Jos on jotain, mitä olemme oppineet vuoden 2008 subprime-sulamisvuodesta ja vuoden 1987 kaatumisesta, on se, että meidän kaikkien tulisi noudattaa varovaisuutta, kun lainaamme rahaa ostaa tai jälleenrakentaa koti. Asuntolainatyyppi, jonka valitset, voi tarkoittaa eroa yhden päivän omistamisesta kotiin tai löytää itsesi keskelle sulkeminen tai jopa konkurssi. Tässä artikkelissa keskustelemme sellaisten kiinnelainojen tyypistä, joita ihmisillä on useimmiten ongelmia ja selittävät, miksi he ovat huono ajatus, kun ne sopivat väärän lainanottajan kanssa.
Oppitunti: Kiinteistöinvestoinnit
Mikä tekee asuntoluotosta riskialtis? Asuntokriisin vuoksi monet meistä ovat uskoneet, että tietyt kiinnelainat ovat luonnostaan vaarallisia. Kiinnitysasiantuntijat kertoivat kuitenkin, että riskialttiin asuntolaina on todella laina tuotetta, jota ei ole sovitettu lainanottajan takaisinmaksukyvyn kanssa. (Katsokaa tekijöitä, jotka aiheuttivat tämän markkinoiden palamisen ja palamisen, tarkista .
Vertailun vuoksi kysely osoitti, että VA-lainojen sulkemisen aloitusnopeus oli 0, 70%, pääomalainat 0, 71%, FHA-lainat 1, 02%, ensisijaiset ARM-arvot 1,96% ja subprime-lainat 2. 3%. Nämä tiedot osoittavat, että kaikenlaiset kiinnitykset voivat olla huono ajatus subprime-lainanottajalle ja että jopa ensi-lainanottajat voivat joutua vaikeuksiin, jos he eivät ymmärrä ARM-käskyjä.
Itse asiassa jopa kiinteäkorkoiset kiinnitykset voivat olla haitallisia lainanottajille. Katsotaanpa ensimmäistä riskialttiin asuntotyyppiä.
1. 40 vuoden kiinteäkorkoiset kiinnitykset
Kiinteäkorkoisten kiinnelainojen saajilla on alhainen sulkemisaste, mutta tämä ei tarkoita sitä, että kiinteäkorkoiset kiinnitykset ovat aina hyvä ajatus. 40 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina on yksi tällainen tuote, koska sitä kauemmin, kun lainat lainaksi, sitä enemmän kiinnostusta maksat. Sanotaan, että haluat ostaa $ 200 000 kotona 10% käsirahan. Lainauksen summa on 180 000 dollaria (200 000 dollaria miinus 20 000 dollaria).
Korko 5%, tässä ovat kuukausimaksut ja kokonaissumma, jonka maksat kotona eri ehdoin, jos pidät lainaa sen elinaikana:
Term
| Korko > Kuukausimaksu | Elinikäinen hinta (ennakkomaksu mukaan lukien) | Pääoma (ennakkomaksu mukaan lukien) | Maksetut korot | 15 vuotta | 5. 0% |
| $ 1, 423. 43 | 276, 217. 14 | 200 000 | 76, 217. 14 | 20 vuotta | 5. 0% |
| 1 $, 187. 92 | 305, 100. 88 | 200 000 | 105, 100. 88 | 30 vuotta | 5. 0% |
| $ 966. 28 | 367, 860. 41 | 200 000 | 167, 860. 41 | 40 vuotta | 5. 0% |
| $ 867. 95 | $ 436, 617. 86 | 200 000 | 236, 617 dollaria. 86 | Kuva 1: Asuntolainan korot ja pääoma eri ehdoin (vuodet). | Yllä oleva kaavio on yksinkertaistettu vertailu. Todellisuudessa korkotaso on alhaisin 15 vuoden lainalle ja korkein 40 vuoden laina. Seuraavassa on realistisempi vertailu: |
| Term |
Korko
| Kuukausimaksu | Elinikäinen hinta (ennakkomaksu mukaan lukien) | Pääoma | (ennakkomaksu mukaan lukien) | Maksetut korot yhteensä > 15 vuotta 4. 5% | 1, 376. 99 |
| 267, 858. 83 | 200 000 | 67, 858. 83 | 20 vuotta | 5. 0% | 1 $, 187. 92 |
| 305, 100. 88 | 200 000 | 105, 100. 88 | 30 vuotta | 5. 2% | $ 988. 40 |
| 375, 823. 85 | 200 000 | 175, 823. 85 | 40 vuotta | 5. 8% | $ 965. 41 |
