Kun olet valmis ostamaan kodin, olet todennäköisesti kiinni kaleidoskoopin valintojen jännityksestä: Kiinnitä ylempi tai avaimet käteen? Pieni huoneisto kaupungin sydämessä tai rönsyilevä talo lähiössä? Perinteinen tai nykyaikainen? Tiili tai stukki? Kiinteäkorkoinen tai säädettävissä oleva korko?

OK, joten ehkä viimeinen ei ole aivan exhilarating. Tuntematon, mutta se voi olla kysymys, johon sinun täytyy kysyä itseltäsi - ja vastata - jossain vaiheessa kodin ostoprosessin aikana. Minkä tyyppisen kiinnityksen pitäisi valita? Uskokaa tai älkää, päätöksesi saattaa tehdä tai rikkoa kotiinvestointeja (katso Asuntolainan hankkiminen 20-luvulla ).

Hyvä uutinen: Et ole yksin pyrkimyksessänne lopettaa täydellinen kiinnitys. Millennials edusti toista vuotta peräkkäin suurimman joukon asunnon ostajia Amerikassa (32%), National National Association of Realtorsin maaliskuussa 2015 tekemän tutkimuksen mukaan. Koska tämän sukupolven jäsenet edelleen tulva kiinteistömarkkinoilla, he alkavat tehdä suuria muutoksia kiinnitysteollisuudessa. Vuonna 2014 Pew-tutkimuskeskus totesi, että vuosituhannen asuntolainojen lainanottajat vaativat teknologiapohjaista asuntolainanhakuprosessia, nopeaa verkkopalvelua ja nopeampia asuntolainojen sulkemisia.

Mutta ennen kuin suljet uuteen kotiisi, sinun täytyy tehdä asuntolainan kotitehtäviä. Tässä on tietoja tärkeimmistä kiinnelainoista, joiden avulla voit tehdä tämän kriittisen päätöksen.

FHA-lainaa

FHA-lainoista (Federal Housing Administration, FHA) myöntämät kotilainat on suunniteltu sellaisille kodin ostajille, joilla ei ole runsaasti rahaa maksaa ennakkomaksua - minkä vuoksi FHA-lainat ovat niin houkuttelevia Cashless-Milllennialsille.

Perinteiset 30 vuoden kiinnitykset, toisin kuin FHA-lainat, edellyttävät 20%: n ennakkomaksun, ellet maksa yksityistä kiinnitysvakuutusta (PMI). Perinteiset lainanantajat edellyttävät, että maksat tämän vakuutuksen, jos maksat pienen maksun, koska pidätte sen suurena riskinottajana. PMI korottaa kuukausittaista kiinnitysmaksua 0, 25%: lla 2 prosenttiin lainan taseesta vuodessa.

FHA-lainaa tarvitset kuitenkin vain 3%: n ennakkomaksun, joka voi tulla lahjasta tai avustuksesta. Tämä tarkoittaa sitä, että on mahdollista saada FHA-laina ilman, että laskutetaan yksittäinen dollari omasta rahastasi. Lisäksi merkintäsitoumukset eivät ole aivan yhtä tiukat näiden lainojen kanssa. Toisin sanoen, jos luottotietosi ei ole täsmälleen täydellinen, FHA-laina voi olla paras panostuksesi.

FHA-lainojen suosio kasvoi viime vuosina, kun Federal Housing Administration jatkoi kuukausittaisten kiinnitysvakuutuskustannustensa lisäämistä (mikä johti kotitalouksille maksettaviin kuukausittaisiin maksuihin). Toisin kuin perinteiset lainat, FHA-lainojen kiinnitysvakuutusmaksut jatkuvat lainan koko elinaikanaan.Monet lainanottajat löysivät sen edullisemmaksi ottaa tavanomainen 30 vuoden asuntolaina ja ymmärrä PMI: n, kunnes he saavuttivat 20 prosentin oman pääoman kotona.

FHA kuitenkin ryhtyy toimenpiteisiin, jotta asiat muuttuvat. Tammikuussa 2015 se alkoi vähentää FHA-lainojen kiinnityspalkkioita keskimäärin 900 dollaria vuodessa. Näyttää siltä, ​​että sen ponnistelut toimivat, kun FHA-lainat ovat jälleen nousussa, etenkin ensimmäisten kodin ostajien kanssa. Vuoden toisella neljänneksellä FHA-lainojen tuotot kasvoivat 50 prosenttia edellisestä neljänneksestä ja nousivat 46 prosenttia edellisestä vuodesta RealtyTracin mukaan.

Kiinteäkorkoiset kiinnitykset

Perinteisten asuntolainojen maailmassa kiinteäkorkoinen asuntolaina on ennakoitavissa ja yksinkertainen valinta lainanottajille. Tämä johtuu siitä, että korko ei muutu asuntolainan aikana. Tämän seurauksena kuukausittain tekemäsi pääoma ja korot eivät koskaan muutu. Vaikka kiinteäkorkoiset kiinnitykset yleensä perustuvat 30 vuoden lainaan, on mahdollista saada 10 tai 15 vuoden kiinteäkorkoinen kiinnitys.

Korkoasi on lukittu kiinteäkorkoisen kiinnityksen yhteydessä, kun saat lainan ensimmäisen kerran, ja se pysyy ennallaan, kunnes olet myynyt, jälleenrahoitanut tai maksanut lainan. Tämä tarkoittaa, että jos korko on 4,2%, kun saat lainan, 20 vuotta myöhemmin, korko on edelleen 4,2% (jos sinulla on vielä kiinnitys).

