Kiinnitykset tulevat kahdelle perusmuodolle - kiinteästi ja säädettävällä nopeudella - joidenkin hybridiyhdistelmien ja useiden johdannaisten kanssa. Korkotason peruskäsitys ja korkotason tulevaisuudessa vaikuttavat taloudelliset vaikutukset voivat auttaa kuluttajia tekemään taloudellisesti järkeviä asuntolainapäätöksiä, kuten esimerkiksi kiinteän koron kiinnityksen tai säädettävän koron kiinnityksen (ARM) valitsemisen tai päättämisen refinance ulos säädettävä rate-kiinnitys.

Tässä artikkelissa keskustelemme korkojen vaikutuksesta kiinnitysteollisuuteen ja miten molemmat vaikuttavat lopulta kotiomme maksamiin määrään.

Mortgage Production Line

Asuntolaina-alalla on kolme päätoimialaa tai yritystä: kiinnitysalusta, aggregointiyritys ja sijoittaja.

Asuntolainan perustaja on lainanantaja. Lainanantajat ovat useissa muodoissa, luotto-osuuskunnilta ja pankkeilta kiinnitysluottolaitoksille. Kiinnelainojen laatija myöntää ja markkinoi lainoja kuluttajille. He myyvät lainoja. Ne kilpailevat toistensa kanssa kuluttajiensa tarjoamien korkojen, palkkioiden ja palvelutasojen perusteella. Kuluttajien maksamat korot ja palkkiot määrittävät voittomarginaalit. Useimmat asuntovakuuttajat eivät "salkku" lainoja (eli he eivät säilytä laina-omaisuutta). Sen sijaan he myyvät asuntolainan toissijaisiin kiinnitysmarkkinoihin. Kuluttajien maksamat korot määräytyvät niiden voittomarginaalien ja hinnan perusteella, jolla he voivat myydä kiinnityksen toissijaisiin kiinnitysmarkkinoihin.

Aggregator ostaa uusia asuntolainoja muilta toimielimiltä. Ne ovat osa toissijaisia ​​kiinnitysmarkkinoita. Useimmat aggregaattorit ovat myös kiinnitysluottoja. Yhdistysryhmät yhdistävät monia vastaavia asuntolainoja muodostaen yhdessä asuntovakuudellisten arvopapereiden (MBS) - prosessin, joka tunnetaan arvopaperistamisena. Kiinnitysluottoturva on velkakirjan, jonka takana oleva kiinnelaina takaa. Asuntovakuudelliset arvopaperit myydään sijoittajille. Hinta, jolla asuntovakuudellisia arvopapereita voidaan myydä sijoittajille, määrittää hinnan, jonka aggregoijat maksavat muiden luotonantajien vastaperustetuista kiinnityk- sistä ja niiden tarjoamista koroista, joita he tarjoavat kuluttajille omille kiinnitystoimistaan.

Asuntolainojen vakuudettomien arvopapereiden sijoittajia ovat monet: eläkerahastot, sijoitusrahasto, pankit, hedge-rahastot, ulkomaiset hallitukset, vakuutusyhtiöt sekä Freddie Mac ja Fannie Mae (valtion sponsoroimat yritykset). Koska sijoittajat pyrkivät maksimoimaan tuoton, he käyttävät usein suhteellisen arvon analyyseja asuntovakuudellisten arvopapereiden ja muiden kiinteäkorkoisten sijoitusten kuten yrityslainojen välillä. Kuten kaikkien rahoitusmarkkinoiden arvopapereiden tapauksessa, asuntovakuudellisten arvopapereiden sijoittajien kysyntä määrittelee näiden arvopapereiden hinnan.

Sijoittajat määrittävät asuntolainojen hinnat?

Suurelta osin asuntoluottojen turva-sijoittajat määrittävät kuluttajille tarjottavat asuntolainojen hinnat. Kuten yllä on selitetty, asuntolainan tuotantolinja päättyy sijoittajan ostamaan vakuuden muodossa. Vapaa markkinat määrittävät markkinoiden selvityshinnat, joita sijoittajat maksavat asuntovakuudellisista arvopapereista. Nämä hinnat reagoivat asuntovälineteollisuuteen kuluttajien tarjoamien korkojen määrittämiseksi.

Kiinteäkorkoiset kiinnitykset

Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko on kiinteä asuntolainan elinaikana. Keskimäärin 30 vuoden kiinteäkorkoisilla kiinnityksillä on kuitenkin vain noin seitsemän vuoden elinikä. Tämä johtuu siitä, että kodinomistajat liikkuvat usein tai jälleenrahoittavat kiinnitystään.

Asuntolainan takaavat arvopaperimarkkinahinnat ovat hyvin korreloineet Yhdysvaltain valtion joukkovelkakirjalainojen hintojen kanssa. Tämä merkitsee sitä, että 30 vuoden kiinnelain perusteella tuodun asuntovakuudellisen vakuuden hinta siirtyy U.S. Treasury-viiden vuoden joukkovelkakirjalainan tai Yhdysvaltain valtionkassan kymmenen vuoden joukkovelkakirjalainan perusteella. Käytännössä 30 vuoden asuntolainan kesto on lähempänä viisivuotista seteliä, mutta markkinat yleensä käyttävät 10 vuoden joukkovelkakirjalainaa vertailukohtana. Tämä tarkoittaa myös sitä, että kuluttajille tarjottavien 30 vuoden kiinteäkorkoisten kiinnelainojen korko olisi noustava ylös tai alas Yhdysvaltain valtionkassan 10 vuoden joukkolainan tuotolla. Lainan tuotto riippuu kuponkikorosta ja hinnasta.

