Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on yhtiö, luottamus tai yhdistys, joka omistaa ja useimmissa tapauksissa tuottaa tuloja tuottavia kiinteistöjä ja / tai kiinteistöomaisuutta. Rahastojen jälkeen mallinnettu REIT yhdistää lukuisten sijoittajien pääoman. Tämä sallii yksittäisten sijoittajien ansaita osuuden kaupallisesta kiinteistöomistuksesta tuotetuista tuloista joutumatta menemään pois ja ostamaan tai rahoittamaan omaisuutta tai omaisuutta. "REIT: t tarjoavat merkittäviä etuja sijoittajille ja omistajille", sanoi Morningstarin puheenjohtaja ja toimitusjohtaja Joe Mansueto. "Ne antavat sijoittajille mahdollisuuden päästä helposti kiinteistöinvestointeihin ja tehdä niin päivittäisen likviditeetin, monipuolistumisen ja laajan valikoiman avulla. ”

Vuoden 2013 alkupuoliskolla osakepääoman korotus kasvoi 17,6%. Toukokuun 22 päivänä REIT-järjestöt ottivat kuitenkin suuren osuman - vähenivät 13,5 prosenttia seuraavien viiden viikon aikana - kun Federal Reserve -puheenjohtaja Ben Bernanke ehdotti, että Fedin 85 miljardin dollarin kuukausittainen joukkovelkakirjojen osto-ohjelma pian hidastuisi.

Yleisen talouden jatkuvasta paranemisesta huolimatta sijoittajat ovat enimmäkseen laskeneet REIT: ille Bernanke ilmoituksen jälkeen. Vaikka REIT-yrityksissä on vuonna 2014 useita haasteita, sijoittajien painopiste on yksi kysymys: korot nousevat.

REIT-perusteet

REIT: n täyttämiseksi yrityksen on oltava suurin osa kiinteistösijoituksiin liittyvistä varoistaan ​​ja tuloistaan, ja sen on jaettava vähintään 90 prosenttia verotettavasta tulostaan ​​vuosittain osakkeenomistajille osingoilla. Nämä ominaisuudet auttavat REIT: itä houkuttelemaan sijoittajia, koska ne tarjoavat erittäin likainen tapa investoida kiinteistöihin ja tavallisesti tarjoavat terveitä osinkoja. REIT-järjestelmät tarjoavat yleensä parempia tuottoja kuin muut tulovaihtoehdot. Esimerkiksi vuoden 2013 lopussa REIT: n tuotot olivat keskimäärin 3,8% verrattuna kymmenvuotisiin Treasury-seteleihin 6,6 prosenttiin.

REIT: ista on kolme perustyyppiä:

1. Equity REITs - omistavat ja käyttävät tuloja tuottavia kiinteistöjä (rakennukset ja maat). Tulot syntyvät pääasiassa vuokratuilla (ei jälleenmyyntisillä). Yhdeksänkymmentä prosenttia REITs ovat pääoma REITs.
2. Asuntolaina REITs - lainaa kiinteistöomistajille ja operaattoreille joko suoraan kiinnityksiä tai lainoja tai epäsuorasti osto- tai kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden (MBS) kautta. Tulot syntyvät pääasiassa kiinnityslainojen ansiosta.
3. Hybrid REITs - käytä pääoma- ja asuntoluottosopimusten sijoitusstrategioita.

REIT: n omistamia varoja voivat olla huoneistot, hotellit, teollisuuslaitokset, lomakeskukset, itsevarastotilat, ostoskeskukset, puutavaran tuottajat, varastot ja kiinnitykset tai lainat. Asuntolainojen tai lainojen sijoittamiseen tarkoitetuille REIT-yrityksille Mansueto sanoi: "[REIT] antaa kiinteistönomistajille toisen keinon hankkia varoja, tehdä kiinteistöstä enemmän nestemäistä ja avointa ja antaa sille mahdollisuuden olla tärkeämpi osa talouttamme."

Monet U.S.: n REIT: t rekisteröidään Securities and Exchange Commission (SEC): n arvopaperipörssiin ja ovat julkisesti kaupankäynnin kohteena pörssissä (useimmat REITs New Yorkin pörssiyhtiön U.S.-kaupassa). Näitä julkisen kaupankäynnin kohteena olevia REIT-järjestelyjä pidetään hyvin likvideinä varoina, koska ne liikkuvat huomattavasti ja sijoittajat voivat ostaa ja myydä niitä varastossa koko kaupankäynnin aikana.