Kiinteäkorkoisen asuntolainan etu on yksinkertainen: Ei ole yllätyksiä. Sinun ei tarvitse koskaan käsitellä vaihtelevia kuukausittaisia ​​maksuja, jotka vaihtelevat korkotason mukaan. Vaikka inflaatio kiihtyy valvonnasta ja asuntolainojen korot nousevat 20 prosenttiin, kuukausimaksu pysyy samana. Näin voit hallita talousarviota. Kiinteäkorkoinen asuntolaina on yleensä paras vaihtoehto, jos luulet pysyvän talossa yli viisi vuotta, ja se on myös fiksu valinta, kun korot nousevat. Lisäksi, koska nämä yksinkertaiset kiinnitykset ovat helposti ymmärrettäviä, ne sopivat erinomaisesti ensimmäisten kodin ostajien käyttöön.

Maksat kuitenkin maksun ennakoitavuudesta. Kiinteäkorkoiset kiinnitykset ovat yleensä kalliimpia kuin säädettävissä olevat korot (ks. Alla). Mukaan Bankrate. com, keskimäärin 2014 asuntolainojen hinnat olivat 4 5% 30 vuoden kiinteäkorkoisia asuntolainoja verrattuna 3 3% ensimmäisten viiden vuoden aikana 5/1 ARM (korko on vahvistettu viisi vuotta ja säädettävä loput 25 vuoden 30 vuoden asuntolaina). Tämä tarkoittaa kuukausimaksuja $ 1 000 000 200 000 dollarin kiinnityksellä 30 vuoden kiinteäkorkoineen (mukaan lukien pääoma ja korot) verrattuna 875 dollariin kuukaudessa 5/1 ARM: n "kuherruskuukauden" aikana.

Säädettävät korot

Kun pidät edellä esimerkissä esitetyistä säästöistä, saatat olla houkuttelevaa joustaa säädettävän koron kiinnitysastetta (ARM) varten. Mutta miehisillä on paljon epävarmuutta. Vaikka säädettävissä oleva korko voi tarjota erinomaisen lainakustannushyötyn jo varhaisessa vaiheessa, voit maksaa sen pataa tiellä.

Tunnetaan myös nimellä "vaihtuvakorkoinen kiinnitys" tai "vaihtuvakorkoinen kiinnitys", ARM on kiinnitys, jossa korko muuttuu ajan myötä.ARM: n avulla alkuperäinen korko on tyypillisesti kiinteä ajan, ja tämä "houkutteleva" korko on usein alhaisempi kuin markkinakorko. Kun sopimuksesi on määritetty tietylle ajanjaksolle (kutsutaan joskus nimellä "kuherruskuukausi"), lainan korko säätyy tai nollataan säännöllisesti, joskus niin usein kuin kuukausittain. Nämä oikaisut muuttavat myös kuukausittaiset kiinnitysmaksut. Esimerkiksi 2/28 ARM: n alkuperäinen korko vahvistetaan kahden vuoden ajan ja nollataan sitten vaihtuvakorkoiseksi 30 vuoden kiinnityksen jäljellä olevalle 28 vuodelle.

Kun sinulla on ARM, kuukausittaiset kiinnitysmaksut voivat nousta jyrkästi lainan keston ajan. Vähintään vuodessa 6%: n ARM voi nousta 11 prosenttiin tai korkeammalle, jos korot ovat nousussa. Monet asunnonomistajat, joilla on aseistariisunta, menettivät kodeistaan ​​äskettäin tapahtuneen asuntokierroksen vuoksi, koska heidän maksujensa kasvu jatkui. Nämä lainanottajat eivät voineet myydä tai jälleenrahoittaa lainaansa, ja lopulta heidän asuntojensa arvo laski alle niiden velkojen summan. Voit korostaa, että säädettävissä olevat korot voivat olla äärimmäisen vaikeasti ymmärrettäviä, mikä tekee heistä kyseenalaiseksi valinnan ensimmäisen kerran ostajille.

Etupuolella ARM: t antavat mahdollisuuden hyödyntää korkojen alenemisen ilman refinansiota. Se on myös elinkelpoinen ja kohtuuhintainen vaihtoehto, jos aiot vain asua kotona vuoden tai kahteen.

Bottom Line

Sinulle sopivan asuntotyypin määrittäminen riippuu monista tekijöistä, varauksen suuruudesta ja kuukausittaisesta kassavirrasta markkinoiden nykytilaan. Vaikka saatat olla houkutteleva pyyhkäisemään verkko vastaukselle, asuntolainakorot muuttuvat jatkuvasti, joten kannattaa kääntyä asiantuntijoiden puoleen. Keskustele vähintään kahdelle eri kiinnitysvälittäjälle tai lainanantajalle ja keskustele omasta tilanteestasi. Nämä ammattilaiset voivat tarjota sinulle ohjausta, selittää vaihtoehtosi ja auttaa sinua valitsemaan sopivimman kiinnityksen erityistarpeisiisi.

Katso lisätietoja kohdasta

Asuntolainan perusteet

ja Kiinteistöjen hinnat . Joten älä unohda erikoisohjelmia, jos tämä on ensimmäinen kotiasi osto, myös tarkistaa Hyvitykset ensimmäistä kertaa kotona ostajille .