| 483, 394. 67 | 200 000 | 283, 394. 67 | Kuva 2: Asuntolainan korot ja pääoma eri ehdoin (vuosia) ja korkoina. | Kuten yllä olevasta kuvasta 2 nähdään, 40 vuoden kiinnitys on korotettuna 0, 6%, ja laskee kuukausilaskun vain 23 dollaria, 988 dollaria 965 dollariin. Tämä maksaa sinulle ylimääräisen 107, 570 dollarin. 82 lainan laina-aikana. Useimmilla ihmisillä ei ole varaa heittää tällaista rahaa. 40 vuoden asuntolainan ottaminen lisää riskiäsi siitä, että sinulla ei ole tarpeeksi eläkkeelle jäämistä, koska se ei pysty maksamaan lapsesi korkeakoulututkinnon tai muutamia muita skenaarioita. Parhaimmassasi olet maksamatta 107, 570 dollaria 82. että olisit voinut viettää lomat, elektroniikka, mukavat illalliset ja muut hauskat menot. Kuka haluaa tehdä sen? | 2. Säädettävät korko-asuntolainat |
| Säädettävät korko-asuntolainat (ARM) ovat kiinteäkorkoisia lyhyen alkusuhteen, joka voi vaihdella kuudesta kuukaudesta 10 vuoteen. Tämä aloituskorko, jota kutsutaan teaser-koroksi, on usein alhaisempi kuin 15 tai 30 vuoden kiinteän lainan korko. Alkuvaiheen jälkeen korko säätyy määräajoin - se voi olla kerran vuodessa, kuuden kuukauden välein tai kerran kuukaudessa. |
"Kaikilla lainoilla, joiden kiinteä korko on lyhyempi kuin lainan kesto, on valtava korkoriski", kertoo First Time Home Buyer Networkin Kalifornian kiinteistönvälittäjä Greg Cook.
Korkoriski on riski, että jos korot kasvavat, ARM: n kuukausimaksut kallistuvat ja joissakin tapauksissa se on kustannus, jota asunnonomalla ei ole varaa. ARMien mukana tulevan arvaamattomuuden elementti on ongelma monille ihmisille, varsinkin jos heillä on kiinteätuottoiset tulot tai he eivät odota tulojensa kasvavan.
ARM: stä tulee entistäkin riskialttiimpia, jos sinulla on jumbo-asuntolaina, yksinkertaisesti koska korkeampi päämiessi, sitä enemmän koronmuutos vaikuttaa kuukausittaiseen maksuun.
Sanotusti, Mary Tootikian, kokenut asuntolainan jalostaja ja vakuutuksenottaja sekä kirja "Stunned in America" -kirjan kirjailija huomauttaa, että "Historiallisesti ihmiset eivät asu kodeissaan tai heidän kiinnityksistään yli viidestä seitsemään Miksi maksaa korkeampi [30 vuoden kiinteä laina, kun alhaisempi korko asuu? "
On myös tärkeää huomata, että säädettävä korko voi säätää alaspäin ja pienentää kuukausimaksua. Tämä tarkoittaa sitä, että ARM: t voivat olla hyvä valinta, jos odotetaan korkojen laskevan tulevaisuudessa. Tietenkään et voi ennustaa tulevaisuutta. (Molempien kiinnelainojen tyypeillä on etuja ja haittoja riippuen taloudellisista tarpeista ja näkymistä. Lisätietoja
Kiinnitykset: Kiinteä korko vs. säädettävä arvo
3. Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset Kiinnostuksen kohteena olevalla kiinnityksellä lainanottaja maksaa vain kiinnitysastetta ensimmäistä kertaa viidestä kymmeneen vuoteen, mikä mahdollistaa alemman kuukausittaisen kiinnityksen maksamisen tänä aikana. Tämä tekee vain kiinnostuksen kohteet kiinnostavista kiinteistösijoittajista, jotka omistavat kotiin vain lyhyen ajan ja haluavat vähentää kuljetuskustannuksiaan. IO-kiinnitykset voivat myös olla hyviä ihmisille, jotka ansaitsevat epäsäännölliset tulot ja ihmiset, joilla on tulevaisuudessa huomattavia tulonsiirtoja, mutta vain, jos he ovat riittävän kurinalaisia maksamaan suurempia maksuja, kun heillä on siihen varaa.
Haittapuolena on, että IO-kiinnityksen korko on yleensä korkeampi kuin tavanomainen kiinteäkorkoinen asuntolainan korko, koska ihmiset maksavat vain korko-osuuksille enemmän. Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset: vapaa koti tai asunnottomat?