SEC-rekisteriin on tallennettu REIT-rekistereitä, joita ei ole julkisesti noteerattu, sekä REIT-rekistereitä, joita ei ole rekisteröity SEC: ään eikä ole julkisesti kaupattuja. On kuitenkin huomattava, että ei-pörssissä kaupattavat REIT-palvelut ovat yleensä epätyydyttäviä (erittäin tietyissä tapauksissa), arvostus on monimutkaista, varhaispoisto on usein rajoittavaa ja palkkiot voivat olla huomattavasti korkeammat kuin pörssilistattujen varojen. Lisäksi REIT-rekistereitä, joita ei ole rekisteröity SEC: llä, eivät ole samat julkistamisvaatimukset, joten sijoittajien on kyettävä tekemään tietoisia investointipäätöksiä.

REIT ja korot

Koska REIT: n on maksettava vähintään 90 prosenttia verotettavasta voitostaan ​​osinkoina osakkeenomistajille, he tekevät suhteellisen korkean tuoton instrumentteja. REIT-tuotot perustuvat osinkoihin ja hinnankorotuksiin, jotka toimivat samalla tavalla kuin tyypilliset pienikokoiset varastot. Toisin kuin nämä varastot, suurin osa REITin odotetusta tuotoista johtuu osingoista eikä hinnankorotuksesta. Suhteellisen korkean tuoton sijoituksena on normaalia, että REIT: issä on herkkyys korkojen muutokselle.

Korot vaikuttavat REIT: iin useista syistä. Ensinnäkin velka on elämäntapa rakentajille, kehittäjille ja vuokranantajille, joten he ovat erittäin herkkiä lainauskustannusten muutoksille. Toiseksi, monet sijoittajat eivät todennäköisesti katso REIT: itä houkutteleviksi, jos niiden tuotto laskee paremmin muiden arvopapereiden, kuten 10 vuoden valtiokirja-asetusten, kanssa. "REIT-hinnanmuutosten määrällinen analyysi osoittaa, että korkotasot ovat tärkeitä REIT-sijoittajille - nyt enemmän kuin koskaan", kertoi John Affleck, tutkimusalan strategi CoStarilla, joka on kaupallinen kiinteistötietopalveluyhtiö.

Cantor Fitzgeraldin REIT-analyytikko David Toti on samaa mieltä siitä, että REIT-järjestelmät ovat herkkiä korkomuutoksille. "Viimeisten viiden vuoden aikana monet sijoittajat ovat siirtyneet REIT: iin joukkovelkakirjalainojen korvaajina, koska maailma on epäonnistunut tuotannossa nolla-asteisessa ympäristössä", totesi Toti. "Kun hinnat alkavat nousta, jos ja kun se tapahtuu, se tekee näistä arvopapereista houkuttelevamman tuoton näkökulmasta. "

Epäonnistuneita huolenaiheita?

Vaikka REIT-sijoittajat tekivät noin kasvot Fedin kapenevan ilmoituksen jälkeen, jotkut alan asiantuntijat sanovat, että kaikki kiinnostuksen kohteena olevat korot ja REIT-tiedot eivät ole perusteltuja. "Nykyään 22. toukokuuta on käynyt keskustelu korkotason roolista REIT-tuotosta - ja se on hyvin outo keskustelu", kertoi Brad Case, tutkimusjohtaja National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) haastattelu CoStar Newsin kanssa. "Koska totuus on, kun korot nousevat, se tarkoittaa yleensä talouden vahvistamista.Tämä on hyvä uutinen REIT: lle ja tarkoittaa, että tuotot ovat vahvoja. "Tämän toteamuksen tueksi Case huomautti, että REIT-yksiköt ovat menestyneet hyvin 12: sta 16 korkotason noususta vuodesta 1995 lähtien.

