Oletko päättänyt uudesta kodista, jonka aiot tehdä tarjouksen? Tai ehkä aiot jälleenrahoittaa olemassa olevaa kiinnitystä ja päättää, mitä haluat kuukausittaisen kiinnitysmaksunne. Valitsemalla, kuinka paljon maksaa kuukausittain, on hyvä paikka aloittaa. Se on yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita autokauppias kysyy, kun kävelet heidän eräänsä ja kaikki uudet kiinnelainat ovat nyt kysymys, jota monet kiinnelainanantajat voivat pyytää.

Innovatiiviset kiinnelainatuotteet, joita kutsutaan toisinaan eksoottisiksi asuntolainoiksi, ovat ominaisuuksia, joiden avulla lainanottajat voivat pienentää kuukausittaisia ​​maksujaan asuntolain alkuvaiheessa vastineeksi korkeammista maksuista tiellä. Useimmat luotonottajat uskovat, että he jälleenrahoittavat kiinnitystään tai siirtyvät ennen näiden korkeampien maksujen asettamista. Kuitenkin näihin kiinnityksiin liittyvien riskien väärinkäsitys voi johtaa taloudellisiin rasituksiin tai jopa katastrofiin. (Lisätietoja talon ostoksista: Asuntolainojen rakenne , Asuntolainan osto ja Tee riskiperusteinen kiinnityspäätös .)

Tässä artikkelissa keskustelemme kiinnitysten mekaniikasta alhaisilla alkumaksuilla ja näihin kiinnityksiin liittyvistä käyttötavoista ja riskeistä.

Kuinka paljon?

Joten, mihin haluat kuukausittaisen maksusi?

Jotta voisimme päättää, katsotaanpa neljä yhteistä luottoluokkaa: kiinteäkorkoiset korko-lainat, säädettävät korot, korko-lainat, kiinteäkorkoiset maksukortit ja maksuvaihtoehtoiset ARMit.

Kiinnostuksen kohteena olevat asuntolainat antavat lainanottajalle mahdollisuuden maksaa vain kiinnityskoron maksamatta olevan pääsalan koronmaksu. Tämä on yksinkertainen laskelma jakamalla korko 12 kuukaudella ja kertomalla se lukumäärän pääsalaksi. Kun korko maksetaan vain, asuntolainan poistoa ei ole (pääoman pääomaa ei vähennetä).

Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset ovat saatavana sekä kiinteäkorkoisina että säädöksinä (ARM). 30 vuoden kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla on yleensä kymmenvuotinen korkoaika, jonka jälkeen kuukausittainen maksuerä lasketaan uudelleen siten, että asuntolaina jää täysipäiväisesti elatusavun jäljellä olevaksi ajaksi.

Kuukauden säätö ja 5-6 ARM ovat suosittuja korotuksia säästäviä korkoja. Kuukausittain sopeuttamalla ARM: itä on tavallisesti 10 vuoden korotusaika, jonka jälkeen kuukausittainen maksuerä lasketaan uudelleen niin, että asuntolaina hukkuu kokonaisuudessaan jäljellä olevalla kaudella. 5-6 miehisillä on vain korko-aikaa, joka kestää vain viiden vuoden kiinteäkorkoisen ajan. Viiden vuoden kiinteäkorkoisen jakson jälkeen korkokannan alentaminen alkaa indeksin ja marginaalin (täysin indeksoidun korkokannan) mukaan, mutta kuukausittainen maksu on laskettava uudelleen siten, että asuntolaina hukkuu kokonaisuudessaan jäljellä oleva termi.5-6 ARM: itä kutsutaan 5-6: ksi, koska korko säätyy joka kuudes kuukausi 5-6 ARM: lla, eikä 12 kuukauden välein (vuosittain) 5-1: n ARM: n mukaan. ( , ARMed and Dangerous ja American Dream tai Mortgage Nightmare? ) > Negatiiviset jaksotushyödykkeet

Negatiiviset kuoletushyvitykset edellyttävät vaaditun kuukausimaksun alentamista yhden askeleen pidemmälle kuin vain kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset. Negatiiviset hyvitykset antavat lainanottajille mahdollisuuden suorittaa maksu, joka on pienempi kuin koronmaksu. Kun maksu suoritetaan, syntyy viivästyskorko. Laskennallisen koron määrä, joka luodaan kuukausittain, lisätään sitten kiinnityksen pääasialliseen saldoon - siis nimellisen negatiivisen kuoletuksen.

Kuvassa 2 on esitetty negatiivisen kiinnitysluoton käyttö. Huomaa, kuinka pääsalaksi korotetaan kuukausittain lykättyjen korotusten määrä - lukuun ottamatta kuukauteen.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 2

Negatiiviset arvonalentumistodistukset sisältyvät sekä kiinteäkorkoisiin että säädettäviin korkoihin.

Kiinteäkorkoiset tai ylijäämäiset panttimaksut

Kiinteäkorkoiset negatiiviset hyvityslimiitit kutsutaan usein asteittaiseksi maksuhelpotuksiksi. Lainan laina-aika on kiinteä, mutta laina on alustavien maksujen aikataulu, joka alkaa määrältään pienemmäksi kuin koroton maksu (negatiivinen poisto luodaan) ja korotetaan siihen saakka, kunnes maksu on riittävän suuri, jotta laina olisi kokonaan jäljellä. Katso alla oleva kuva 3.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 3

Sopeutuva korko- tai maksuvaihtoehto Asuntolaina

Säädettävän koron negatiiviset kiinnitysluotot kutsutaan yleensä maksuvaihtoehtoiksi. Maksuvaihtoehto ARM on monimutkaisimpi suosittujen kiinnitystuotteiden. ARM-maksuvaihtoehdolle lasketaan alustava "vähimmäissumma" väliaikaisen aloituskoron perusteella. Tämä väliaikainen alkamisnopeus kestää yhdestä kolmeen kuukauteen. Tämän tilapäisen alkamisajankohdan aikana lainanottajan kuukausimaksu on täysin jaksottava maksu.

