home Equity Scenario
" Ymmärtäminen, että todennäköisimpi kotitalouksien skenaario on arvio, mutta jolla on kyky mitata erilaisia ​​kotitalouksien skenaarioita vastaan, on riski valita kiinnitys "x" palkkion arvoiseksi ja saattaako riski saada huono tulos kestää, jos se tapahtuu? " Toisin sanoen "Pidän kiinnityksestä x" alhaisten alhaisten kuukausimaksujen takia ja parhaan arvion vuoksi vaaditaan huomattavaa asuntohintojen arvostusta, joten en ole kovinkaan huolissani asuntolainan pääsalan maksamisesta, mutta jos arvioituna asuntohintojen arvonnoususta osoittautuu vääriksi, millainen on kotitalouksien tilanne, miten tämä vaikuttaa tuleviin rahoitusvaihtoehtoihini ja onko se riski, jolla minulla on varaa ottaa? "

.