REIT-pioneeri Sam Zell toi mielenkiintoisen asian San Franciscossa järjestetyssä REITWorld-konferenssissa Marraskuu. "Alhainen korkotaso mahdollistaa lainaavan edullisen rahan ja liiallinen maksa kaikenlaisille huonoille sijoituksille", Zell sanoi. "Viisi tai kuusi vuotta sen jälkeen, kun aikakausi oli näyttänyt ja laajentunut, paljon päällekkäistä omaisuutta ei vielä ole ratkaistu. Olisimme paljon parempia sijoittajia ja operaattoreita, jos toimimattomuus olisi seurausta. Kun korot ovat 3% tai 2% tai 1%, sinulla ei ole kiireellisyyttä. "

Mitä odottaa vuonna 2014

Vaikka on olemassa ristiriitaa siitä, kuinka korkotaso vaikuttaa REIT: iin, Affleck huomautti, että sijoittajien pitää harkita enemmän kuin REIT: n toimivuutta korkojen muuttuessa. "Asiaankuuluva toimenpide ei ole se, ovatko REIT: t hyviä korkotason nousun aikana, mutta miten ne suorittivat suhteessa laajemmille markkinoille", affleck sanoi. "Tällöin tiedot ovat lopullisia - REIT: n suorituskyky suhteessa laajoihin markkinoihin on käänteisesti sidoksissa koronliikkeisiin. "Affleck lisäsi, että REIT-yritykset ylittivät laajat markkinat - saavuttivat 27 prosenttia verrattuna S & P 500: n 20 prosentin voittoon - kun korot laskivat maaliskuussa 3 5 prosentista 1,5 prosenttiin huhtikuussa 2013.

korkojen vaikutus REIT-yhtiöihin, on tärkeää muistaa, että REIT-järjestelmät eivät ole yhden kokoiset investoinnit, ja että sijoitusstrategiat vaihtelevat suuresti REIT-tilassa. Esimerkiksi asunto REIT voi olla hyvin sijoitettuna kasvuun vuonna 2014. "Riippuen talouden näkemyksestä, työttömyyden pitäisi parantua ajan myötä", sanoi Bloomberg Industriesin johtava REIT-analyytikko Jeffrey Langbaum. "Kaikki äidin ja isän kanssa asuvat kaksikymmentäkahdeksan miestä ovat todennäköisimpi mennä sinne ja vuokrata. "Koska monen perheen vuokrausyksiköt laskivat alku- ja lupamäärien vuoksi, Langbaum selitti, että tarjonnan kysyntä on pitkällä aikavälillä vähäistä - ja tämä antaa vuokranantajille lisää tilaa vuokrausten lisäämiselle.

Terveydenhuollon REIT: t, kuten vanhainkodit ja vanhempiasuntoiset toimijat, saattavat olla valmiita vahvaan 2014, jonka tukena on ikääntyvä väestö U.ssa, sanoo Gilman Hiss Asset Managementin johtava tuloinvestointi asiantuntija Jenny Van Leeuwen Harrington. Triple-net-lease REITs, jotka omistavat ominaisuuksia, kuten huoltoasemat ja itsenäiset suurikokoiset myymälät, ovat toinen alue Van Leeuwen Harrington tykkää. "Triple-net-lease REIT: llä on taipumus olla erityisen vakaa liiketoiminta, suhteellisen rajallinen kasvu, mutta suhteellisen korkea, vakaa rahavirta. "

Bottom Line

" REIT: t tarjoavat suurta tilaisuutta sekä pienille että suurille sijoittajille, jotta ne voivat altistua monille kaupallisten kiinteistöjen alueille, joilla on likviditeetti ja avoimuus monipuolisessa salkussa suhteellisen alhaisella vivutuksella ", sanoo Chris Mayer , Columbia-kauppakorkeakoulun Richman-keskuksen liiketoiminta-, oikeustieteellinen ja julkishallintojohtaja."Vaikka jotkut sijoittajat ovat huolissaan julkisten markkinoiden epävakaudesta, pitkän aikavälin REIT-investoinnit ovat suorittaneet varsin hyvin suhteessa yksityismarkkinoiden kiinteistöpääomaan ja rajoittavat samalla altistumista tietyille sijoitusstrategioille tai yksittäisille sijoittajille. "

Kun tarkastellaan REIT-palveluita vuonna 2014, on tärkeää harkita yksittäisiä investointeja sen sijaan, että olette esittäneet oletuksia REIT-sektorista kokonaisuutena. Kuten Van Leeuwen Harrington huomautti, "REITs, uskon lähes enemmän kuin mikään muu teollisuus, ei pitäisi maalata laaja harja. On niin monia alatoimialoja, joilla kaikilla on täysin ainutlaatuiset ominaisuudet, joita laajat lausunnot eivät voi toiminnallisesti kattaa. ”