)
Lisäksi jos et ole taloudellisesti kehittyneitä, niin monet näistä lainoista saattavat olla hyödyllisiä, lainanottaja, kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset voivat olla erittäin riskialttiita yhdelle tai useammalle seuraavista syistä: Sinulla ei ole varaa huomattavasti korkeampiin kuukausimaksuihin, kun vain korko päättyy. Tällöin maksat edelleen korkoa, mutta maksat myös päämiehen lyhyemmäksi ajaksi kuin sinulla olisi kiinteäkorkoinen laina. Et voi jälleenrahoittaa, koska sinulla ei ole lainkaan kotipääomaa.
Et voi myydä, koska sinulla ei ole lainkaan kotitalouksien tasoa ja asuntojen hinnat ovat laskeneet, mikä asettaa sinut vedenalaiseksi.
- Lainan lainaa pitämät lainasaajia maksavat huomattavasti enemmän kiinnostusta kuin tavanomaisella kiinnityksellä.
- Riippuen siitä, miten laina on strukturoitu, saatat kohdata suuren ballon maksun pääomaa lopussa laina aikavälillä.
- Jos olet lainaaja, joka ei ole hyvä ehdokas IO-lainaan, jokin näistä ongelmista voi aiheuttaa sinun menettää kotiin pahimmassa tapauksessa. Hieman huonompi skenaario, IO-laina voisi yksinkertaisesti maksaa sinulle paljon enemmän kuin sinun on todella maksettava asunnonomistaja.
- 4. Korot vain ARMs
- Jotkin kiinnostuksen kohteena olevat lainat, joita kutsutaan vain korko-osuuksiksi, korko ei ole kiinteä mutta voi nousta ylös tai alas markkinakorkojen perusteella. Pohjimmiltaan vain kiinnostuksen kohteena oleva ARM vie kaksi potentiaalisesti riskialtista asuntotyyppiä ja yhdistää ne yhdeksi tuotteeksi.
Tässä on esimerkki siitä, miten tämä tuote voi toimia. Lainaaja maksaa korot vain kiinteällä korolla ensimmäisten viiden vuoden ajan. Sitten seuraavien viiden vuoden ajan lainanottaja maksaa edelleen korkoja, mutta korko säätyy vuosittain markkinakorkoihin perustuen, mikä tarkoittaa, että lainanottajan korko voi nousta ylös tai alas. Jäljelle jäänyt laina-aika, eli 20 vuotta, lainanottaja maksaa kuukausittain kiinteän pääoman määrän korotettuna korolla joka kuukausi vuosittain muuttuvassa korossa.
Monet ihmiset eivät yksinkertaisesti ole taloudellisia tai emotionaalisia keinoja kestämään epävarmuutta, joka tulee vain kiinnostuksen kohteisiin. (Katso tarkemmin Maksuvaihtoehtoiset ARMit: Aikarajaepommi?
)
5. Alhaiset alamelainat Vaikuttaa vähäiseltä, että vain 3,5% alennetaan, koska et ole jakamassa paljon rahaa. Itse asiassa VA-lainat ja Federal Housing Administration (FHA) -lainat, joiden maksuprosentit ovat 0% ja 3. 5%, ovat alhaisimmat foreclosure start-hinnat. Ongelma alhaisen ennakkomaksun suorittamisessa on se, että jos asuntojen hinnat laskevat, voit joutua tilanteeseen, jossa et voi myydä tai jälleenrahoittaa. Jos sinulla on tarpeeksi rahaa pankissa, voit ostaa itsesi pois kiinnityksestäsi, mutta useimmat ihmiset, jotka alentavat kodeistaan, eivät ole merkittäviä kassavaroja.
Bottom Line Vaikka suurin osa lainoista, joita jotkin kiinnelainanantajat voivat pitää todella riskialttiina, kuten vain kiinnostuksen kohteena oleva ARM, eivät ole enää markkinoilla, on vielä paljon tapoja päästä loppuun huonoilla asuntolainoilla, jos olet kirjautunut tuotteeseen, joka ei todellakaan ole oikea sinulle. (Katso myös
Itsenäinen ammatinharjoittaja? 5 askelta hypoteekille
.)
Miksi uskollisuus yhden rahaston perheelle on liian riskialtista
Onko uskollisuus yhden rahaston perheelle järkevää? Seuraavassa on muutamia asioita, kun ajatellaan vain yhden rahaston tarjoajan käsittelemistä.
Mikä tekee EUR / USD riskialtista kauppaa nyt?
Mitkä ovat EUR / USD-parin kaupankäynnin nykyiset riskit? Fed voi korottaa korkoja tänä kesänä ja EKP on alkanut kvantitatiivisen keventämisohjelman.
4 Riskialtista liikettä ihmiset tekevät kotimaahansa
Uusi tutkimus omistajilta. com ehdottaa, että amerikkalaiset voivat olla halukkaita tekemään riskialttiita liikkeitä ostaa koti vuonna 2017. Tässä on neljä niistä.