Taloudelliset odotukset määräävät U.S. Treasury -lainojen hinnan ja tuoton. Sidoksen pahin vihollinen on inflaatio. Inflaatio heikentää tulevien joukkovelkakirjojen maksujen arvoa - sekä kuponkimaksuja että periaatteen palauttamista. Näin ollen, kun inflaatio on korkea tai odotetaan nousevan, joukkovelkakirjojen hinnat laskevat, mikä merkitsee niiden tuoton nousua - joukkolainan hinnan ja sen tuoton välillä on käänteinen suhde.

Fed: n rooli

Federal Reserveilla on suuri rooli inflaatio-odotuksissa. Tämä johtuu siitä, että joukkovelkakirjamarkkinoiden käsitys siitä, kuinka hyvin keskuspankki ohjaa inflaatiota hallitsemalla lyhytaikaisia ​​korkoja, määrittää pitempiaikaiset korot, kuten Yhdysvaltain valtionkassan 10 vuoden joukkolainan tuotto. Toisin sanoen Yhdysvaltain keskuspankki asettaa lyhytaikaiset lyhytaikaiset korot, jotka markkinat tulkitsevat määritelläkseen pitkän aikavälin korkotasoja, kuten Yhdysvaltain valtionkassan 10 vuoden joukkolainan tuotto.

Muista, että 30 vuoden kiinnelainojen korot ovat hyvin korreloineet Yhdysvaltain valtionkassan 10 vuoden joukkolainan tuottoon. Jos yrität ennustaa, mitä 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainakorot tulevat tulevaisuudessa, tarkkaile ja ymmärrä Yhdysvaltain valtiovarainministeriön kymmenen vuoden joukkovelkakirjalainan (tai viisivuotisen setelin) tuotto ja seuraa, mitä markkinat sanotaan Federal Reserve rahapolitiikasta.

Säädettävät korot

Asuntolainan korotus voi vaihdella kuukausittain, kuuden kuukauden välein tai vuosittain asuntolainan ehtojen mukaan. Korko koostuu indeksin arvosta plus marginaali.Tätä kutsutaan täysin indeksoiduksi koroksi. Se on yleensä pyöristetty kahdeksasosaan prosenttiyksiköstä. Indeksin arvo on muuttuva, kun marginaali on kiinteä asuntolainan elinaikana. Esimerkiksi jos nykyinen indeksiarvo on 6,83% ja marginaali 3%, pyöristäminen lähimpään kahdek- saan prosenttiyksikköön tekisi täysin indeksoidun koron 9,83%. Jos indeksi laski 6,1 prosenttiin, täysin indeksoitu korko olisi 9,1%.

Säädettävän koron kiinnitys korko sidotaan indeksiin. Kiinteäkorkoisia asuntolainoja käytetään useilla erilaisilla kiinnitysindeksillä, joista jokainen on rakennettu käyttäen joko aktiivisesti kaupankäynnin kohteena olevaa taloudellista vakuutta, pankkilainan tyyppiä tai pankkitalletustyyppiä. Kaikki erilaiset kiinnitysindeksit ovat laajasti korreloituneita toisiinsa. Toisin sanoen, ne siirtyvät samaan suuntaan, ylös tai alas, kun taloudelliset olosuhteet muuttuvat. "Lyhyen aikavälin" tai "termi" tarkoittaa indeksin rakentamiseen käytettävien arvopapereiden, lainojen tai talletusten voimassaoloaikaa. Tyypillisesti mitä tahansa vakuutta, lainaa tai talletusta, joka kestää yhden vuoden tai vähemmän, pidetään lyhytaikaisena.

Useimmat lyhytaikaiset korot, mukaan lukien kiinnitysindeksien rakentamiseen käytettävät, liittyvät läheisesti liittovaltion rahastokorkoihin liittyvään korkoon.

Ennustetut muutokset

Jos yrität ennustaa säädettävissä olevien korollisten lainojen koronmuutoksia, katso tuotekuvan käyrä. Tuottokäyrä edustaa U.S.-valtion velkasitoumusten tuottoja, joiden maturiteetti on kolmesta kuukaudesta 30 vuoteen.

Kun käyrän muoto on tasainen tai alaspäin kalteva, se tarkoittaa, että markkinat odottavat, että keskuspankki pitää lyhytaikaisia ​​korkoja vakaina tai siirtää niitä alemmaksi. Kun käyrän muoto on nouseva, markkinat odottavat, että keskuspankki siirtää lyhyen koron korkoja.

Käyrän jyrkkyys jompaankumpaan suuntaan osoittaa, kuinka paljon markkinat odottavat, että keskuspankki nostaa tai alentaa lyhytaikaisia ​​korkoja. Fed Funds futuurien hinta on myös merkki markkinoiden odotuksista tulevista lyhytaikaisista koroista.

Bottom Line

Ymmärtäminen siitä, mikä vaikuttaa nykyisiin ja tuleviin kiinteisiin ja säädettäviin korkoihin, voi auttaa sinua tekemään taloudellisesti hyviä asuntolainapäätöksiä. Tämä tietämys voi auttaa sinua tekemään päätöksen valita säädettävä korko kiinnitys kiinteäkorkoisia asuntolaina ja voi auttaa sinua päättämään, milloin on järkevää refinance ulos säädettävä rate asuntolaina. Alla on muutamia lopullisia vinkkejä.

Älä usko kaikkea mitä kuule televisiossa. Se ei ole aina "hyvä aika säästää pois säädettävissä oleva korko kiinnitys ennen korko kasvaa edelleen." Korot voivat nousta eteenpäin - tai ne voivat laskea. Selvitä, mitä tuottokäyrä sanoo.

Lisätietoja on kohdassa 4 kiinteistömarkkinoiden avaintekijöitä , Ylin Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden indikaattorit ja Miten korot toimivat kiinnityksellä.