Väliaikaisen aloitusmäärän päättymisen jälkeen luotonantajalla on edelleen mahdollisuus maksaa maksu, joka on laskettu aloituskorkon perusteella (vähimmäissumma), mutta asuntolainan todellinen korko tulee täysin indeksoitu korko. On erittäin todennäköistä, että vähimmäissumma on pienempi kuin koronmaksu. Siksi luodaan laskennallinen korko ja lisätään kiinnityksen pääasiallinen saldo.

Täysin indeksoidun korkokannan muutosvauhti määrää sen kurssin, jolla viivästyskorko lisätään päävelkaan. (Negatiivinen poisto syntyy.) Jos tämä ei ole riittävän monimutkainen, yleensä asuntolainasopimuksessa on määräys, jonka mukaan vähimmäispalkkio kasvaa 7 prosenttia tai 7.5% vuosittain. Ja viiden vuoden lopussa asuntolaina "uudelleenlaaditaan".

Asuntolainojen uudelleenjärjestelyä varten sen kuukausimaksut lasketaan uudelleen siten, että kiinnitys maksetaan jäljellä olevan kauden loppuun. Uusi kuukausimaksu perustuu täysin indeksoituun korkokantaan, joka asuntolainan uudelleenjärjestelyn aikana muuttuu. Tämä maksu tulee uudesta vähimmäismaksusta, ja sykli alkaa uudelleen.

Huomautus:

Maksuvaihtoehdoissa ARM: llä on "negatiivinen korkorajoitus", joka tarkoittaa, että jos asuntolainan erääntynyt päävelka saavuttaa tietyn prosenttiosuuden kiinnityksen alkuperäisestä pääsalasta (yleensä 110-125%), uudelleenlaadinta "käynnistetään. Hyödyt ja riskit

Kiinnitysluotonantajilla ja rahoitussuunnittelijoilla on monia syitä, joiden vuoksi kiinnostuksen kohteena olevat ja negatiiviset elatusavustukset otetaan käyttöön kuluttajille. heillä kaikilla on riski, mutta nämä kiinnitykset voivat hyödyttää joitakin lainanottajia:

Hyödyt

Korkean kustannustason alueilla korot ja negatiiviset poistot ovat suosittuja. Ne tarjoavat keinon lainanottajalle tarjota mukavampaa kotia (edellyttäen vakuutusstandardeja).

• Korot ja negatiiviset elatusvahingot saattavat olla vaihtoehto jollekin, jolla on tulojen lisäys tulevina vuosina.
• Korot ja negatiiviset elatusavut saattavat soveltua sellaiselle henkilölle, jolla on sääntöjenvastaisia ​​tuloja, kuten vuotuinen bonus, joka muodostaa suuren osan hänen tuloistaan.
• Jotkut rahoitussuunnittelijat neuvoo lainanottajia minimoimaan kiinnitysmaksut aikaisin elämässä ja sijoittamaan eron koron tai negatiivisen eläkevakuutuksen ja täysin jaksottavan kiinnitysmaksun välillä.
• Riskit

Useimmat kiinnostuneiden ja negatiivisten eläkemaksujen lainanottajat laskevat asuntohintojen arvostuksen korkoihin tekemättä merkitystä sillä, että he eivät maksa alennuksiaan tai korottavat heidän kiinnitystensä pääasiallista tasapainoa. Epärealististen oletusten tekeminen tulevan hinnankorotusasteen noususta on erittäin riskialtista.

• Säädettävät korot ja negatiiviset eläkemaksut aiheuttavat paljon maksuräkkien riskiä. Toisin sanoen, kuukausittaiset maksut kasvavat suunnittelulla ja voivat kasvaa odottamattomilla määrillä tai odottamattomina aikoina.
• Asuntojen kuukausittaisen kiinnitysmaksun minimointi aiheuttaa riskejä. Yleensä korko-ja negatiiviset eläkemenot on suunniteltu viisivuotisiksi tuotteiksi. Viisi vuotta on aivan liian lyhyt aikaväliä, jotta voidaan olettaa vakaan tuoton volyymista osakemarkkinoilla. Toisin sanoen, kun asuntolaina on suunniteltu jälleenrahoitettavaksi viisi vuotta tiellä, osakemarkkinat ovat liian epävakaita sanoa, että näiden viiden vuoden aikana on ansainnut riittävän tuoton asuntolainan koron kattamiseksi.
• Bottom Line

Kyse ei ole pelkästään korko- ja negatiivisten elinkorotusten kuukausittaisesta kuukausimaksusta. Kuluttajien on ymmärrettävä mekanismit ja tunnistettava ja mitattava riskeihin liittyvät, vain korko-ja negatiiviset elatusavustukset.Vain silloin kuluttaja voi tehdä hyvin valistuneen, koulutetun valinnan kiinnityslainan valitsemisesta. Hyvä tapa tehdä tietoinen valinta on käyttää allaolevaa kiinnityslaskin määrittääksesi hinnat.